中國房地產泡沫形成的機理與對策

文春暉，洪 騰，周 翔

(湖南農業大學東方科技學院，湖南長沙635000)

中國房地產泡沫形成的機理與對策

文春暉，洪 騰，周 翔

(湖南農業大學東方科技學院，湖南長沙635000)

房地產業的發展為拉動GDP增長、提高就業、改善住房需求以及帶動相關產業發展等方面做出巨大貢獻，但由于其行業本身的原因以及外部環境的雙重作用下，致使房地產市場泡沫化不可避免。這種經濟泡沫使大量資金涌入房地產行業，致使制造業和服務業萎縮，產業空心化加劇；同時，經濟泡沫的存在給銀行乃至金融系統也帶來巨大風險。分析一線二線城市中房地產市場泡沫化的程度，從政府與市場兩個角度探求中國房地產泡沫形成的機理，為化解房地產市場泡沫提出幾點對策。

房地產泡沫；測度；困境；出路

一、問題的提出

房地產泡沫是指由房地產投機等因素引起房產市場價格嚴重偏離基礎合理價格并持續上漲而形成的虛假繁榮現象。[1]這種價格上漲趨勢往往難以長期維持，如同泡沫一般最終破滅。經過十多年的發展，中國房地產業非常繁榮，房價高漲到普通人難以承受的價格。全國住宅平均價從2005年到2015年由每平米2937元漲至6850元，十年時間房價翻了一番多，在此期間全國房地產住宅投資總額從15913億元增長到95979億元，以北京上海深圳為首的一線城市房價更是呈現爆炸式增長。從整體上看，中國的房地產泡沫已經處于非常嚴重的地步。

房地產泡沫會對中國經濟有何種危害？首先，房地產泡沫的持續發酵會導致國家經濟結構發展的不平衡，致使各大小房企無節制地向銀行借貸企業周轉資金，大量的資金涌入房地產行業，而其他有需要的中小企業難以獲得生產發展的資金，其結果就是房地產業繁榮，服務業和制造業萎縮，即國家的經濟結構出現了產業空心化。[2]其次，在房價陡然上升的情況下土地價格也會水漲船高，大大提高房地產開發商建造房屋的成本，這樣難免會出現為了節約成本而建造一批批豆腐渣工程，造成嚴重的社會問題。再者，房地產泡沫會引發全社會的金融危機，這是因為我國居民購房主要通過按揭貸款買房，房地產開發商也通過銀行貸款，所以一旦房地產泡沫破碎，銀行等金融信貸系統也會隨之崩潰，從而引發全社會性的金融危機，如上世紀九十年代的日本房地產泡沫破裂導致的經濟破滅，至今尚未恢復過來。

為了應對房地產泡沫，我國政府一直采取宏觀手段調控房地產業。從1993年起，政府開始控制房地產投資的規模，但到了1998年房地產業卻非常繁榮，房價一路上漲。2004年之后，政府出臺了各項政策調控房價，房價不降反升，直到2008年世界金融危機的爆發，才讓房價稍稍回調。2009年下半年，房價開始急速上漲，猶如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。2016年上半年開始，房價又開始了新一輪的上漲。縱觀近年來政府實施的限購、限價政策都是從需求或者供給上調控房地產的泡沫，但是實際上的供給和需求并沒有發生改變，只是暫時的停止。一旦這些政策改變，反彈的力量更甚，房地產泡沫越來越大。可房地產的泡沫不會一直持續下去，終究會破滅。所以，本文圍繞擠出房地產泡沫的困境分析，為擠出房地產泡沫提出幾點措施。

二、中國大中型城市房地產泡沫的測度

(一)測度方法

本文采用指標合成法測度中國大中型城市房地產泡沫化程度，其原理是根據某些指標的數值來判斷是否存在泡沫。常用的指標有：房地產開發貸款額與銀行貸款總額的比、房地產開發投資額與總固定資產投資額的比、房價收入比、房地產投資增長率與GDP增長率的比、房屋租售比等。[3]指標合成法的基本思路是：首先，確定指標臨界值；其次，將各指數做無量綱處理；再次，根據各單項指數的重要程度賦予不同的權重；最后，根據公式計算綜合指數。

(1)

