商業地產開發及營運中的全面價值管理

張國明

摘 要：近幾年我國房地產投資領域發展迅速，經過多年的熱點投資和開發，我國房地產整體取得了巨大進展，但與此同時也出現了不規范、高風險等缺陷，并且在實踐過程中也容易遇到各類不同的問題。由于缺乏合理規劃與整體布局，房地產開發營運屢遭困境，無法實現盈利，甚至容易導致資金斷裂，有破產之虞。這給投資者、建設者、消費者帶來了巨大的經濟損失，浪費了大量的社會資源。筆者從商業地產開發營運的角度進行分析，對其中的重要問題進行了總結歸納，并一一解答。商業房地產開發之所以生存困難，究其根本是由于開發企業對商業地產的本質特征和規律認識不夠，在接下來的過程中應當善于發現問題、解決問題。中國房地產業自20世紀90年代以來經歷了十余年的高熱，商業住宅銷售迅速，呈現出一片繁榮景象。為了更好地促進房地產事業的開發，防止出現大規模的通貨膨脹、經濟困難，我國房管部門開展了一系列的管制措施，出臺了諸多相關政策。這給房地產開發帶來了不小的影響。面對這樣的局面，房地產開發商及其管理機構應當充分認識到時局的重要性與緊迫性。積極改革內部運行機制，加強管理，從而有效地應對當前的宏觀環境與經濟布局。房地產憑借其自身高投入、高回報、高風險、高共性的特質使人又愛又恨。筆者對其中的全面價值管理進行了總結，并相應地提出了自己的看法與建議，希望能夠幫助解決相關的問題。

關鍵詞：商業地產 運營 全面價值

中圖分類號：TP39 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）08（b）-0121-02

1 我國商業地產管理過程中存在的問題

1.1 地產銷售人員管理方式落后，其積極性不足

房地產公司在全面價值管理過程中很容易忽視銷售人員的管理與規劃。銷售人員的心理狀態、銷售經驗與水平一定程度上影響了房地產開發銷售的結果。當前很多房地產銷售公司所雇傭的銷售人員經驗不足，不懂得如何察言觀色、不懂得人情世故，在推銷過程中成功少、失敗多，這會影響公司盈利與自身聲譽。其次，銷售人員的收入大多由提成加基本工資構成，在這樣的布局下，銷售人員會產生懶惰與抵觸情緒，不想工作，在日常工作過程中自由散漫，嚴重影響了周圍同事的工作積極性。長此以往必然會對房地產銷售整體產生不良影響。這說明存在該問題的房地產開發公司相應的管理方式較為落后，有較大的改善與調整空間。

1.2 商業房地產開發運營成本高，資源大量浪費

眾所周知，房地產開發運營需要大量的資金作為支持，在運行過程中往往需要不斷地投入資金進行支撐，這一過程給一些實力較差、資金準備不足的公司企業帶來了巨大的壓力。其次，房地產開發、運營過程中存在著原材料成本、人工費用、房屋租賃建設費用、相關文件申請批準費用等多類費用。這些費用有部分可以通過細致的處理從而被有效地降低。然而在粗放的價值管理過程中，管理者、投資者很難發現這一問題，在房地產建設過程中造成了大量的資源浪費；在人員雇傭過程中挑選不當也會造成一定的經濟損失；除此之外的成本消耗數不勝數，資源的大量浪費消耗了企業大量的資金投入。開發營運環節的資源節約、成本控制至關重要、刻不容緩。

1.3 事前調查研究不足，存在極高的維持風險

房地產開發在不同的時期其基礎環境不同，不同的政策、不同的經濟環境都會對房地產開發產生決定性的作用，因而應當對房地產開發環境進行充分的調查研究。然而在實際運作過程中很多房地產開發企業并未能做到及時調查研究，抑或是調查研究的結果差強人意，無法滿足實際需要。對于合作伙伴的資質、人品、擔保等方面沒有良好把握往往也會給企業發展帶來極大的挑戰與困擾。因而房地產開發企業在這一過程中一直處于高風險的狀態，稍有不慎就會導致企業運營僵局，大量樓盤成為水中月、鏡中花，嚴重者會導致企業資不抵債，走向破產的邊緣，因而事前調查研究極為重要。

