淺談房地產工程管理及成本控制

曲順

摘 要：房地產工程關系千家萬戶、社稷民生，必須嚴格做好工程管理及成本控制。房地產工程建設是一項投資額巨大、建設周期長、技術復雜的工作，決定著房地產企業經濟效益，筆者從多年房地產工程管理角度出發，對房地產工程進行工程管理及成本控制，只有這樣才能保證房地產工程的質量和安全，提升效益。

關鍵詞：房地產工程；管理；控制；對策

一、房地產工程管理對策

房地產工程關系千家萬戶、社稷民生，必須嚴格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地產工程管理工作，必須要從以下幾個方面入手：

一是要提升房地產工程管理者的管理水平，要建立完善的成本控制體系，準確的定位成本控制管理目標，需要提升管理者的管理能力和職業素養，培養工作能力，養成職業道德，房地產企業需要定期對企業的相關人員進行業務培訓，讓其了解和詳細掌握管理中的發展動態，除了必要的能力培訓，還要加強對企業人員的職業道德培養，加強員工的法律觀念，增強其法律意識。企業可以建立人才管理系統，針對不同人才的管理能力進行分類登記和考核，統一進行管理。針對不同崗位的管理要求進行管理課程的教育，針對性的提升員工的工作能力，增強企業整體管理能力和綜合職業素質文化建設。

第一是要切實提升房地產工程質量。加強工程施工質量是房地產工程管理的重點內容，也是整個建筑工程質量的保障的重要環節。一是要對工程建筑材料進行試驗、檢驗，保證建筑材料的質量性能符合工程的要求。第二是加強房地產工程施工過程的質量管理和控制。加強工程施工過程中的質量管理主要從工程人員的工程質量、工程機械設備的工作性能、工程建筑材料以及應對不可抗力因素的措施等入手，尤其是對隱蔽性的工程質量要加強監督、監測。第三是提高房地產工程施工工藝。在工程過程中采取科學的工藝技術對提升工程質量具有重要的作用，同時也可以提高工程效率。

三是要提高工程進度及建設效率。第一，要編制合理的工程計劃。房地產企業在工程的前期應該與有關工程單位進行有效的溝通，對房地產工程整體進行統一規劃，制定出具體的工程方案，從整體上協調不同工程部門之間的關系，保障工程單位之間的有效配合與銜接，實現資源的最大利用；第二要提高工程圖紙的質量與設計工藝。在工程中經常會出現因為設計圖紙與實際工程環境的不符而導致工程方案更改的現象，因為設計圖紙變更會給工程進度帶來巨大的影響，因此要加強設計圖紙的質量，盡可能避免因為設計圖紙的因素而導致設計變更的出現。

二、房地產工程成本控制措施分析

1.房地產工程前的成本控制措施

（1）要在招投標過程中對低價中標企業進行分析和評估。有時客觀存在承包工程的單位為了順利招投標而故意壓低投標價格，承包單位壓低競標價格一方面是由于市場競爭較為激烈，另一方面可能是出于承包單位是為了提高在后續工程招投標中標的可能性，這可能存在逆向選擇問題和道德風險。這樣的情況就非常需要房地產開發企業對低價競標的企業進行評估，要了解承包企業的資信和資金狀況，不能僅僅以低價作為選定承包企業唯一的因素。

（2）要多措并舉對施工方案進行規劃設計。房地產開發企業可以采用招投標和方案設計競賽等方式來提高方案規劃設計的質量和進度，可以縮短方案設計需要的時間，提高方案設計的質量和水平。房地產開發企業可以根據已經批準的設計任務書和投資預算書中的要點要求進行原始的設計，采用合理科學的設計標準并不斷的完善設計標準，盡量減少設計不當，質量不高，效率低下等問題給房地產開發企業帶來的損失。

2.房地產工程中的成本控制措施

（1）要加強房地產工程變更和索賠控制。在房地產工程的具體工程過程中，常常會有這樣或那樣的因素導致工程局部設計變更、材料變更、工程工藝變更等，這些變更或多或少都會給工程成本造成一定的影響，因此，施工單位必須嚴格審批需變更工程，有效控制工程成本增加。

（2）要加強房地產工程造價的動態控制。加強工程造價的動態控制需要對租賃設備、購買材料、工人工資、工程設計變更、隱蔽工程等動態因素都有很充分的了解。在具體的工程過程中，如遇到上述因素的變動，工程造價人員應該為企業認真審核原預算報價，同時對變更內容進行補充預算，另外還需要對價格進行核定和辦理簽證，把握好工程過程中每一處細微的動態因素。

3.房地產工程竣工結算階段

一定要重視重點工程決算的審計工作，主要核算工程企業多算重復計算及不合理不應由房地產企業承擔的成本，應主動控制工程企業計算報價，防止工程企業不斷增大虛報高估部分，可采用超額審計費由工程企業承擔。除此之外，要注重動態成本管理。市場是千變萬化的，工程開發過程中存在很多不可預見的因素，為了能更好地控制工程成本，必須對動態成本進行有效管理，實時反映和預測工程完工時的整體成本，降低工程風險。

三、結語

房地產工程是不僅僅事關經濟發展，決定著房地產企業經濟效益，更涉及社稷民生，必須引起高度重視。做好房地產工程的管理與成本控制有助于更好地推進房地產工程的開發及運營。工程管理與成本控制作為兩種有效手段，能夠極大的影響房產開發工程的工程質量與經濟收益。工程管理的科學與否、成本控制能力的強弱直接關系房產工程的狀態，科學的工程管理模式，能夠有效地保證房地產建設開發工程的工程質量，保證工程建設的有序進行，加快工程建設的建設速度，減少開發周期，從而建設出高質量的住房，有助于企業自身的健康發展，而且在一定程度上，節縮小了房地產企業的資金支出，節約了建設成本，保證了資金鏈的穩定性，保證了房地產工程的穩定進行。成本控制則通過有效的手段降低房地產企業的額外的支出，在保證工程質量的前提下，最大限度的縮小企業的資金投入，控制開發成本，從而使房地產企業獲得最大的利潤收益，同時又能在保證房地產企業正當利潤收入的前提下，降低房價，減少購房者的經濟壓力，達到一種雙贏的狀態。從工程管理與成本控制兩個方面入手能夠有效地保證房地產企業健康發展，改善生存環境。

參考文獻：

[1]梁耀強.房地產工程工程管理及成本控制研究[D].華南理工大學，2009.

[2]趙波.房地產工程工程管理研究[D].華南理工大學，2013.