論對我國房地產開發企業內部風險控制的對策建議

祝淑華

摘要：在這個經濟國際化、全球化的新時代，房地產行業的經營市場經營環境波動變化越來越大，業內競爭也愈發激烈。企業為了應對激烈的市場競爭環境，開始把重點轉為加強內部控制，管理者希望能夠通過增強管理水平，降低內部風險來提高自身的市場競爭能力。本文簡要介紹了房地產財務風險的類型，具體分析了我國地產企業內部風險控制所存在的問題以及問題的成因，并就內部風險控制所存在的問題提出了一些建議對策，希望可以為我國房地產開發企業更好的發展提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產開發企業；風險控制；對策

一、房地產企業財務風險的分類

地產企業的財務風險主要分為以下幾類：第一，財務預算風險。企業資源未能得到優化配置，員工積極性未被最大調動，使得企業效益無法最大化的風險稱之為財務預算風險。第二，現金流量管理風險。指企業未能以現金流為重心，圍繞經營、投資和籌資等活動構建出良好的管理體系。對現階段以及未來階段內現金流的安排沒有全面的預測、計劃和控制。第三，經營風險。指企業經營者在經營過程中出現的決策失誤導致企業收益變化，從而使投資者收益下降的風險。第四，內部控制風險。指企業內部沒有確保各項管理制度認真貫徹執行，造成企業自身的經營活動的經濟性、效率性和效果性得不到保證，沒有對企業自身約束、控制、規劃和評價的風險。

二、我國房地產開發企業內部風險控制所存在的問題

（一）缺乏健全的房地產行業內部控制體系

我國現今大部分地產企業并未建立起完善的企業內部控制制度，并且在企業內部控制環境、企業內部控制程序和企業財務會計系統等許多方面有很多欠缺。進而無法形成一套合理有效適合企業完整的內部控制管理體系。這就不利于房地產企業信息的真實、完整、及時以及準確性得以確保。

（二）風險控制體系不健全

房地產行業風險控制體系不健全主要表現為：首先，對項目投資前對其風險評估不足，決定投資項目時僅憑經驗或短期的市場調研，就倉促拍地，對開發過程中所存風險并未加以重視，以致購入土地后再審視原有項目才意識到所存在問題的嚴重性。其次，在所開發項目的市場定位以及所面向受眾消費者階層定位方面，常常憑借經營管理者主觀經驗決定，并沒有進行深入的市場調研分析。以致項目完工后銷售緩慢，這才意識到產品部符合消費者需求。

（三）房地產企業組織結構不完善

企業的組織結構體現了一個企業的整體框架，他對于企業的日常經營與發展起著非常重要的作用。然而，目前我國房地產企業的組織結構不是非常的完善。首先，從橫向角度分析，企業各個部門之間缺乏相互制衡的關系，部門與部門之間的聯系非常少，這使得企業在管理的過程中風險加大，經常出現材料已經買回來了，而財務還不知道的情況，這使得企業財務監管職能不能充分的發揮，房地產開發企業的內部風險不斷加大。其次，從縱向的角度分析，房地產開發企業組織結構過于復雜，上級部門與下級部門之間的溝通不到位，信息在傳輸的過程中經營出現問題，降低了企業的工作效率，增加了房地產企業的內控風險。

（四）房地產企業內部人員綜合素質參差不齊

由于目前地產企業內部人員素質從業水平高的高，低的低，對于內控制度的領悟與執行程度有著很大差異。這就無法滿足企業發展需要，突出的表現為：思想覺悟和專業水平不適應企業發展；內控制度的執行力度不足以對企業內部管理水平造成影響。當前房地產內部控制管理工作人員對外部環境變化不能及時的把握，專業知識水平已經無法滿足新的工作形式的需求。同時現在的房地產內控工作人員并未充分認識到內部控制對與企業發展的重要性。

（五）項目建設、營銷策劃、客戶服務等流程分散

由于房地產行業所存在的巨大利潤空間與龐大的市場需求，往往在政策利好時，很多公司只要啟動項目就能實現盈利，這就致使在巨大利益的驅動下，諸多房地產企業只重視收益，而選擇性忽略了對于整體項目的建設、營銷策略、成本控制等流程的不斷完善與優化。房地產根據用途目前可大致分為民用、商業和工業地產三類。民用地產由于發展時間較長，有著一套完善的運營策略；然而商業與工業地產作為新興商業模式，并未推廣很久。這就使我國房地產企業并沒有成熟的運作方式可以借鑒，項目經營主要靠經營者的商業嗅覺，缺乏科學數據支持。

