如何提高房產測繪的質量管理

馬榛+馬翀

摘 要：房產測繪是將專業測繪作為工作的根本出發點和落腳點，再將其與房地產管理業進行充分的、良性的融合，最后達到對測量房產、繪制房產圖紙的工作目的。該文將以房產測繪中的質量管理，作為研究的切入點，著重對于當前房產測繪的形勢進行分析，找出其中的缺點與不足，并提出相關的合理化建議。

關鍵詞：房產測繪 質量管理 測繪管理 措施

中圖分類號：P2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）07（c）-0054-03

房地產測繪屬于專業測繪，是在房地產經濟逐漸發展的過程中，慢慢獨立出來的一項測繪工作，它所測定的范圍主要是“房屋以及與房屋相關的土地”。房地產測繪是房地產權屬證書，能夠順利發放的“通行證”，必須進行測繪才能發放證書，這樣嚴格的制度要求，也同時將房產所有人的合法權益強有力的保護了起來，并且在一定程度上還會促進我國社會主義社會法律管理水準的不斷增強。房地產測繪是一個十分專業的工作，它對工作人員的水平有專業要求，并且要求房地產測繪人員可以熟練地運用各式各樣的測繪方法和工具，最后在實地測量中得出相應的數據。測繪單位的質量管理是指從承接測繪地理信息任務、組織準備、技術設計、生產作業、成果檢查與驗收直至成果交付使用全過程實施的有關質量的管理以及與質量相關的人員、設備等的管理。

1 房地產測繪形勢分析

當前為打破房地產測繪工作的區域和地方保護，房地產測繪業務逐步趨于市場化，房地產相關管理部門已對各測繪單位的測繪成果進行充分利用，并且作為辦理房地產權屬證書的重要基礎數據之一，這就要求各測繪單位必須貫徹“質量第一、注重實效”的方針進行測繪工作。房地產行業相關管理部門也必須有專業測繪工作人員對測繪質量進行管理，進而保障房產產權產籍，可以得到科學化、系統化的管理。

但是房產測繪相關的工作發展的時間并不長，起步時間相對較晚，造成在實際工作、操作之中出現不少的問題和困難。如今經濟的飛速發展使得我國城市化進程建設發展速度逐漸變快，這也使得對于房地產測繪方面的工作要求越來越高，這就使發展很不完善的測繪工作感受到了巨大壓力，并且對其日后的發展產生了相當大的制約。在日益高標準、高專業性的要求之下，房地產測繪行業艱難的滿足著要求，努力完善和改進自身的不足，力求在最短的時間內達到行業與市場的要求，確保更廣大人民群眾的根本利益。

2 房地產測繪工作的主要作用

2.1 極大地增強了房產行業的專業性

（1）增強了房產行業的信息、服務方面水準。

在房地產行業之中，測繪工作給相關的管理服務，帶來了相當大的推動作用。從一般意義上來說，每一個房產的規范平面圖，都是將房產測繪作為基礎，由此，才會使得房地產面積測繪，更具有精準性、合理性與科學性，從而讓管理者加深，對于整個房屋的數量、分布狀況、使用狀況的把握，確保日后其他工作的合理運行。

掌握相關房產測繪的房產分幅平面圖、房產分丘平面圖、房屋座落分布示意圖、房產分層平面圖和房產分戶平面圖，還能夠精準與細化房產的相關具體狀況。不僅可以向房地產管理部門，提供“靠得住”的依據，還能促進相關信息管理工作的良性運行。

（2）交易信息真實性顯著增強。

當前的房產測繪相關工作，能將房地產交易、開發、經營等事項的具體信息可靠性極大的增強。如今在改革開放的大好形勢之下，中國房地產市場與產業的發展建設速度，呈現越來越快的態勢。這一現象使得我國房地產市場與產業的交易信息更加繁雜。但是有房產測繪就會高效的保障交易數據、資料的真實性和可靠性，從而使得房產開發企業在進行交易活動時，獲得更為精準、科學、可靠的數據和依據。從另一個方面上來說，也可以方便房地產的購買者掌握更加可靠、真實的交易數據和信息。

2.2 確保參考憑證、依據的可靠性

測繪工作完成后，所獲得的相關數據和信息，可以為房屋的拆遷改造、城市規劃、綜合開發等提供更為精準的信息、數據，有利于相關部門和單位做出科學、合理的決策。在此基礎之上，還為保險、稅收的有關單位提供了合理、科學、準確的信息與數據。

