房地產市場去庫存問題的調查與思考
——以益陽市為例

(中國人民銀行益陽市中心支行，湖南 益陽 413000)

房地產市場去庫存問題的調查與思考
——以益陽市為例

方凌

(中國人民銀行益陽市中心支行，湖南 益陽 413000)

隨著我國經濟水平不斷發展，全力構建和諧社會步伐加快，居民住房已經成為一個備受關注的社會民生問題。近年來，政府加大對房地產市場的調控力度，相關政策頻繁出臺，促進了房地產行業的復蘇回暖。本文以益陽市房地產發展現狀入手，對發展過程中存在的特點、發展趨勢進行了分析，并對房地產健康發展提出了相關建議。

房地產庫存；房地產交易；發展現狀；政策建議

2015年來，降息降準、取消限購令、按揭購房付款比例下調及針對首套房、二套房購房者的政策傾斜以及地方政府諸如契稅減半、購房補貼等一系列刺激政策頻繁出臺，對房地產的復蘇起到一定的作用。2016年，我市房地產市場開始回暖，庫存存量有所下降。房地產去庫存效果雖有顯現，但商品房存量較高，受剛性需求和房地產行業景氣狀況不確定性影響，房地產交易回升勢頭趨弱，去庫存化壓力仍然較大。

一、房地產市場和商品房庫存現狀

(一)房地產政策刺激效果顯現，房地產市場有所回暖，商品房銷售逐漸活躍，銷售價格穩中趨降，商品房存量規模有所下降。

一是房地產開發投資回暖，但商品房新開工面積大幅下降。截止2016年4月末，益陽市累計完成房地產開發投資22.03億元，同比增長11.11%，高出1-3月增幅8.56個百分點。其中：住宅累計開發投資15.42億元，同比增長14.77%。盡管開發投資快速回暖，房地產開發企業仍對未來形勢預期日趨謹慎，體現在新房供給上，新開工商品房面積延續上年下降態勢，今年新開工面積大幅下降。截至4月末，新開工商品房面積40.95萬平方米，同比下降10.6%。

二是商品房交易市場逐漸活躍，銷售價格有所下降，但房價下跌空間有限。在經歷2015年房地產市場的寒潮后，2016年，我市房地產交易市場有所回暖。截止2016年4月末，全市累計完成商品房銷售面積66.64萬平米，同比增長7.9%，商品房銷售已連續6個月保持同比正增長。商品房交易市場有所活躍，但銷售價格出現下降。4月末，全市中心城區商品房銷售均價3949元/平米，同比下降5.2%；比年初下降236元/平米。隨著房地產開發成本不斷上升，利潤空間不斷壓縮，銷售價格下跌接近盈虧均衡點。問卷調查顯示，54.5%的房地產企業不能容忍房價下跌，預計未來房價下跌空間有限。

三是商品房消化速度加快，存量規模有所下降。在貨幣化安置、公積金貸款首付下調、營業稅5改2等政策刺激下，我市商品房庫存保持快速消化態勢。截止2016年4月末，全市商品住宅累計可售面積104.2萬平方米，同比下降23.3%，庫存規模連續10個月下降，且降幅逐月擴大。商品住宅去化周期為18.3個月，同比下降6.2個月。全市批準預售面積29.06萬平米，同期商品房銷售面積66.64萬平米，供銷比為0.44：1，今年已消化商品房庫存面積37.58萬平米。特別是2016年2月商貸首付比例、契稅下調及“湘十條”政策落地，加快房地產去庫存化。

四是土地和建安成本大幅上升，成本剛性支出大幅增加。近年來，房地產建筑成本大幅上升，每平米成本在3500元左右，比2013年上漲34.6%。其中建安成本1500元，土地及政府稅費2000元左右。特別是土地出讓金價格漲幅較大，2016年，國土部門土地掛牌均價148—158萬/畝，出讓均價1961.6元/平米，同比上漲8.6%。

(二)房地產信貸政策有所放松，房地產開發貸款總量迅速增長，個人購房貸款快速增長，房地產信貸資產質量保持穩健

一是房地產行業準入有所放松，開發貸款總量快速上升。去年以來，央行連續6次降準、5次降息，累計下調存款準備金率3.5個百分點，下調利率1.25個百分點，加之首付比例下調、契稅減半及營業稅減免等一系列刺激政策，房地產市場回暖跡象顯現。今年銀行信貸準入門檻有所放低，房地產信貸政策有所變化，信貸投放力度比往年加大。截止2016年4月末，全市房地產開發貸款余額17.25億元，同比增長19.7%，比年初新增2.24億元，增長14.9%。

二是個人購房貸款快速增長，重點支持剛需和改善型需求。隨著利率的不斷下調及首套房首付比例下調影響，個人購房貸款呈快速增長態勢，至4月末，個人購房貸款余額85.13億元，同比增長12.7%。調查顯示，商業銀行對個人按揭貸款發放更為積極，65.5%的按揭貸款利率有所下調，首套住房貸款平均利率為5年期基準利率的9.36折。購房需求以剛性需求和改善型需求為主，“改善居住條件”等剛性需求占比達72.7%，而以純投資為主的購房需求不多，僅占9.1%。此外，公積金也面臨較大的資金約束，4月末，尚有近2億貸款申請排隊。

三是房企資金壓力有所緩解，資金主要來源于企業自籌，但房企現金回籠速度仍然較慢。今年來，隨著房地產市場回暖、銷售進度加快及房地產貸款逐漸松動，房地產開發企業普遍感受資金壓力有所緩解，問卷顯示認為資金略有緊張的占45.5%，近六成企業認為資金基本能夠滿足和資金比較充裕。部分房企資金壓力在一定程度上有所緩解，但房企資金面總體仍然趨緊。據大漢集團房地產反映，公積金貸款已無款可放，資金回籠時間在60天左右，比往年延長15天，今年近500萬公積金貸款尚未到位。恒大綠洲房地產反映，暫不考慮公積金按揭貸款。