(二)房地產泡沫測度指標

本文選取房價收入比、房屋租售比和房地產投資增長率與GDP增長率之比三個基本指標，在各主要指標分析的基礎上對房地產泡沫進行綜合評價。得到的結果見表2。

1. 房價收入比

房價收入比是衡量房地產是否存在泡沫的基本指標之一，它是指城市住房價格與當地居民年收入之比。按照國際的標準，房價收入比的合理取值范圍一般為三到六之間。[4]本文引入房價收入比這個指標，測度我國房地產房價合理水平。圖1所示，深圳的房價收入比是呼和浩特的4倍，一線城市的房價收入比均在10以上，絕大部分的二線城市房價收入比在6以上。經濟發達的一線城市，產業發展好，人口吸引力強，外來常住人口多，因此，購房需求大，房價也較高。2015年全國35個大中城市房價收入比平均值為8.53，相對于房價而言，收入還是偏低。從上述數據可以看出，2015年我國房地產市場已經存在一定的泡沫，其他發展比較快的沿海城市泡沫更加嚴重。

圖1 2015年全國35個大中城市房價收入比排名

注：以上數據來源于上海易居房地產研究院

2. 房屋租售比

租售比是指房屋每平米使用面積的月租金與每米建筑面積的房價間的比。根據經濟發達國家房地產市場的一般規律，在正常的房地產市場中，售價與租金之間存在一個較為合理的比例關系，國際上通用的一個區域房產運行良好的租售比范圍為1∶200-1∶300。[5]如果比值高于1∶300，說明需要300個月以上才能收回購房成本，這意味著房產投資價值相對變小，這些房地產存在一定的泡沫，投資房地產會有一定風險；如果低于1∶200，表明這一區域房產租金回報率較高，有比較大的投資潛力，后市看好。[6]租售比很好的解決了房市供求關系的干擾，可以通過房屋租售比判斷房地產有無炒作價值。如表1所示，31個省會城市的平均租售比為1∶357，其中有18個城市的房屋租售比在1∶300以下，13個城市的房屋租售比處于正常區間1∶200-1∶300，有八個城市的房屋租售比低于1∶400，分別是福州、北京、上海、南京、天津、杭州、廣州和石家莊。可見全國大中城市大部分存在房地產泡沫。

表1 2015年3月全國省會城市房屋租售比

注：比值根據中國房地產信息網數據測算

3. 房地產投資增長率與GDP增長率的比值

該比值通常是反映房地產業是否景氣的標準，通過這個指標可以從一定程度上反映出房地產的潛在購買力和整個宏觀經濟的承受能力。[7]在經濟總量一定的前提下，宏觀經濟對投資的承載力和公眾購買潛力是有限的。當房產市場的剛性需求無與房產供給匹配時，房屋空置率就會增加，開發商本身投入了高額的土地成本，為了維持其利潤，就會推波助瀾、暗箱操作，不斷提高房地產價格，維持房價不斷上漲的預期。因此，在房地產投資高速增長期，開發商具有推動房地產價格泡沫的最強動機，[8]房地產投資增長率與GDP增長率的比值越高，房地產泡沫存在的可能性越大。本文將1.3作為該指數的臨界點。

(三)中國城市房地產泡沫測度

公式(1)中，B表示用指數合成法測算的綜合指數，即房地產泡沫綜合指數，Fi代表某項指數的實際值，即各房地產泡沫指標的實際值，Ci表示某項指標的臨界值，即房地產泡沫指數的臨界值，wi表示各項指數權重，n為指數合成中包含指數個數。當泡沫綜合指數小于1，說明房地產市場中不存在泡沫；當泡沫綜合指數大于1，說明房地產市場具有泡沫，數值大小與房地產泡沫的嚴重程度正相關。從表4中可以看出，全國30個省會城市(拉薩港澳臺除外)中有6個城市不存在房地產泡沫，9個城市存在嚴重房地產泡沫，其余15個城市存在輕度和中度房地產泡沫。其中海口的綜合泡沫程度最高，達到了2.39，其次是上海和鄭州，達到了1.77。即全國大部分省會城市存在房地產泡沫，其中一線城市的泡沫綜合程度普遍高于二線城市。