三、我國房地產開發企業內部風險控制所存在問題的建議對策

（一）建立健全房地產企業內部控制體系，進一步完善房地產企業治理結構

建立健全的企業治理結構與內部控制體系為房地產企業建立良好的內部控制體系提供了基礎保障。因此我國房地產企業必須要重視房地產企業內部控制體系建設，進一步完善治理結構，首先，從房地產企業的特點及需求出發，定制針對其自身合理有效切實可行的內部管理體系。其次，企業層面與業務層面的內部控制作為房地產企業內部控制體系的重要組成，需針對不同業務流程設立與之相對應的內部管理制度。同時，強化各部門管理職能，進一步強化完善企業管理結構。明確企業內部各部門相關權利互相利用互相監督。

（二）建立健全的房地產風險控制機制

鑒于目前市場經濟形式低迷，政府政策金融導向不穩定，房地產行業發展形式走勢不明朗。這就致使房地產企業在獲得土地建立項目開始至產品銷售完畢項目終止的這個較長周期當中受到各種外部因素的影響，造成諸多隱藏風險。這時候單憑企業經營者的主觀經驗與商業嗅覺就無法有效做到此類風險的有效規避與應急處理。這就急需房地產企業定制有效的風險控制機制，為企業管理者提供穩固決策環境。房地產企業如果要把風險控制在可以承受的范圍內就必須強化風險意識，建立合理的風險評估體系與預警機制。根據風險類型定制符合此類風險特征的風險轉移方案。充分利用網絡信息技術對企業風險因素進行分析，充分發揮專業人員的作用嚴格執行程序，有效規避企業各類的風險發生。

（三）完善現有的房地產企業組織結構

科學合理的組織構架是房地產企業內部控制管理規劃、執行與監督制度落到實處的有力保障。這就應當促使房地產企業內部不斷完善其自身的組織結構。使其組織結構更加合理趨于多元化。即將財務、策劃、審計、上程、銷售以及人資等職能下達到相應部門當中。使得各部門各司其職使之更加有利發揮。責權分配對于任何一個企業都是極其重要的環節過程，所以應切實有效的做好責權分配工作。在房地產行業中，企業內部各部門應做到充分利用自身職能，做好與自身職責相對應的工作與權力實施。需在保證自身職責合理應用的前提下優化自身組織結構，為更好的推動房地產企業的健康持久發展而努力。

（四）加強對企業員工進行內部控制體系的培訓，提升員工素質

想要完善內控體系，這就需要企業內部員工達成共識，堅定不移的執行企業各項內部控制管理制度。內部控制環境的好壞對于房地產企業是否能將各項經營活動的順利展開起著至關重要的作用。內部控制是文化也是機制。全面提高企業內控人員的內控知識和思想覺悟，這就需要房地產企業定期對企業內部控制工作人員進行專業知識控制體系的培訓。同時，通過舉辦各種與內部控制有關的活動，來宣傳企業內部控制的重要性，提高思想覺悟，使相關工作人員能夠時刻保持積極心態去學習去更新本身的專業知識與專業技能。不斷增強員工自身的責任感與使命感。從而進一步提高企業經營管理水平。

（五）建立內部控制重大風險預警機制和突發事件應急處理機制

房地產行業需要建立起由各個層次各個子系統構成的企業風險預警機制和突發事件處理方案。使用定性與定量相結合的方法，對生產經營信息進行不間斷的收集，并針對企業內部管理薄弱環節根據企業實際情況，對可能出現的重大風險進行預測。制定突發事件處理相關規章制度、預警機制、快速識別機制以及應急處理機制。是企業的經營風險得以有效規避與及時處理，進而實現企業生產經營活動的良性進行。

四、總結

在當前復雜的市場環境下，對于房地產這樣高投入、高風險、長周期的行業，必須加長財務風險控制在其經營過程中的貫徹與執行。由此我們可以看出，加強對于風險的研究、提高抗風險能力，進而對于房地產企業長久健康發展有著重要的現實意義。作為企業經營管理與財務管理的關鍵環節的企業內部控制管理，在企業內部經營中起著至關重要的作用。隨著我國對于房地產企業宏觀調控的力度不斷加大，使得房地產行業正向正規、高效、健康以及長久可持續方向發展。這就使得企業內部風險的控制的重要性更為突出。加強企業內部風險控制更加至關重要。

參考文獻：

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（作者單位：浙江通力房地產開發有限公司）