土地供應及其對商業地產市場價格的影響研究

余桂秋

摘 要：社會的進步，促進了各個行業領域的迅速發展，尤其是商業地產市場在近些年規模越來越大，在這個過程中，需要對土地供應總量、價格、方式等方面和商業地產市場價格的關系進行深入的研究。對我國近些年土地供應量、出讓金、招拍掛出讓面積等數據進行了比較和分析，研究證明，土地供應和商業地產市場兩者之間互相影響，本文針對土地供應及其對商業地產市場價格的影響進行了論述，希望有一定的參考價值。

關鍵詞：土地供應價格；土地財政；土地供應結構；商業地產

社會的迅速發展，使得我國住房制度也開始市場化，市場需求的不斷擴大，促進了我國商業地產市場的迅猛發展。商業地產市場具有很強的關聯性，在自身發展的同時連帶的讓其他產業也得到了發展，讓我國的經濟很大程度的得到了增長，所以，在我國，商業地產市場更是支柱性產業。然而，在近些年，我國商業地產市場投入過度、房價迅速增長等現象出現了。針對上述的問題，我國相繼出臺了多種政策，目的就是為了對商業地產市場非理性發展進行有效的調控，具體政策如下：土地政策、稅收政策等。為了對商業地產市場做好調控工作，并且出臺了針對性比較強的土地政策，旨在對商業地產市場中出現的問題進行針對性的解決。商業地產市場的發展，土地才是根源，所以，所有的政策的落實都與土地問題有著密切的聯系。因此，調整土地供應量、供應結構、供應價格等方面，對商業地產市場會帶來直接的影響。

一、土地供應量

對于我國而言，在控制土地供應量方面，其實就是控制建設用地的總供應量。土地供應量影響商業地產市場的具體方面如下：第一，土地供應量會直接影響到商業地產的開發規模和供需平衡。一旦土地供應量減少，商業地產企業的開發用地也會縮小，讓企業的開發規模減少，房屋供給也會相繼的減少；相反，如果土地供應量增加，商業地產企業的開發用地也會增多，企業在商業地產建設上會加大投資規模，房屋供給量也會增加，對市場的供需平衡有著調節的作用。第二，土地供應量會直接影響到市場參與主體預期。市場主體預期會因為土地供應量的增加或減少而上升或者降低，對開發主體的開發行為、百姓的購買行為有著很大的影響，最終影響到商業地產市場價格。

對近些年我國土地供應量變化情況進行了分析，2014年全國國有建設用地供應量是36.16萬hm2，2015年是43.26萬hm2，2016年是73.05萬hm2，土地供應量一直持續增長。

我國每年在商業地產開發用地（住宅用地和商服用地）的供應量方面一直持續增長。通過土地供應量增加的方式，對我國商業地產開發用地的供需平衡進行了調整。商業地產開發用地供應量的增加，會讓商業地產企業的投資規模很大程度的增加，使得市場預期加強；相反，商業地產開發用地供應量的減少，會讓投資規模縮小，直接減少商業地產供應量，市場預期也會降低。我國正是通過這樣的方式對商業地產市場房屋供需平衡達到調節的作用，最終的目的是對房價的調節。隨著近些年商業地產開發用地的不斷增長，土地供應量也在增加。

二、土地供應結構

土地供應結構影響商業地產市場的具體方面如下幾點：第一，土地供應用途結構會給商業地產市場中房屋產品的結構帶來直接的影響，比如，高檔住宅小區，普通小區、洋房、別墅等房屋產品所占比例不同。對土地供應結構進行有效的調整，能夠讓房屋產品結構實現最大優化，對高檔商品房土地供應進行嚴格的控制，讓普通商品房、保障房的土地供應優先滿足，對我國商品房空置率過高，百姓買不起房的現狀進行了有效的解決；第二，從空間結構上對商業地產用地的結構進行了優化，讓城市的總體規劃真正的實現一致性，對基礎設施建設用地的供應進行加強，提升了附近商業地產項目的整體價格。如果商業地產土地供應不科學，不合理，城市總體規劃無法實現一致性，城市發展也會出現不和諧，有的商業地產市場會出現供不應求的現象，有的會出現供大于求的現象。

我國近些年在土地供應結構上很大程度的進行了優化，工業用地的比重正在逐年的平穩下降，基礎設施用地為主的其他用地比重在不斷的增長，因為基礎設施用地的擴大，很大程度的改善了城市的生活配套，讓居民的生活更加的便利；提升了整體商業地產開發項目的價格，對商業地產市場的發展起到了促進的作用。對于我國的現狀而言，通過不一樣的方式調整土地供應，讓產業結構得到調整，這樣能夠讓產業最大優化的升級。

