物流地產，白銀時代的弄潮兒

宋慧芳

隨著物流總量的不斷增長，現代物流設施低成本、高效率的成本優勢變得越來越明顯，從而帶動了近年來物流地產的投資機遇。

物流地產是一個回報率不高，但收益相對穩定的行業。目前，越來越多的企業開始涉足其中，比如地產業萬科、金融業平安等。那什么是物流地產？其就是為客戶提供物流基礎設施開發和相配套的專業物業管理服務，屬于工業地產領域一個垂直的細分領域。盡管物流地產是房地產行業的細分領域，涵蓋了從設計-建設-采購-招商-資金運營-物業管理等完整的開發經營鏈條。其范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。

需求引擎開啟

據國家統計局數據顯示，2007年以來，中國的城鎮化率穩步提升，將近9年的時間里，中國的城鎮化率提高了近11%，2016年我國城鎮化率達到了57.35%。城市人口的增加帶來了消費總量和零售額的高速增長，我國城鎮居民消費總支出2005-2016年逐步上升，2016年為2005年的3倍，發展潛力巨大。預測到2020年，城鎮化速率加快以及城鎮居民消費需求增加推動了物流業的發展，從而進一步刺激對現代物流設施的需求。

據國金證券分析師蘇寶亮介紹，物流地產市場的客戶主要分為三類。最穩定的傳統零售業如沃爾瑪、家樂福、阿迪達斯。傳統制造業如博世，施耐德，通用。它們主要出于盤活固定資產的考慮，已經沒有較大的增長潛力。近10年來，物流地產市場規模穩步增長，主要得益于另兩股推動力量——電商（阿里巴巴、京東、凡客）、第三方物流（德邦、順豐、DHL）。例如作為亞洲最大、世界第二的物流地產運營開發商、新加坡上市公司普洛斯（SGX：MC0），《中國經濟信息》記者就在其最新財年年報中發現，其前五大客戶均屬于第三方物流與電商行業，存儲的主要貨種包括快消品、汽車零部件、醫療器械等。

電商是新型的零售形態，在近幾年得到了爆發式高速增長。據中國電子商務研究中心監測數據顯示，2016年中國電子商務交易額22.97萬億元，同比增長25.5%。其中，B2B市場交易額16.7萬億元，網絡零售市場交易額5.3萬億元，生活服務電商交易額9700億元。又據日前國家郵政局公布的2016年我國郵政行業的運營情況數據顯示，快遞服務企業業務量累計完成312.8億件，較去年同比增長51.4%。其中約有60%-70%是由于國內電子商務產生的快遞量。以2011年的“雙十一”事件為標志，快遞業務量連續三年增速超過50%。據阿里巴巴官方數據顯示，其旗下的天貓商城僅僅在2016年“雙十一”一天的交易額就達到1207億元。

國內第三方物流發展較晚，截至2015年第三方物流占比物流行業規模約為8%，略低于發達國家10%-11%的水平。根據Armstrong&Associates的數據統計，按2015年收入總額排序，全球第三方物流前20中，中國只有中外運集團上榜。但是近幾年，國內第三方物流收入規模也以10%左右的速度增長。第三方物流的發展標志著我國物流產業正逐步走向成熟，專業化的物流行業環境正在形成。

供需短期失衡

現代物流地產的三種下游需求實則代表了近年中國社會消費升級與制造業轉型趨勢，從產業鏈來看，現代物流地產的存儲貨物更多集中于生產環節面向消費環節的最末一環，儲存的是“產成品”，產品附加值高、需要快速流通以節省成本并提高配送效率，因而對倉儲環境、貨物完好率、信息管理水平的要求是高標準嚴要求。

隨著中國線上零售規模的持續擴大，電商及第三方物流行業帶動了現代物流快速發展。加之我國步入服務消費社會，零售消費品及高端制造業的旺盛需求，高端設施的缺口變得十分巨大。而傳統的舊倉庫在各個方面和高標準的倉儲設施有明顯差距，建設標準和安保管理等很不規范，不能實現簡單的替代改造，只能選擇建新的高標準倉儲設施。