四是房地產不良貸款低位運行，信貸質量保持穩健。前幾年，國家加大對房地產行業的調控力度，信貸緊縮導致房地產企業資金來源匱乏，房地產企業民間融資、“跑路”、貸款違約集中爆發，房地產不良貸款大幅反彈。2016年，開發貸不良率繼續保持下降態勢，4月末，房地產開發貸款余額17.25億元，比年初新增2.24億元，不良貸款余額2760萬元，不良貸款率1.6%，比年初下降3.3個百分點。個人購房貸款不良余額3381萬元，比年初新增1312萬元，不良率0.46%，比年初上升0.17個百分點。

二、益陽市房地產走勢預判

近年多項房地產利好政策集中釋放，益陽市政府也先后出臺化解房地產庫存的“益六條”、“益四條”，房地產市場平穩增長可期，但市場商品房存量依然較大，庫存壓力短期內難以明顯改觀，去庫存仍是房地產未來發展的主基調。

(一)市場信心仍然不足，房地產回升勢頭有待觀察

2015年來，房地產市場政策出現松動，一系列刺激政策集中出臺，但是從全市情況來看，房地產銷售并未出現預期的火爆，房地產前景不甚明朗。問卷調查顯示，居民對未來房價預期小幅下跌，未來購房意愿不強，對房地產持觀望態度，僅15.7%的居民表示近三個月有購房打算。大部分開發商對未來房地產市場持悲觀態度，僅27.3%的企業認為房地產市場最困難的日子已經過去。從銷售情況看，銷售面積雖有所增長，但增幅逐漸回落，增長后勁明顯不足，2016年以來，商品房銷售連續環比下降。

(二)房地產開發投資將有所放緩，房價保持基本穩定

在一系列房地產刺激政策下，房地產投資增幅和銷售量仍增長乏力，與之相對的是市場觀望情緒濃厚，商品房待售面積居高不下，加上開發成本不斷上升，房地產開發商拿地熱情大幅下降，勢必影響房地產開發投資的力度。銷售價格方面，房企利潤空間不斷壓縮，銷售價格下跌接近盈虧均衡點(3500元/平米)，持續下跌的可能性不大。

(三)商品房庫存高位，去庫存仍是今年樓市主基調

2015年來，房地產庫存消化雖有所加快，但由于庫存總量過大，未來去庫存化壓力仍然較大。2016年4月末，商品住宅可售面積104.2萬平米，仍處于高位。隨著房地產市場的回暖，短期內可能刺激房地產開發投資增長，進一步增加市場供應。從中心城區來看，商品房待售面積高達200多萬平米，按照2015年105萬平米的消化速度，在不新建商品房的基礎上，消化存量房需近2年時間。加上益陽是勞務輸出大市，購房剛性需求嚴重不足，去庫存仍是未來樓市的主基調。

總的來說，2016年下階段我市房地產市場將繼續夯實企穩回升基礎，去庫存仍是樓市主題，但在城鎮化率趨緩和經濟增速理性回歸大環境下，如若不能尋求足夠的剛性需求消化存量房產，面對日益逼仄的市場需求，以價換量、去庫存仍是房地產市場的主旋律，房地產市場持續回暖仍不容樂觀。

三、促進益陽市房地產健康發展的相關建議

(一)因地制宜促進房地產行業健康發展。繼續加大對房地產去庫存的政策支持，在貫徹落實國家宏觀調控政策時，從益陽的實際出發，因地制宜，制定和完善符合益陽市樓市實際的相關措施，適當延長房地產刺激政策期限，更好地發揮房地產業在拉動經濟、解決就業、改善民生等方面的重要作用，推動益陽市房地產業健康、穩定發展。

(二)切實加強政府對房地產市場的積極引導和有效調控。由政府牽頭組織房管、住建、國土、統計等相關部門進一步對房地產市場進行深入調研，建立健全公開、平等、競爭、有序的房地產市場長效機制，拿出具體方案和措施，從源頭把關，化解土地供需矛盾，切實降低建房成本，實現商品住房供求基本平衡，穩定住房價格，促進全市房地產業全面、健康、平穩發展。

(三)加大對保障房等項目建設的扶持力度。市政府應出臺加快保障性安居工程建設的相應措施，有效調整房產結構，確保保障性住房、棚戶區改造和中小商品住宅不低于當地住房建設用地供應量的70%。同時增加公共廉租住房，經濟適用房和限價商品住房的供應，遏制房價過快增長。加大對房地產商承建保障性住房的補貼力度，制定相應的激勵措施，確保貸款貼息、減免營業稅和契稅等優惠政策順利實施。

(四)合理穩妥引導房地產民間融資，拓寬房地產融資渠道。民間投資是房地產開發的巨大潛力市場，積極采取措施爭取民間投資。可以考慮通過擔保公司等信用增級機構，對房地產企業進行定期的信用評級，披露其最近幾年的融資信用情況，其次通過加強對投資者的風險教育，提高民間資本的投資意識。同時，可采取打折促銷的方式加快回籠資金，或采取項目合作的方式緩解資金壓力，想方設法拓展多元化的融資渠道。

(五)加強房地產風險監控，防范房地產金融風險。建立和完善房地產市場動態監測制度，加強對土地供應、房地產市場供求、結構、價格、空置數量和投資動向等情況的監測分析；進一步加強對已發放貸款房地產企業資產負債率、資金周轉率等指標的監測，建立房地產市場預警系統，定期對房地產行業進行預警通報，引導企業理性投資、消費者理性購房，及時防范市場與金融風險。