批量評估技術下的房地產評估：效率創新、流程重構及動態評估

韓　雪　蘇　捷

摘要：隨著以房養老工作的推進，房屋反向抵押需求對傳統的房地產價值評估方式發起了挑戰。“互聯網+”、人工智能、大數據等信息時代的到來，促進了批量評估技術在房地產評估中的應用。文章以傳統房地產評估流程為基礎，分析了房地產批量評估技術的應用機遇及其所帶來的效率創新、流程重構、動態評估等影響，旨在幫助房地產估價機構轉變傳統估價模式，保持長遠發展。

關鍵詞：批量評估技術 以房養老 效率創新 流程重構

基金項目：浙江省大學生科技創新活動計劃（新苗人才計劃）資助項目（項目編號：2016R443014）的階段研究成果

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1002-5812（2017）07-0106-02

一、引言

近期，國務院正式出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確指出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。政策的提出意味著對房屋反向抵押評估的需求的增多，以房養老模式下，房地產價值評估的重要性又被提到了一個新的高度，這既關系到老年人是否能夠取得合理的養老資金，又影響著養老產業鏈中銀行、保險等進入機構的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求對房地產估價機構傳統的估價模式發起了挑戰。

2007年，我國首先在上海展開了以房養老試點工作，緊接著逐步推廣到北京、南京、杭州等重要城市，雖然這些城市分別采用了各自不同的運作模式，推廣了“以房養老”與“住房反向抵押”的概念，但是并沒有取得很大的成果，遇到了許多現實的問題。目前，我國的住宅房地產批量評估技術尚處于初級階段，考慮到前期的投資成本及項目的風險程度，許多房地產估價機構依舊圍繞著傳統房地產價值評估所帶來的收益，不舍得摒棄舊觀念，不敢大膽正視技術變革對傳統估價模式的影響。現階段，一些關于房屋批量評估技術的理論與技術實踐研究并不成熟，關于房地產估價機構模式創新的文獻也是少之又少。同時考慮到我國許多地方性房地產估價機構創新意識的缺乏，因此，重視以房養老契機下房屋批量評估技術對傳統估價模式的影響是大勢所趨。

央行最新的數據顯示，我國以住宅房地產抵押貸款的總量較大，且近幾年來以較快的速度增長。隨著“互聯網+”和大數據時代的到來，批量評估技術在我國住房反向抵押領域迎來了機遇。大趨勢下，房地產估價機構是否能轉變傳統觀念，是否能正視批量評估技術可能為房地產估價行業帶來的新機遇，在很大程度上決定了估價機構自身的長遠發展。適時調整或創新自身的評估模式，適應新技術的發展趨勢，以獲取未來更長久的利益，或許是房地產估價機構的一劑良藥。本文分析了以房養老背景下房地產批量評估技術的應用前景與機遇，并以此為基礎，說明了新的批量評估技術對房地產估價機構模式創新的可能影響，旨在引發房地產估價機構對新技術新趨勢的重視，幫助理解批量評估技術對估價機構傳統估價模式的影響。

二、房地產批量評估技術的應用機遇

中國人民銀行公布的個人住宅抵押貸款相關數據顯示，2008年至2012年個人住房抵押貸款余額呈現逐步上升的趨勢，2008年個人住房抵押貸款余額29 846億元，2009年44 142億元，2010年57 252億元，2011年88 000 億元，2012年突破10億元，相比2008年增長了近3倍。據不完全統計，近年來，個人住房抵押貸款余額還在不斷攀升。由此可見，個人住宅抵押貸款余額上升趨勢清晰可見，住宅房地產抵押在現階段我國金融機構貸款領域的地位逐步上升。隨著以房養老試點工作的推進，住宅房地產價值評估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地評估住宅房地產的價值，是房地產評估機構面臨的機遇與挑戰。

在“互聯網+”、人工智能、大數據等信息浪潮席卷的時代，信息流量以難以計量的加速度增長，在大數據時代背景下，企業會越來越關注數據決策，在較短的時間內獲得更多更有效的數據資源來支持經營決策是很多企業管理者所希望的。房地產評估機構也一樣，宗地房地產的信息越來越細，例如不同時間、不同地區、不同容積率、不同房地產的價格范圍等，這些都可以成為房地產評估機構提高效率的利器。從這一層面上看，利用大數據特征的批量評估技術具有很強的競爭力。然而，傳統估價模式下，以房養老的發展陷入了困境。這種困境對房產評估機構模式創新提出了較高的要求，這也促進了房屋批量評估技術的發展。

困境1：房產評估和市場監管的缺陷。

市場經濟下，非盈利性房地產評估機構缺失，盈利性房地產評估機構缺少公信力。房屋的價值是以房養老貸款限額的關鍵依據，而房屋價值是由具有資質的房地產評估機構確定。房地產價值評估在房地產買賣、抵押貸款、房屋補償標準等方面起著重要的作用。然而，盡管目前已經出臺很多相關的規章制度，來規范評估師與房地產估價行業的行為，但是還是存在著一些評估技術指標不規范的現象。以房養老不僅關系著社會基層群眾的利益，而且關系著國家經濟、政治等各層次的發展。為了維護房地產評估市場的權威，引入批量評估技術可以在一定程度上保持評估的客觀公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋評估報告，這不僅可以保障房屋當事人的合法權益，維護房地產評估市場的秩序，更是推進了以房養老的發展進程。