另外，受電商平臺的沖擊，傳統零售商也開始轉向線上拓展，以加速線上線下的融合，這種泛渠道的發展趨勢也將引導原有傳統零售商的物流體系向更加高效的物流體系轉變，推動高標倉儲需求的增長。

根據中國倉儲與配送協會統計，到2015年，全國通用倉庫面積達到9.55億平方米，同比增速5%；高端倉儲占比非常小，2015年底完工投入使用的高標準倉庫面積約2000萬平方米，并每年維持在40%-60%左右的增長速度；從人均來看，中國人均物流面積為0.43平方米，僅為美國的8%左右，而中高標準物流設施人均面積不到0.015平方米，我國主要物流的供應商的市場份額不足3%，市場集中度很低。從人均物流面積和市場集中度來看，高端物流市場在我國尚處于市場初期，有很大的發展空間，提升空間十分充足，蘊含較多的投資機會。

從目前物流倉儲的存量來看，我國現代高端倉儲盡管發展迅速，但是總量上與美國相比仍然較低，人均占有現代高端倉儲面積更是差距巨大。根據戴德梁行統計數據與預測，2015年，中國現代物流設施行業的需求供給比為44.9%，現代物流設施供需結構卻短期呈現失衡，中國當下的現代物流設施建設速度落后于需求，供給缺口達到2390萬平方米。

供給端發力加快布局

《中國經濟信息》記者在國土資源部發布的《2016年國土資源公報》中發現，2016年四季度末，全國105個主要監測城市綜合地價、商服地價、住宅地價和工業地價分別為3826元/平方米、6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。工業用地地價遠低于其他類型地塊，而一線城市政府出于城市規劃、財政稅收、就業解決等考量，近年來出讓的工業土地連年萎縮。

另一個現實問題是，在工業用地本身供給下降的背景之下，倉儲用地占工業用地比重極小。物流地產想要盈利就要有一定的規模，需要大面積的土地。2016年兩會期間，國土部表示將采取有保有壓、分類合理增加土地的思路。一線城市人口稠密，物流需求旺盛，但土地稀缺、地價高企。二三線城市土地供給相對富余，但是人口較少、經濟發展水平相對較低，物流設施建成后出租率難以保證。因此，低成本獲取核心城市土地資源是物流地產企業發展的關鍵。

在一線城市，拿地難將成為制約物流地產快速發展的主要因素，短期內甚至已經出現土地價格增長速度高于租金增長速度的現象。戴德梁行表示預計至2020年中國物流地產供給缺口超過1萬億平方米，長期的供需不平衡，使得物流用地的空置率迅速下降，租金直線上漲。而對其他城市來說，盡管企業在拿地方面相對容易，由于市場還沒有完全開發出來，物流需求量不足，存在著空置率高和回報周期漫長等多種問題。

除了稀缺的土地資源，物流地產在其整個開發過程中還需要持續投入大量資金，屬于資金密集性產業，相比商業地產和住宅地產投資回收期更長，僅僅依靠自有資金是遠遠不夠的，需要有一個靈活有效的資本運作模式來籌措資金。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，從整個物流地產投資的節奏來看，關鍵就看對于較長周期開發是否會有足夠的資金支持。

目前我國物流倉儲設施的供應主體以外資為主，前十大供應商中有6個外資供應商，分別為普洛斯、嘉民、安博、豐樹、維龍及蓋世里，合計市場份額占比高達79.10%。而內資供應商僅有宇培、寶灣、易商及新進入的平安，合計市場份額僅為20.80%。嚴躍進認為，預計該領域也會類似住宅領域成為有較為明顯市場集中度的產業，具備較好的投資前景的特點，部分資金也在加快進入這個領域。未來隨著內資開發商實力增強，對物流地產項目開發運營經驗逐漸積累，憑借自身的本土化優勢，預計未來內資物流地產商的份額有望提升。endprint