表2 2015年中國省會城市房地產泡沫綜合指數

注：數據源于中國各市統計年鑒；B小于1表示無泡沫，介于1與1.2之間表示輕度泡沫，介于1.2與1.4之間表示中度泡沫，B大于1.4表示嚴重泡沫。

綜上所述，我國房地產業已經存在嚴重房地產泡沫。雖然房地產的快速增長對中國經濟起到支撐作用，但是嚴重的泡沫對中國的經濟安全埋下了大的隱患。如果任由房地產泡沫破滅，那么我國會像八、九十年代的日本一樣，出現全國性的金融危機，經濟出現負增長，嚴重的話會出現長達二三十年的經濟發展停滯。那么我國房地產泡沫已經嚴重到需要擠出的地步了嗎？答案是肯定的。主要原因有三點：一是現階段的普通百姓已經承受不住高額的房價，房屋成交量大量減少；二是已經有部分中小型房企的資金鏈面臨斷裂，房屋成交量的大量減少導致中小型房企的資金周轉困難；三是房地產泡沫繼續發酵，會引起更多的房企的資金鏈斷裂，間接導致銀行出現大量壞賬，[9]從而引發全國性金融危機。所以現階段我們擠出房地產泡沫刻不容緩。

三、中國房地產泡沫形成的機理分析

(一)中央政府過度干預房地產業，使房地產泡沫膨脹

2008年金融危機后，中央政府為了發展房地產業，實施了一系列政策(詳見表3)。2008年相關政策落地之后房地產處于騰飛狀態，從此一發不可收拾。2010年發現房地產的爆炸式上漲后雖采取一些調控措施，但效果不大，價格無法有效控制，反而降低了房屋銷售量，出現大量的空置房，致使房地產開發商大量資金被套，房地產泡沫有隨時破滅的危險。因此從2014年起重新開放購房限制，房地產迎來新一輪上漲。據統計在2008年后，房地產業的規模是2008年前的兩倍。

為何政府如此依賴房地產業？據國家統計局的數據顯示，2004年房地產投資占GDP的比重只有8%，到了2015年房地產投資占GDP的比重高達15.8%。十年間，房地產投資占GDP的比值增加了將近7%，而GDP從2004年的2萬億美金增加到2015年的8萬億美金。國家統計局的數據同時顯示，2000年至2008年間，我國一共完成32.9億平方米的商品住宅，我國城鎮人均住房建筑面積從2000年到2008年，從20.3平方米增加到了28.1平方米，年均增長0.98平方米，居民居住條件得到明顯改善。房地產高速增長的幾年，也是我國經濟飛速發展的幾年。房地產業的發展與國家經濟的發展呈正相關，[10]一旦房地產業蕭條，GDP也會下滑。因此，房地產業既需要中央政府的調控，又需要中央政府放任，中央政府如何把握好這個度，依然是擠出房地產泡沫所需要解決的問題。

表3 2008年以來頒布房地產業相關政策

資料來源：作者整理。

(二)地方政府積極推動房價上漲，促進房地產泡沫的增加

除了中央政府以外，地方政府也是房地產泡沫驅動的主力軍。一方面，地方政府扮演著房地產市場“管理者”角色，執行中央政府的相關宏觀調控；另一方面，地方政府又是房地產的“利益既得者”，房地產價格的高漲抬高了地價，高的土地出讓收入可以緩解財政壓力，這中間涉及到中央與地方責、權、利分割問題，地方政府即為“利益既得者”。在現行的制度框架下，地方政府是最大的獲益者。房產市場的繁榮不僅能加快當地GDP的增長，同時巨額的土地出讓收益和財稅收入使地方政府有足夠的資金來加快城市建設，[11]由此帶來的政績使地方政府官員能夠獲得升遷機會。一旦房地產價格下降，地方政府的財稅收入減少，城市建設受阻。因此，地方政府成為房地產泡沫最積極的推動者。

