房地產(chǎn)租賃時(shí)代即將開(kāi)啟

楊未宏+錢(qián)玉娟

雖然目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依然火熱，但未來(lái)租賃有望成為與住房銷(xiāo)售同等重要的市場(chǎng)。

上海首推租賃住房用地。7月4日晚，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的2宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求未來(lái)僅用于出租，不得出售。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議稱(chēng)，要以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。

日前，我國(guó)首部專(zhuān)門(mén)針對(duì)住房租賃和銷(xiāo)售的法規(guī)——《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》開(kāi)始向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，其中明確租賃雙方權(quán)責(zé)和義務(wù)，昭示著我國(guó)房地產(chǎn)即將開(kāi)啟租賃時(shí)代。

大勢(shì)所趨

雖然目前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)依然火熱，但租賃在未來(lái)有望成為與住房銷(xiāo)售同等重要的市場(chǎng)。鏈家研究院認(rèn)為，截至去年底，國(guó)內(nèi)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2025年將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元。

萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮也曾公開(kāi)稱(chēng)，租售并舉一定是未來(lái)的趨勢(shì)。

去年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》有關(guān)。其中提到“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”

早在2012年，北京、上海就獲批利用集體土地建設(shè)租賃住房。據(jù)悉，日前上海發(fā)布住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，提出“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量將顯著增加，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套。這其中商品住房約45萬(wàn)套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬(wàn)套；各類(lèi)保障性住房約55萬(wàn)套。

在土地供應(yīng)方面，上海市住房用地供應(yīng)總量將明顯增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃。這其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。住房用地供應(yīng)總量，較“十二五”期間增加20%。

有類(lèi)似供地計(jì)劃的城市并非上海一個(gè)。公開(kāi)資料顯示，今后5年北京也將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，并主要通過(guò)集體建設(shè)用地安排。

在官方力推樓市購(gòu)租并舉發(fā)展的大背景下，各地開(kāi)始鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持住房用于租賃，為出租人提供更穩(wěn)定的租期和更完善的服務(wù)。

天津市政府支持房企從單一的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，加大住房租賃政策支持力度，并給予稅收優(yōu)惠政策和金融支持。

成都鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建、配建租賃住房，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。

在政府各項(xiàng)政策調(diào)控下，樓市結(jié)構(gòu)正在發(fā)生微妙的變化，過(guò)去那種全民買(mǎi)房的時(shí)代將宣告結(jié)束，未來(lái)樓市消費(fèi)會(huì)逐漸走上租售并舉的時(shí)代。

也有業(yè)內(nèi)人稱(chēng)，租賃住宅永遠(yuǎn)只能解決小部分人暫時(shí)的住房需求，短時(shí)間內(nèi)改變不了我國(guó)買(mǎi)房的現(xiàn)狀。

轉(zhuǎn)型考驗(yàn)

自持地塊作為嚴(yán)防高價(jià)地的有效“武器”，如雨后春筍般涌現(xiàn)。

自持土地未必是下一個(gè)風(fēng)口，但是它一定是有實(shí)力的企業(yè)的下一個(gè)選擇。

這些年，不少房企如萬(wàn)科、綠地、龍湖、金茂等房企紛紛喊出轉(zhuǎn)型口號(hào)，意欲轉(zhuǎn)向城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。近日，萬(wàn)科以最高限價(jià)25.3億元，競(jìng)自持面積100%，競(jìng)自持70年奪得佛山桂城宅地，折合樓面價(jià)約1.53萬(wàn)元/平方米。該地已經(jīng)是萬(wàn)科拿下的第五宗自持地塊，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，五宗自持地塊萬(wàn)科已合計(jì)付出約170億的代價(jià)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒(méi)有出現(xiàn)較好的解決方式。

現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的租金回報(bào)率（年租金/房屋單位售價(jià)）較低。萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰曾表示，如果萬(wàn)科在住宅用地蓋房子出租，租金回報(bào)率大約為3%，扣除20%稅收，最終租金收益率只有2.4%。當(dāng)前房企融資收緊、成本上升，2.4%的租金收益率是無(wú)法支撐住宅租賃產(chǎn)品發(fā)展的。

目前看來(lái)萬(wàn)科自持土地實(shí)現(xiàn)收益是一個(gè)難題。但萬(wàn)科方面卻稱(chēng)“有風(fēng)險(xiǎn)，我們也會(huì)去努力爭(zhēng)取”。

如何運(yùn)營(yíng)持有是一項(xiàng)新技能，考驗(yàn)房企的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等綜合能力。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)變革和轉(zhuǎn)型的契機(jī)，以往重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)、賣(mài)完房就跑的“快周轉(zhuǎn)”模式顯然正在走向末路。住宅和商業(yè)、配套的持有運(yùn)營(yíng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式和實(shí)力是一個(gè)考驗(yàn)，也是一個(gè)升級(jí)。實(shí)行新的住宅運(yùn)營(yíng)模式，對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和資金提出較高要求，部分實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)將面臨淘汰出局的處境。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，由于房屋租賃資金回收緩慢，資金流動(dòng)周期需成為開(kāi)發(fā)商考慮的重要因素。開(kāi)發(fā)商除了要保證房屋出租率，還可以通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）形式將房屋收入證券化。并且在國(guó)家對(duì)于自持期限等相關(guān)政策沒(méi)有明確情況下，開(kāi)發(fā)商需做好長(zhǎng)期自持的準(zhǔn)備，將房屋收益打包銷(xiāo)售以回籠資金。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商增加自持，除了在融資、補(bǔ)貼、市場(chǎng)空間、占有率、以土地?fù)Q配建等方面獲得可觀紅利外，還能享有物業(yè)升值收益。一旦有增值前景，土地就自然而然產(chǎn)生了“聚金效應(yīng)”。

世茂華南區(qū)域投資總監(jiān)易炳順表示，看好自持物業(yè)的發(fā)展未來(lái)，隨著行業(yè)發(fā)展成熟，資產(chǎn)證券化以及物業(yè)租售比等問(wèn)題都能迎刃而解，必須順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)做出改變。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨洗牌和并購(gòu)，而租賃可能會(huì)成為部分開(kāi)發(fā)企業(yè)全新的發(fā)展方向。

完善機(jī)制

受“居住不穩(wěn)定”、“替別人供樓”、“房子和產(chǎn)權(quán)證一樣重要”等傳統(tǒng)居住觀念的影響，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者隨機(jī)采訪的人群中，“租房”僅為次選或者過(guò)渡選擇。

100%自持的住房模式，客戶(hù)如何進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，是否只能簽訂70年租房協(xié)議？而與產(chǎn)權(quán)綁定的諸如孩子上學(xué)、戶(hù)口等問(wèn)題后期又將如何執(zhí)行？

某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資深從業(yè)者認(rèn)為，租賃市場(chǎng)存在諸多痛點(diǎn)。對(duì)于租房者而言，租房提取公積金困難；租房貸款限制多、利息高；易出現(xiàn)合同糾紛等。對(duì)出租者來(lái)說(shuō)，高房?jī)r(jià)背景下的租金年投資回報(bào)率非常低。在租賃市場(chǎng)尚未真正做大之時(shí)，盡快通過(guò)政策立法來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管，顯得很有必要。

租售并舉的建立、租賃制度的完善、長(zhǎng)租公寓的發(fā)展以及配套服務(wù)和政策扶持等等，都需要進(jìn)一步完善，同時(shí)需更多政策出臺(tái)保護(hù)承租人權(quán)益。endprint