三、土地供應方式

通常情況下，土地供應方式有兩種，一種是土地有償供應，一種是劃撥供應。對于我國城市的土地現狀而言，土地使用權有償出讓是通過四種方式實現的，比如，招標、拍賣、協議、掛牌。其中的協議出讓是非公開性的，其行為是平等的非市場型交易，兩者之間的談判來確定地價的高或者低，土地市場價格沒有得到真正的體現，這樣的形式下，以權謀私、權錢交易等腐敗現象很容易發生。目前來講，人們最為關注的問題就是土地供應方式對商業地產市場影響，拍、招、掛的土地出讓方式是否會讓土地價格提升，這將面臨著商業地產價格拉高的問題。可以說，拍、招、掛的土地出讓方式其市場競爭作用得到了充分的發揮，具體表現為，市場經濟的優勝劣汰，有效的運用了土地資源。拍、招、掛的土地出讓方式不會造成土地價格的提升，土地價格的提升是因為市場多種因素所致，比如，市場中沉淀的資金，不能在其他的投資渠道進行流通，流入商業地產市場是唯一的途徑，地方政府過于依賴土地出讓金等。

四、土地供應價格

土地供應價格具體由三個部分組成，首先，土地收購成本；其次，土地整理成本；第三，一定比例的預期土地增值收益。土地供應價格會直接影響到商業地產開發主體，尤其是對開發商開發成本的增加帶來很大的影響，連帶的會影響到開發商的房屋供應量、投資規模以及房價。社會廣泛關注的問題就是房價和地價的關系。一些學者表示，房價對地價有著決定作用，還有的學者認為，地價對房價有著決定作用，甚至有的學者認為，房價和地價之間的關系是不固定的。土地和住房價格雖然在形成機制、市場環境方面有差異性，但是，如果對兩者之間的關系進行正確的分析和解決，這樣能夠更利于我國商業地產市場的深遠發展，這有著十分重要的意義。endprint

商業地產市場需求變化會影響到土地需求變化，從我國住房貨幣化改革來看，百姓住房需求很大程度的得到了寬限，所以，商業地產市場的需求也在不斷的提升，最終造成房價的上升。房價的增長，使得商業地產開發主體的土地需求擴大了。經濟學角度而言，土地本身是不可再生的資源，不具備彈性化，如果讓土地需求快速的提升，會造成供小于求的現象，最終造成地價不斷的上升。因此，商業地產價格對土地價格有著決定性的作用。

五、土地供應與商業地產市場的相互影響

上述的內容闡述了土地供應量、供應結構、供應方式、供應價格對商業地產市場有著直接的影響。其實，在商業地產市場當中，土地供應和商業地產市場兩者之間是互相影響的關系。商業地產市場需求的變化，會讓土地供給量也發生變化，如果商業地產市場出現上升現象，想要增加房屋供給量，需要對土地供給量進行增加，這樣才能讓房屋供需實現平衡，從而避免房價上漲過高的現象發生；如果商業地產市場冷淡，對土地供應量應該減少，避免極大的浪費土地資源。地價上漲是因為很多因素所致，比如，百姓對房屋需求擴大，使得開發商對土地需求也在增加，因為土地較為稀缺，供給彈性比較小，因此，房屋需求的增加，會讓地價呈現上漲趨勢。在市場預期，以及大量資金的背景下，土地供應價格會不斷的增長，開發商會將地價提升然后轉嫁給消費者，房價和地價兩者之間的互相刺激下，讓房價一直在增長。土地供應和商業地產市場兩者之間互相影響，使得國家運用土地供給政策對商業地產市場的調控造成極大的困難，土地政策的效果不理想。所以，土地政策、貨幣政策等手段應該加強配合協作，一起努力對商業地產市場進行有效的調控。

六、結束語

本文以商業地產市場和土地政策的關系為出發點，對土地供應量、供應價格、供應結構等方面對商業地產市場的影響進行了深入的探究。通過對土地供應量進行控制，能夠對土地供需平衡進行有效的調節，商業地產投資規模的抑制或者是增加，對投資者的市場預期有著直接的影響。土地供給結構的合理化，和城市總體規劃兩者之間互相協調，能夠讓城市更好的發展。

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