(三)市場的投機行為在房地產泡沫中占主導地位

房地產泡沫之所以存在就是因為房地產市場中存在大量的投機者，并且投機者在這個市場中占據主導地位。從上文表2中可知，房屋租售比最高的是福州1:603，就是說用買一套房子的錢，可以租同樣一套房子603個月，而中國的商品用房的產權是40到50年，因此，買房子還不如租房子。按照國際標準，當房屋租售比低于1:300，再進行房地產投資是非優化選擇。但通過有關調查報告顯示2013年我國城鎮住宅空置率達22.4%，這說明全國至少有22.4%的住宅是供應商和散戶的投機行為所致。住宅供應商通過銀行貸款買地建房，再以預售的形式從散戶處回攏資金，然后通過這部分資金再買地，再建房，如此陷入一個盲目投機的惡性循環，一旦某一個環節出錯，整個房地產的資金鏈條就會斷裂，最終的受害人還是散戶。因此，供應商和散戶都不愿意擠出房地產泡沫。

四、化解中國房地產泡沫的出路

(一)完善產業結構，加快產業轉型

中國政府依賴房地產業的增長來拉動經濟增長，對房地產干預過多。實際上近年來中國經濟發展過度依賴房地產業，由此釋放的政策紅利過多，誘使很多企業進入房地產業，而原本用于生產的資金投資于房地產開發，導致國內生產制造業和服務業萎縮。沿海的一線城市，產業發展完善，人口吸引力強，可以將沿海的一線城市的部分制造產業，轉移到內陸的二線、三線城市，這樣既可以緩解一線城市的購房壓力，又可以解決二線及二線以下城市的房屋過剩的問題，同時還可以完善這些城市的產業結構，提高經濟發展，為實現房地產泡沫的“軟著陸”提供需求基礎。在上述基礎上沿海的一線城市可以發展高端制造業，促進實體經濟的增長，為國家經濟帶來新的增長點，這樣既可以提高人民的購買力，又可以減少中央政府對房地產業的依賴。[12]

(二)開征物業稅和建立新的政績考核體系

一方面開征物業稅，可以提高地方財政的收入，為建設城市公共事業提供資金；[13]另一方面建立新的政績考核體系，不以經濟提升為官員提升的目標，可以綜合多方面指標，例如：居民幸福生活指數，城市綠化率以及空氣污染程度等等來考核官員的行政能力。這樣可以減少地方政府推動高房價的動機，為房價回歸理性的區間減少阻力。[14]

(三)建立健全全國房地產信息管理系統

當消費者缺乏房屋信息時，就可能做出不合理的投資決策。建立健全全國房地產信息管理系統，可以隨時隨地的查詢自己所需要的房地產信息，有益于增加消費者的理性，減少非理性房地產投機性行為的發生。[15]通過這一機制，盡可能將非理性消費者從房地產市場中擠出，讓房價回歸合理的區間，從而實現房地產泡沫的軟著陸。

(四)警惕風險，降低樓市的杠桿

中國房地產泡沫的愈演愈烈與樓市的高杠桿有著很大的聯系，樓市的火爆促使投資者用高杠桿投資樓市，高杠桿的投資者也促使房地產泡沫的持續擴大。政府可以通過提高擁有二套及以上房產家庭的首付比例等措施來降低樓市杠桿。降低杠桿提高首付比例可以降低使用杠桿大量購房投資者推動房價的能力，在一定程度上去杠桿也意味著去泡沫。[16]

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[責任編輯 范 藻]

The Mechanism and Countermeasures to Bubble Realty Industry in China

WEN Chunhui, HONG Teng, ZHOU Xiang

(Oriental Technology School of Hunan Agriculture University, Changsha Hunan 410128, China)

The realty industry has made a great contribution to GDP, employment, housing and the development of related industries. The realty bubbles are unavoidable because of its internal elements and outside environment. The economy bubble attracts numerous funds, which results in the withering of manufacture industry and service industry and then hollowing of industry. Besides, it brings risks to banking and financial system. The paper analyzes the degree of the realty bubble in the major cities to find out its mechanism and countermeasures.

realty bubble, measure; difficulty; solution

2017-04-15

湖南農業大學校級科學基金(15RCPT02)；湖南農業大學東方科技學院大學生創新性試驗項目(DFCXY201401)；湖南農業大學東方科技學院青年科學基金項目(14QNS27)

文春暉(1981—)，男，湖南安化人。副教授，博士，碩士生導師，主要從事公司金融研究。

F299.23

A

1674-5248(2017)04-0103-06