中國個人按揭進入高利率時代

譚保羅

進入2017年5月，中國銀行業普遍提高了個人住房按揭貸款的利率，無論首套，還是二套或多套，利率都有不同程度的上升。近10年來，中國個人按揭貸款利率最低可低至基準利率7折，但到了2017年6月，最高已上升到基準利率的1.2倍，乃至更高。

中國的主要銀行盡管都是央地兩級國有控股，但畢竟和地方政府不同，它是個盈利機構。個人按揭利率的上升，很大程度不過是一門關于利息的生意，和“樓市調控”這一類宏旨沒有必要過度關聯。它背后是，中國金融市場出現了一個暫時性現象—錢正在變“貴”。銀行資金成本上升，而對公業務增長乏力，同業業務受壓，作為優質資產的個人按揭必然成為了利益博弈的新戰場。

一直以零售業務而聞名的招商銀行才最典型。招行的策略傾向充分說明了個人房貸對于中國銀行業的真正意義。根據招商銀行2016年的年報，其個人住房貸款在總貸款余額中占比已經由2015年年底的17.69%提升到了2016年年底的22.32%，而個人住房貸款的不良率卻從0.45%下降到了0.42 %。相比而言，小微貸款占比從11%下降到了8.69%，但不良率卻從1.53%上升到了1.63%。

招行在財報中稱，截至報告期末（2016年），零售貸款占貸款總額50.45%，“壓艙石”和“穩定器”作用進一步凸顯。在零售貸款中，個人住房貸款、信用卡透支余額分別占47.37%和26.89%。招行還表示“ 大幅壓退對公風險資產，為優質資產進入騰挪空間”。

“壓艙石”的價值在于利潤。招行2016年的貸款和墊款利息收入中，零售貸款的利息總額和平均收益率雙雙超過公司貸款，分別為825.73億、6.06%和648.29億、4.25%。

中國所有銀行的故事都是一樣的。在經濟下行之時，零售才是真正的抗風險業務。其中，房貸尤甚。邏輯并不復雜，因為房價永遠漲的預期沒有打破，必然讓中國經濟呈現這樣的圖景：個人拼命加杠桿買房，而銀行拼命貸款。

越來越多的銀行將命運托付于個人按揭，就如同姚振華曾希望將自己“綁上”全球第一大住宅地產商萬科那樣，背后都是對中國經濟未來某些大勢的篤定。在這個大前提下，房貸利息的走高并不難理解。

目前，對房貸利息走高最流行的一種觀點是，由于金融去杠桿特別是對同業業務的整頓，銀行的負債成本在不斷走高，同時，市場的流動性也在變得稀缺，導致一些銀行“無款可貸”。

銀行的錢變貴，階段性流動性吃緊，這的確是一個事實。但是，也不能忽略銀行和購房者之間的一種正在顯性化的利益博弈。實際上，即便流動性充裕，銀行也有不斷提高房貸利率的內生沖動。近年來，中國銀行業“一走高，一降低”的趨勢越發明顯，即凈息差降低，而不良率走高。

顯然，個人按揭作為一種購房者的“剛需”，銀行有博弈的能力。微觀經濟學的彈性理論說，當需求（按揭貸款）彈性極小，那么供給方（銀行）的提價，反而能提高供給方的總收入。一線樓市永遠漲？只要這個預期不打破，就決定了按揭貸款的需求彈性極小，銀行全行業的“加息”，必然有利可圖。

中國人民銀行的數據顯示，2017年一季度，人民幣貸款增加4.22萬億元，其中，住戶部門中長期貸款增加1.46萬億元，占比約34.6%。4月，比例再次提高。月末，人民幣貸款增加1.1萬億元，其中，住戶部門中長期貸款增加4441億元，占比約40.37%。住戶部門中長期主要是個人按揭貸款。

個人按揭利率走高，銀行資金成本上升只是因素之一，而且，這只是個階段性現象。背后更重要的長期趨勢是，當實體經濟下行，銀行只能更多地向房貸要利潤。顯然，本質上只是一門生意的東西，最好不要把它和“樓市調控”這樣的宏旨過度關聯。endprint