全球樓市危機山雨欲來

臥龍

全球樓市危機山雨欲來

臥龍

臥龍，接觸股市20余年。1995年開始給《股市動態分析》投稿，1996年入職深圳新蘭德，1998年轉職大鵬證券，2000年初因生性喜愛自由轉做個人投資者至今。

全球樓市熾熱，美國樓價最高的地方便是硅谷。由于樓價高企，租金飚升，現時正進入新同居時代。硅谷的初創公司與發展商及公寓業主合作，提供多房間的公寓單位，然后將房間分租給租客。每間房的租金基于地點而定，舊金山平均要2500美金，圣何塞1700美金。你沒看錯，是一間房要2500美金，而非一個套間。

加拿大樓市可算是最堅挺的了，樓價持續上升，2008年全球金融風暴加拿大樓價只是小幅下挫，然后震蕩向上，2013年之后則全面飚升，“幕后黑手”是中國人，在加拿大掃貨，令加拿大各地政府不得不使出“辣招”應對（比如征收海外買家稅項等）。多倫多樓價終于出現回落，今年6月份樓價較3月份跌14.2%，溫哥華6月平均樓價按年下跌2.7%，較5月份跌3.2%。除了各地“辣招”，7月加拿大7年來首次加息，對樓市亦起降溫的作用。加拿大中央銀行亦承認，樓價下跌是目前加拿大最有可能發生的風險。目前加拿大家庭債務與收入比接近創紀錄高位，此等情形，盡管高盛指加拿大樓市與美國2007年樓市所面臨的基本面不盡相同（主要是銀行的風險管理要嚴格得多），但顯然加拿大樓市正處于高風險狀態。

分析自1975年以來加拿大樓價指數走勢，可以看到2007年以來的升勢，正重復著2000年納斯達克指數泡沫爆破前走勢、2015年中國創業板指數崩盤前走勢。加拿大樓市一旦見頂，后市的跌幅不會少于30%，更大的可能性是跌回2008年全球金融危機的低位附近。

美聯儲可能在9月開始“縮表”，而港幣兌美元的匯價連續半年貶值，美元兌港幣目前已經接近7.85的弱保證兌換水平——最低7.82。2016年初曾經有一次脈沖式的港元貶值，其時港股處于最后一跌階段；但此時港股走勢十分強勁，資金卻不斷流向美元，而這段時間美元走勢是相當弱勢。本周香港港幣隔夜拆息利率升至2008金融危機以來的最高，雖然只是區區0.714厘，相比之下1998年亞洲金融風暴當時隔夜拆息是300厘，但經過10年的超低息環境，投資者已經完全忘記了“風險”二字。當年亞洲金融風暴正是對沖基金狙擊港幣匯率，令金管局不得不加息應付，然香港按揭利率絕大部分參考銀行同業拆息而定，于是按揭利率同步扯高，炒高的樓價便見頂暴跌。歷史是否會重演？目前香港1個月同業拆息只有0.43厘，按揭利率1厘7至1厘8之間，以貸款額480萬港幣，8成30年按揭計算，每月供款僅1.4萬港幣，但若利率上升2厘，則供款升至1.8萬港幣。香港特區新任特首林鄭月娥表示，當下香港家庭收入2/3用于住房，此等數據遠高于1997年。不要說加息2厘，就算是加息1厘，對于香港人而言，都是砸死駱駝的最后一根稻草！

韓國首都首爾公寓平均價格3月份首次超過6億韓元折合53.4萬美金），韓國居民房屋按揭貸款隨之創歷史新高。韓國政府宣布，將提高住房擁有者的資本利得稅，冀希望抑制樓市投機及首爾、釜山等城市的地產泡沫，并表示“住宅不應是投資品，而應該是家，任何投機性需求都應該予以遏制”。這與中國最近提出“房子是用來住的”如出一轍。自2018年4月起，韓國指定區域內擁有兩個單位的個人，資本利得稅升10個百分點；擁有三套及三套以上的個人，資本利得稅率提高20個百分點。此項加稅提案需提交國會審核。這是韓國政府過去10個月第三次出招調控樓市。

整體而言，全球樓市進入最后的瘋狂階段，出現轉折點可能仍然是美國加息或者縮表導致。雖然未必便是當下一刻見頂，但頂部只會遲到而不會不到。用山雨欲來形容全球樓市最貼切不過。

中國股市自今年5月底見底以來反復上升，其中代表藍籌股的上證50指數及滬深300指數走勢較好；代表中小型股票的國證2000指數

（399303）走勢較弱，創業板指數走勢更差。反映整個A股市場走勢的國證A股指數（399317）自2015年6月7559點見頂之后暴跌，至2015年9月份完成浪（a），之后反彈至12月份為浪（b），再跌到2016年初為浪（c）。2016年初至11月份，一個楔形的5浪完成浪（a）。2016年11月份至今的下跌是3浪模式的浪（b）回調。近期的反彈是（b）浪b，即將結束，尚差一個小5浪。之后反復下挫至年底，結束浪（b），然后展開大規模的上升行情浪（c）。這是首選數法。次選數法是2015年6月至9月的下跌為浪（a），2015年9月至今是一個水平三角形的浪（b），即將展開浪（c）下跌。