2 解決相應問題的措施與方法

2.1 改革工資標準、公司紅利，充分調動銷售人員營銷積極性

為了提高相關房地產銷售工作人員的積極性，應當積極改革工資待遇與福利發放標準。不能使工作人員產生“干多干少都一樣的”思想觀念。要充分調整工資計算標準，適當降低基本工資，提升工作提成的產出比，從而使相應的工作人員認識到懶惰并不能致富，只有在辛勤努力下才能創造財富。對于公司福利的發放要及時調整，對于優秀的銷售工作人員有傾向性地進行獎勵，從而調動大家的銷售積極性。對于優秀的銷售工作人員要積極引導，可以適當進行宣傳，樹立企業內部的價值導向。面對工作內容日益增加、工作強度不斷加大的大環境，可以適當地提高相應銷售工作人員的工資水準，提高其售出房屋的提成與收益，使得銷售人員真正從這個過程中獲利。

2.2 樹立節約成本的規范意識，降低資源消耗

房地產開發存在諸多成本的消耗，節約成本、降低消耗是企業發展繁榮的一項基本要求。為此要在企業運行、房地產開發過程中積極地考慮成本計算的問題。在這些成本消耗中，以原材料成本、人工費用、房屋租賃建設費用、相關文件申請批準費用等費用消耗為主，這些成本消耗會對企業運行產生較大的影響。企業公司應當樹立節約成本的規范意識，將節約成本的思想觀念在全公司內推行，形成節約資源、降低成本的良好風尚。其次應當建立專門的資源節約監察部門，對于浪費資源的行為及時處理處分，對于節約資源的行為進行褒獎公告，并提供一體的實體獎勵，使得相關人員在大氣氛大環境中形成節約資源的思想觀念，推動整體產業建設。

2.3 對房地產開發環境進行充分調查研究，及時發現風險，規避風險

實事求是、調查研究是處理實踐問題的好方法，在房地產開發過程中也同樣適用，為了規避風險，為企業提供更好的發展機遇與環境，就應當對企業運營發展的周圍環境有一個清晰的認識。要對周圍的人口基數、樓盤分布、建筑用地總面積進行積極調查，還要對相關居民的生活質量與狀態有一個大致的了解，以確定樓盤價格確實能夠被大眾所接受。要積極引導民眾對本企業的關注，根據周圍居民的喜好及時調整建筑布局、外觀設計。并且在與其他公司、投資人進行合作時，要充分調查其資信背景，對其歷史交易、資金走向有一定的把握。在出現投資風險、疑難問題時不妄下論斷，積極召開會議妥善解決。要建立規范化、系統化的風險發現及解決機制，建立專門的風險解決部門來妥善安排風險事故的解決途徑，要有事先預警機制，設計應急預案。出現問題及時尋找相關部門進行處理。要建立良好的公關系統，對事故的出現及時發聲，以免造成更加嚴重的影響。要建立法律援助專門團隊，一旦出現法律問題，及時收集證據、保存原有文件材料，以應對不時之需。要積極響應國家各部門的號召與政策，在遵紀守法的前提下實現企業盈利、社會受益的雙贏。

3 結語

房地產開發管理是一個復雜而繁瑣的系統工程，在這一過程中應當對各方面存在的問題進行充分的考慮。我國房地產與他國相比呈現出明顯的“泡沫化”與虛高風險，一方面表明我國地產投資確實處于較為繁榮的階段；另一方面也表明公眾對房地產領域具有較高的幻想與奢望，盲目投資并不能保證最大的收益。為了更好地解決這一問題，筆者查閱資料、實地調研，提出了自己的見解與建議，希望全面價值管理能夠發揮出其應有的作用，我國房地產開發能夠越來越好。

參考文獻

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