馮侖：房地產“后開發時代”來了

現今的房地產行業，建筑能力不再是競爭力，而營運能力則變成了核心競爭力。

去年年底，六十多家中城聯盟企業的董事長聚在一起開會，達成了一個共識：以2016年結束作為分水嶺，之前是房地產“開發時代”，之后是房地產“后開發時代”。

開發時代做得好的房企，只因賺到了紅利。開發時代有什么特點呢？首先，開發時代的產品是單一的，只做住宅。每年全國房地產企業的銷售額，80% 以上都是圍繞著住宅。所以在開發時代，所謂的房地產實際上指的就是住宅，而不是全面的房地產產品供應。第二，開發時代的商業模式以快消為主，開發了就賣。第三，開發時代的競爭力都圍繞著單一產品，以快消為主。

開發時代，房地產創新取決于三個條件：規模、成本、速度。就是比誰賣得規模大，誰賣得速度快，誰的成本低。過去 20 年，房價持續地在不同的城市、不同的階段輪番上漲，使我們過去的開發時代模式一直順利。

今年，我們認為房地產行業已經進入了后開發時代，相對于開發時代來看，后開發時代的情況有所不同。

第一，房地產的產品線不再只有住宅。萬科提出城市配套服務商，除了住宅，其他的購物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉儲、教育、研發、健康等等的物業新需求，都開始成為大家的投資重點。

現今的房地產行業要擁有一個穩定的、全面的產品線，不再只造住宅，模式越來越多樣化，橫向產品服務越來越多。后開發時代的競爭力發生了轉移，不再在規模、成本、速度上競爭。現在，房地產行業首先是競爭營運能力，例如出租房產開餐廳，怎么提供更好的服務，增加每平米的回報率。建筑能力不再是競爭力，而營運能力則變成了核心競爭力。

第二，財務能力變成了競爭力。現在誰的財務成本低，誰就能夠適應更多不同的產品形態。在開發時代，很多企業帶著過橋資金，先承受非常高的成本，再快速賣掉。但是后開發時代的地產形態，除了住宅以外，主要產品還有寫字樓、購物中心、物流倉儲、健康養老、公共設施，大部分都依賴低利率的長期資金。長期、低成本資金支持，就是一種競爭力。

第三，后開發時代要求開發商迎接挑戰的能力聚焦在“導演+制片商”。對于開發商來說，講空間故事的能力越來越重要。即計劃一定的面積中，多少是寫字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長租、多少賣掉、多少自己持有等等。綜合商業設施，可以有無數多的組合，這個組合決定了整個物業最后的價值。

如果你沒有講空間故事的能力，只知道住宅，不了解空間內的每個業態的需求，你可能會失去很多創造價值的機會。所以，后開發時代對開發商有更高的要求，必須熟悉每一個空間能夠做的業態，用自己的行話講好空間故事，做好規劃和產品定位。endprint