房地產上市公司經營績效評價

張陽

[提要] 房地產行業(yè)是我國的支柱產業(yè)，研究房地產行業(yè)經營績效有利于發(fā)現(xiàn)在經營和發(fā)展方面存在的問題，提高企業(yè)績效和抗風險能力。本文在閱讀大量文獻資料基礎上，選用因子分析方法，篩選績效評價指標，建立績效評價模型。以我國房地產行業(yè)上市公司財務數(shù)據(jù)為樣本，運用統(tǒng)計軟件SPSS17.0進行定量分析，得出綜合績效評分方程。通過理論與實證結合，為公司績效評價提供新思路。

關鍵詞：房地產上市公司；經營績效；因子分析

中圖分類號：F27 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年6月27日

近年來，房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產行業(yè)已經成為我國的支柱產業(yè)之一，確保房地產行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有重要意義。房地產上市公司是我國房地產行業(yè)的主要組成部分，研究房地產行業(yè)上市公司績效，建立一套適合我國當前環(huán)境的房地產行業(yè)績效評價體系，適時評價房地產企業(yè)的績效，正確認識企業(yè)的經營狀況，并對企業(yè)的非正常狀況進行預警，這對我國房地產上市公司加強管理，提高抗風險能力，確?？沙掷m(xù)發(fā)展具有重要意義。

一、公司績效的概念及其評價體系

公司績效這一概念是一個綜合性的概念，在第一個層面上它指的是在公司運營的一段時間當中公司的經營效益；在第二個層面上它是指公司的經營者在經營過程中為公司所貢獻出的業(yè)績大小。公司的經營績效主要通過企業(yè)的財務指標來綜合反映，上市公司財務指標具有較高的客觀性和可評價性。在研究分析中，公司的經營效益能夠使用具體的指標進行定量分析，而經營者的業(yè)績則不能從整體上進行數(shù)據(jù)分析，而是要根據(jù)每位經營者的具體管理行為進行分析，具有主觀性，因此本文中對績效的研究僅限于經營效益。

公司績效的評價體系通常有單一的財務指標、經濟附加值（EVA）、TobinQ、上市公司績效的綜合測評四種體系。本文采取上市公司績效的綜合測評體系對公司績效進行測評，即將多個財務指標通過因子分析法得出度量績效評分的公式，然后對公司績效進行測評。

二、房地產上市公司經營績效評價

（一）數(shù)據(jù)的選取。本文以上證和深證的A股房地產行業(yè)上市公司為研究對象，原始數(shù)據(jù)采用的是這些房地產行業(yè)上市公司2015年度和2016年度的財務數(shù)據(jù)。為了克服個別數(shù)據(jù)對整體研究的影響，對原始數(shù)據(jù)做出如下的篩選：首先，將兩年中任何一年是ST、S或者*ST的公司予以剔除；其次，將其中有財務數(shù)據(jù)不全的公司從中剔除。本文主要從國泰安數(shù)據(jù)庫和證券之星獲取研究的原始數(shù)據(jù)，通過按照上述兩點要求對數(shù)據(jù)進行篩選和剔除。本文對數(shù)據(jù)的整理、計算和分析是通過Excel軟件與統(tǒng)計軟件SPSS17.0來進行的。

（二）上市公司績效指標選擇。本文所研究的公司績效單指公司的經營效益，而經營者業(yè)績在這里不做探討。目前，學術界對于公司的經營效益有很多評價標準，本文根據(jù)我國市場經濟的特點，選擇了綜合績效評價作為公司績效來考察。綜合績效評價是通過從企業(yè)的盈利能力、營運能力、償債能力以及發(fā)展能力這四個方面來選取指標，通過因子分析來得出績效的綜合得分用以衡量公司的績效狀況。（表1）

（三）實證分析

1、因子分析的檢驗。進行Bartlett球度檢驗，得出概率Sig.的值是0.000，小于1%，同時，得出的KOM值為0.512，大于0.5，這說明本次實證分析所選擇的數(shù)據(jù)樣本滿足因子分析的前提條件，可以進行因子分析。（表2）

2、提取公共因子。通過表3的分析結果可以看出有五個因子的初始特征值大于1，他們的方差累計貢獻率為73.615%，說明這五個因子對11個變量作了73.615%的概括。因此，可以用這五個主成分對這一百多家的房地產上市公司績效進行評價。（表3）

3、旋轉后的成分矩陣。從旋轉后的成分矩陣可以看出，第一主成分主要代表了流動比率、速動比率、資產負債率，即償債能力；第二主成分主要代表了每股收益、每股凈資產、凈資產收益率，即盈利能力；第三和第五主成分代表了存貨周轉率、總資產周轉率、股東權益增長率，即經營能力；第四主成分代表了總資產增長率、凈利潤增長率，即發(fā)展能力。（表4）

4、成分得分系數(shù)矩陣。

（四）計算績效綜合得分。如前所述，本文的研究對象是房地產行業(yè)上市公司的綜合績效。為此，要將這五個因子求和。我們通過加權求和的方式進行計算，每一個因子旋轉后的方差貢獻率即為權重。公司績效的綜合得分以ZF來代表，綜合績效計算公式如下：

ZF=（20.716%F1+17.032%F2+12.904%F3+12.707%F4+10.256%F5）/73.615%

三、結語

針對特定時期，特定行業(yè)以及最新數(shù)據(jù)得來的綜合績效計算公式，只需把相應的財務指標數(shù)據(jù)帶入公式就可以對企業(yè)績效進行綜合評價，企業(yè)通過對公司績效縱向和橫向對比，可以認清企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從而改善和提高經營業(yè)績，具有理論和現(xiàn)實意義。

主要參考文獻：

[1]吳慧敏.房地產上市公司財務績效評價研究[D].西南交通大學，2016.

[2]劉江艷.基于因子分析法的房地產上市公司績效評價研究[D].西安建筑科技大學，2012.

[3]趙森.基于因子分析法的房地產上市公司的績效評價[J].現(xiàn)代經濟信息，2016.12.

[4]張繼哲.基于因子分析法的房地產上市公司績效評價研究[J].經濟師，2016.5.