困境2：缺少統一的協調機構，以監督、協調“以房養老”各實施環節。

銀行、保險公司、擔保業、評估業等是“圓桌會議”的與會人員之一，要實現以房養老的目的，缺少不了這些部門的合作。盡管這些行業都有各自相應的管轄機構，但是“多頭領導”必然會降低合作的效率與效果。以房養老的實施，離不開金融市場的蓬勃發展，若市場準入機制與監管制度不健全，缺少統一的專門協調者，這勢必會阻礙政策的落實效果。房屋批量評估技術是利用統計手段、計算機技術來運作的，整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。由此可見，批量評估技術為建立健全監管機制與社會信用體系打下了技術基礎。

綜上所述，無論是信息技術帶來的機遇還是現實的困境，都為房地產批量評估技術的應用帶來了前景。

三、批量評估技術對房地產估價業務的影響

傳統模式下，房地產估價機構一般都是圍繞著一項宗地（房屋）評估業務展開工作的。工作流程可以簡要概括如圖1所示。

從圖1可知，從接受客戶委托到明確評估事項、簽訂合同，從具體的評估過程到最后確定評估結果，每一項房地產估價業務，傳統的估價模式都需要囊括這些步驟。房地產批量評估技術可以大大節省流程③中的幾個步驟。結合傳統估價模式的流程圖，批量評估技術對估價模式創新的影響可以概括為以下幾點：

1.對目標客戶的影響。批量評估模式借助計算機分析技術和不斷優化的運算方法，在評估效率、成本、客觀公平性等方面都存在優勢。該技術的運用將在一定程度上拓寬房地產評估機構的潛在客戶范圍，不斷提高與優化的專業化水平也會為客戶提供更加專業、經濟、快捷的服務。它對目標客戶的影響見表1。

其中，利益相關者不僅包括財稅部門（利用批量評估系統為財稅部門提供納稅申報的原始數據），還包括以房養老涉及的老人、銀行、保險等，可以是具有合作關系的房產經紀公司或其他業務互補的房產估價機構，而且還囊括了目標客戶、同行競爭者或是高一層的監管者。

2.對評估過程的影響。批量評估技術對傳統房地產評估過程有較大的影響，彰顯了優勢，具體可以概括為以下四個方面：

（1）批量評估技術可以節省工作時間，提高評估效率。通常，對一處目標房地產價值進行評估，若采用傳統評估方法，到現場采集資料、市場調研、尋找案例等工作都需占用一定的時間，機會成本較高，且這樣的工作效率也很難滿足日益增多的“以房養老”項目推廣的需要。批量評估模型是建立在大量市場數據的基礎上的，按照評估理論建立起評估模型并導入到計算機，借助計算機分析技術，對參數匹配度較高的同一區域內目標房地產進行評估。這一過程可以迅速完成，相比于傳統的單一評估，批量評估可以避免一些重復勞動，節約資源，提高工作效率。

（2）降低評估成本。由批量評估的特征可知，采用批量評估技術可以節約很多時間成本、人力成本、物力成本等。如果大量的經常性的評估項目交由傳統評估方式完成，就需要啟用大量的評估人員，這筆人力資本不可小覷。

（3）規范評估流程。批量評估模型的構建是基于評估的三大基本方法的，同時，它利用統計手段、計算機技術來運作這個模型，所以在整個評估過程中，主觀判斷的因素較少，難以人為規避某一評估環節，這不僅規范了評估的流程，而且提高了評估過程的客觀公正性以及評估結果的準確性。

（4）批量評估系統的運用可以保持抵押房產的動態評估。“以房養老”的整個運作模式中，可能會涉及到對抵押房產的多次評估。例如最常見的初次簽訂協議時的房屋評估，老人得到養老資助金期間房地產價值變動的評估等。批量評估會對抵押房產進行檢測與追蹤，保持動態評估，確保利益各方不因抵押房產價值大幅度震動的影響而失去“以房養老”的初衷。

3.對評估機構價值維持的影響。批量評估技術以其優于傳統評估方式的長處為房地產評估機構帶來了新的價值。這種技術的優越性及不斷改善的體系可以使估價機構維系自身的利益優勢，較高的技術門檻可以在一定程度上限制潛在競爭者的進入或模仿。其次，批量評估技術得到認可后，先行者可以占據較多的市場份額。再次，批量評估技術的應用范圍較廣，不僅可以用于常見的房屋抵押評估，還可以為日益劇增的稅務需求、以房養老等打下堅實的技術基礎。

4.對收入實現模式的影響。首先，傳統評估方式的收費標準往往要以評估價格總額、項目難易程度等為主要因素，而批量評估技術采用了更加靈活的方法制定收費標準。其次，采用批量評估技術后，隨著目標客戶的多元化，估價機構的收入來源也呈現出多渠道。除了傳統的宗地房地產評估收益外，估價機構還可以收獲來自銀行、稅務局、保險機構等目標客戶的批量評估收入及其他批量評估技術的應用收益。再次，批量評估技術的優勢之一是可以憑借著自身的大數據功能對區域性房地產市場展開動態評估，這就實現了估價機構收入的動態性與持續性。由此可見，這種收入模式的改變可以為估價機構帶來更多的機遇。

四、總結

隨著“互聯網+”、人工智能、大數據等IT技術的發展，各個領域都嘗試著抓住機遇轉變。評估行業具有中介服務的功能，在市場經濟中發揮著不可忽視的作用，隨著以房養老政策的推動，房地產評估這一項任務又關系到國計民生、關系到經濟社會的發展。根據批量評估技術的理論與實踐經驗，我們有理由相信，融入互聯網、大數據等新技術的批量評估技術可以在以房養老政策下的房屋批量評估中有較大的發展舞臺，它可以促進房地產估價機構模式的創新，實現評估效率的創新、流程的重構及動態評估。

參考文獻：

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