房產測量技術問題的研究

于向東

摘要：房產測量越來越受到人們的關注。其測量技術在當今社會需求的推動下得到了飛速發展。房產測量為產權管理、開發管理、拆遷管理及交易管理等提供重要依據。筆者根據多年的工作經驗，主要針對我國房產測量技術進行分析和討論，與同行進行交流。

關鍵詞：房產測量；檢定儀器；陽臺面積；樓梯面積；共有面積

房產測量是保護購買者權益的，它是購買者能放心購買的保障。在測量的過程中每一個細節都要謹慎，不能出現一點錯誤。測量的結果一定要達到規定的標準，只有房產測量方面得到了有力保障，購買者才能放心購買。

一、房產測量工作的重要意義

房產測量是一項政策性很強的法定測量工作，房產測量作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義，測量方案是否合理、測量數據是否準確可靠、測量人員專業水平都直接影響工程的進程及質量。首先，房產測量為房產產權人提供法律保護依據。為了保護房屋所有權，政府依據法律、法規和行政規章對房屋所有權的歸屬進行審查與確權，房產測量數據經行政管理部門登記確認，具備一定的法律效力，當處理房產使用權和所有權時發生糾紛，可以作為重要的法律憑證。所以房產測量的結果直接關系到購房人的切身利益，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，實施憲法和法律有關規定的過程，以事實為依據，以法律為準繩，進行的房產測繪得出的房產圖及房產數據具有合法性。其次，房產測繪有利于社會服務和城市的規劃建設。房地產是城市建設發展的重要元素之一，而城市規劃建設的水平直接反映該城市的人民物質文化生活水平和精神文明程度。在繪制房地產分幅圖的基礎上，進行精密測量和細化，繪制房地產分戶、分層平面圖和分丘平面圖，能夠整體、直觀的體現每一處房地產的狀況，為管理部門提供正確的決策，并且為房地產登記部門提供相關房產的具體位置、占地面積、房屋信息、界址等信息，為城市的整體布局建設、住房制度改革、老城區改造提供依據。可見，房產測量是城市土地資源開發利用以及城市規劃、建設管理重要的基礎資料。此外，房產測量更是檢測房產開發商誠信程度的重要方式。房地產市場的迅速發展和不斷規范，使市場對房產測量精度和要求也隨之提高，測量單位所要承擔的責任也越來越大。科學的測量數據，為判斷房屋買賣過程中是否存在縮水現象的最好證據。目前，我國商品房房價偏高，一些房產開發商禁不住利益的誘惑，開始在房屋買賣的面積上做文章，企圖實現自身利益的最大化。因此，嚴格管理房產測量工作，保護房屋權利人的切身利益，從而保護房地產市場的正常秩序。

二、房產測量技術分析

房產測量是涉及人民群眾權益的重要技術，一定要加大對其的重視。不能有任何的漏洞，不能讓非法人員有機可乘。房地產是城市建設發展的重要元素，城市房屋規劃建設的水平可以直接反映城市人民物質文化生活水平和精神文明程度。不斷的去提高，在實踐中發現不足，使其逐漸變得更加嚴密。增強工作人員的整體素質，技術方面要去不斷學習和提高。房產測量技術經過了多年來的發展和改進，當前我國常見的房產測量技術主要有以下幾種：

（一）數字化測繪技術

數字化測繪技術就是利用一定的方法采集相關的數據信息，并通過計算機進行相關的數據處理，經過圖形生成和編輯，獲得房產數字化圖，最后經數控繪圖儀或其它輸出設備，繪制成房產圖。數字化測繪技術目前在我國房產地形測量以及地籍測量中得到了廣泛的應用，數字化測繪具有成圖質量高、速度快、勞動強度低、圖載信息多等特點，已經成為我國房產測量技術發展的主要發展方向。

（二）坐標解析法

房屋銷售面積的計算較為復雜，一般房產的面積都會很大，難以測量，所以使用坐標解析法，能夠準確的進行測量，得到確切數據，還要運用坐標解析法的相關計算公式，這是主要環節，坐標解析法在房產測量中起著重要作用。房產邊界的精確度在有關的規定之中是可以得到體現的，相關的規定中也包括了部分超長或者無法測量邊長的具體情況，所以，測量房屋邊界點的方法能夠體現出優越性質，只要達到了精準度的要求就能夠以房屋邊界點坐標反算邊長替代直接測量邊長。坐標反算邊長和實際丈量邊長較差之限差。相關規范對房產界址點的精度作出明確的規定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此，測量其界址點的方法體現出了優越性，只要滿足精度的要求就能以界址點坐標反算邊長來代替直接丈量邊長。

（三）GPS技術

房產測量是房屋買賣及房屋相關產權辦理的基礎，是權利人維護自身權益的前提和保障。GPS技術發展是相當的迅速，在運用中得到了明顯的效果。這項技術能使各方面測量達到非常準確，為測繪奠定了穩定的基礎。目前我國常用的GPS測量作業模式都可用于房產測量，大致可以分為以下幾種：一種是經典靜態相對定位。通常需要將兩臺或者兩臺以上的接收機分別安裝在一條或者多條基線的兩端，以此保證在任何一個觀測點都能夠同時觀測到至少4顆衛星。所有的觀測基線之間形成一個封閉式的圖形網絡，有利于提高測量的精度。同時，為了進一步提高測量的可靠性，可以對平差技術進行充分的利用。第二種是準動態定位。這種觀測方式適用于開闊地區的房產平面控制網加密和碎部測量等。是在觀測區選一個基準點，安置接收機連續跟蹤所有衛星，對所測衛星保持跟蹤的情況下，依次進行觀測，測得基線中誤差約為1一2cm。在實際的房產測量過程中，要求接收機不能對跟蹤的衛星失去鎖定，否則應在失去鎖定的流動點上把觀測時間延長一至兩分鐘。第三是 GPS-RTK實時動態測量。RTK技術是GPS測量技術中一種常見的技術，即為實施動態差分法，在野外測量定位精度達到了厘米級別，采用了載波相位動態實時差分方法，同時也提高了測量的精度。RTK技術的實現途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術接受單基站光波改正數的普RTK技術；另外一種是通過因特網數據來獲取虛擬參考站技術播發改正數的RTK技術。通過RTK技術的應用，不僅提高房產的測量效率和測量精度，與此同時，RTK采集的數據全部是數字化，經過軟件的處理，可直接輸出電子地圖，非常適用房產測量要求。

結束語

房產測量技術具有很強的法律性，即進行房產產權登記和產權轉移的重要依據，也是處理房產產權糾紛的重要法律憑證。房產測量是一個較強的系統工程，需要各方面進行更為細致的工作，加強房產測量技術尤為重要。