2.3 完善我國城市規劃水平

在當前的市場形勢之下，房地產市場與相關產業，已經成為了支撐我國經濟發展的“中流砥柱”，房地產的相關產業的完善與發展程度間接、清新地反映出了我國人民的精神文明和物質文化生活的大體水平，而這些反映出來的信息成為了決策者最好的依據。憑借對房地產測繪工作所得結果中數據、信息的統計、整合、分析、歸類，可以使得負責城市規劃的相關部門與單位更加準確、合理地做出決策，合理的決策也會促成正確的規劃設計的形成。在此基礎之上，促進整個城市的合理發展與良性規劃，人們生活也會更加舒適、幸福。

3 關于測繪工作中質量管理方面的基本規定

測繪單位對其完成的測繪地理信息成果質量負責，所交付的成果應為合格成果。測繪地理信息項目依照國家有關規定實行項目分包，由總承包方向發包方負責。測繪單位應經常進行質量教育，開展群眾性的質量管理活動，不斷增強全員質量意識，有計劃、分層次地組織崗位技術培訓，逐步實行持證上崗。測繪工作人員應持有測繪作業證，應按規定取得相應的技術資格證書，質量檢查人員應持證上崗。測繪地理信息項目實施所使用的儀器設備應按照國家有關規定進行檢定、校準。用于基礎測繪項目和規模化測繪地理信息項目的新技術、新工藝、新軟件，應得到項目委托方的同意或通過合法機構或部門組織的檢驗、測試或鑒定。

4 提高房產測繪的質量管理的具體方法

4.1 對于房地產測繪市場加強控制

隨著市場經濟的快速發展，一些之前由國家管理的房產測繪單位，慢慢從主管部門的管控中分離出來，開展獨立經營活動。同時測繪業務也逐步面向市場，進而測繪公司也如雨后春筍般紛紛成立，目前該省已有1 000余家測繪單位。測繪工作市場化后，使得各個測繪單位競爭壓力加大，各測繪單位為了搶占市場及擴大業務量，不惜低價競爭，從而導致一些測繪單位為節約成本，在工作中減少技術工作量，使得整個行業的質量水平被拉低，導致出現嚴重的測繪質量問題。對于這一狀況，要想提高房產測繪的總體質量和管理水準，就一定要加強測繪市場的控制，確保市場向著一個良好的方向發展。

測繪資質審核部門應對申報測繪資質單位的人員學歷、技術等級提高要求，從而控制測繪市場；房產測繪成果管理部門應把每個測繪項目的測繪合同、收款發票、草圖、平差表、測繪報告，技術設計書作為測繪成果審核的要件，從而遏制測繪單位降低報價，進行逐戶測量，以圖紙出具實測報告。

4.2 提高房地產測繪具體程序的檢查、監督力度

對一些出現在房產測繪市場的不法行為，要不定時地進行執法檢查，查處到的違規項目，要監督相關負責人嚴格按照程序規定辦事，嚴格的監管制度可以提高測繪單位的法律、法規意識。

房產測繪成果審核部門不應只進行“形式性”的監管工作，而是重點審查測繪單位是否嚴格執行《房產測量規范》和《四川省房產測繪實施細則》規定；審查測繪成果的適用性、界址點準確性、完整性、真實性、面積測算依據與方法，房屋的使用性質、結構、樓層、基本權屬單元，面積計算及分攤說明；預測繪須有規劃部門審查通過的圖紙，房屋用途、房屋形態必須與規劃許可證（規劃圖）、測繪成果報告保持一致；實測繪與規劃不一致的現狀、預測與實測變化情況應要求測繪單位在測繪報告中必須明確說明，對實測成果抽檢比例不能小于50%。檢查測繪單位有無報建竣工圖與實際測繪數據結果不相同，偽造錯誤、不實數據的現象，有無測繪單位收取了測繪工作的費用，但是對工作結果不負責任，甚至于將出現錯誤數據的“黑鍋”強加給審核單位的現象。

4.3 改進測繪團隊，增強測繪人員專業素質

“謀事在天，成事在人”，測繪數據的準確性，是由工作人員的專業性所決定的，所以，要想提高質量管理的水平，就一定要加強測繪工作人員的專業素質。各個測繪單位要把增強工作人員的素質作為主要切入點，不定時地開設測繪技能提升課程，對于單位中工作人員實施學歷要求，將工作人員專業素質整體的提升。

此外，實施崗前培訓也是非常有必要的，嚴格實行“持證上崗”機制。對于每年新入職的人員，各測繪單位要依據相關規定，對其進行崗前培訓，設立一系列的專業技術考核制度，合格的職員才可以上崗。各個測繪單位也不要禁錮于以往的技術和測繪方法，要與時俱進定期地對測繪領域出現的新型技術，在整個單位進行普及，并開設新型技術培訓課程。要在測繪前對工作人員，進行技術設計與相關規定的學習，嚴格保障每個步驟、每個程序，按規定執行，最終達到質量水平的提升。

4.4 建立考評制度、房產測繪結果公示制度

各地方管理部門可以制定“測繪誠信機制”，建立考評制度，采用不合格品、合格品、優級品3個質量等級表示測繪單位的考評結果，測繪成果有下列情形之一的，可判定為不合格品：（1）未按規定進行房屋面積數據采集、房產調查的；（2）房屋測繪成果中記載的房屋用途、房屋形態與規劃許可證（總平面圖）、規劃驗收合格證、建筑面積報告書有矛盾、沖突的；（3）房屋幢、層、戶的確定及劃分與細則、規劃許可資料、施工（竣工）圖紙有矛盾、沖突的；（4）邊長取值、建筑面積計算規則、共有建筑面積分攤規則違背細則相關規定且導致分戶房產面積差異且超出規范規定限差的；（5）電子數據與成果報告書數據不一致的；（6）原報告或原預測報告已審核歸檔，各房產測繪單位未經審核單位同意擅自在變更報告或實測報告中修改幢、單元、樓層、房號或已銷售房源標的位置的。

房產測繪成果未出現以上情形的為合格品，日常審核及質量抽檢均未發現任何瑕疵的測繪成果判定為優級品。對于連續出現不合格測繪成果的測繪單位，房產測繪成果審核部門可以對其單位成果暫停受理，并出具告知通知書，責令其整改。

測繪成果管理部門建立網上“測繪誠信”頁面，負責將測繪單位成果質量考評結果向社會動態發布，每季度、年度對測繪單位成果質量考評結果進行統計排名，將各單位測繪狀況、信用程度、業務領域，向社會公布，受人民監督。對于一些單位，違規操作、不誠信的行為，知情人可以通過網絡與監管部門聯系，再由監管部門依據事實，對被檢舉的單位進行處理。

4.5 加強政府部門的監督管理

不動產登記中心后成立后，對于不動產測繪中房產測繪成果審核的職能職權界限和劃分，還很模糊。所以，國家相關部門要明確對各種測繪產品的劃分標準，設立科學、良性的前進目標，完善與改進測繪市場的公開力度，倡導公平的行業競爭氛圍。

各個測繪單位應積極與政府部門聯系，按規定執行相關程序、規章制度，主動讓政府監督與管理。國家有關部門也要對測繪單位，進行宏觀的管制與監督；嚴厲打擊違法、違規、不誠信的測繪單位。建立獎懲機制，對于守法、誠信的單位，大力的贊揚與宣傳；對于違規的單位，要加大處理力度。

4.6 創造科學、系統的質量機制，發展質量認證制度

質量作為測繪單位的“立身之本”，是各個房產測繪單位搶占市場、尋求客戶的關鍵要素，并且科學合理的質量機制和體系是測繪單位質量保證的“試金石”。從另一方面來說，如今的測繪管理制度的完善與革新，測繪行業的職場競爭越來越大，也在一定程度上，要求測繪單位適應社會發展環境，逐漸改變以往老套、過時的管理方法。

現在“ISO9000系列標準”已經成被越來越多測繪單位所接受和運用，使得這些單位在原有的基礎上大幅度提高質量管理水平。當然也不能完全一味地引進新技術、新標準，各個測繪單位要“因地制宜”，結合該單位的實際情況，與“ISO9000系列標準”相對照，最終尋找出一套適合自身的發展的質量體系管理標準。

5 結語

房產測繪是房產管理事業的重要組成部分，它可以確保房產信息、數據的“公正”“公平”“公開”，推進我國房地產事業的總體健康發展。規范測繪單位，提高測繪工作的質量管理，才能使得房產測繪工作更加良好的運行。相關單位要健全測繪質量監管機制，加大對測繪結果數據的監控與檢查，嚴格按照規定對測繪結果進行審核，嚴厲打擊違法、違規、測繪結果虛假的單位。在原有的基礎上吸收先進技術，運用科學、合理、系統的方法不斷地改進測繪質量管理工作，使得測繪單位的工作滿足市場經濟和行業的要求，房產測繪質量管理工作將邁出嶄新的一步。

參考文獻

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