“租購?fù)瑱?quán)”能讓更多人受益嗎

林江

近日，廣州市政府辦公廳發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，強(qiáng)調(diào)只要是符合條件的租房者，也可以與業(yè)主一樣，其子女享有同等就近入學(xué)的權(quán)利，也就是所謂的“租購?fù)瑱?quán)”，引發(fā)各界熱議。

在筆者看來，新政找到了兩個(gè)切入點(diǎn)：一是增加了住房承租者的權(quán)益，二是通過擴(kuò)大租賃市場的供給以盤活閑置的商業(yè)房源。2016年6月，國務(wù)院辦公廳就曾發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確指出要實(shí)行租購并舉，深化住房制度改革。“房子是用來住的，不是用來炒的”，通過“租購?fù)瑱?quán)”保障承租者的合法權(quán)益，將有助于減少炒房者，讓更多普通市民通過租房而不一定是購房來達(dá)到安居樂業(yè)的目標(biāo)，這是非常有意義的嘗試。

事實(shí)上，受教育權(quán)等是公民的基本權(quán)利，無房者不應(yīng)受到歧視，“租購?fù)瑱?quán)”新政有助于最大限度地吸引年輕專才的流入，實(shí)現(xiàn)接受教育權(quán)利面前人人平等的理想，值得點(diǎn)贊。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角出發(fā)，“租購?fù)瑱?quán)”意味著允許更多市民去爭取附著在房產(chǎn)上的合法權(quán)益，包括接受基礎(chǔ)教育和基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)的權(quán)利，換言之，“租購?fù)瑱?quán)”要取得成功，需要滿足一定條件：

隨著“租購?fù)瑱?quán)”政策的落實(shí)，學(xué)區(qū)房、醫(yī)療房的資源供給相應(yīng)增加，相關(guān)房源不再成為稀缺的社會(huì)資源。“租購?fù)瑱?quán)”的本質(zhì)是通過政府行政措施來配置社會(huì)資源，涉及轉(zhuǎn)移支付和社會(huì)財(cái)富的再分配。在我國，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)基本上都是公立性質(zhì)，政府對(duì)這些學(xué)校和醫(yī)院不應(yīng)以追求利潤最大化為目的要求是可以理解的。

但是，由于在市場經(jīng)濟(jì)條件下，優(yōu)質(zhì)的教育和醫(yī)療資源具有天然的稀缺性，價(jià)高者得是這些學(xué)校和醫(yī)院取得收益的重要方式，這就與公立機(jī)構(gòu)的運(yùn)營目標(biāo)相沖突了。折中的方法就是，把相關(guān)的資源配置給附近那些擁有房產(chǎn)的本地戶籍居民，即使如此，還是難以滿足相關(guān)人士對(duì)于基本公共服務(wù)的需求。

“租購?fù)瑱?quán)”之后，租房者也加入爭取優(yōu)質(zhì)基本公共服務(wù)的行列，在優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源沒有大幅增加而產(chǎn)生供需失衡的前提下，租房者要么“分配”不到資源，要么需要付出較過去更為高昂的代價(jià)。由于政策因素，公立學(xué)校和醫(yī)院無法靠大幅提價(jià)而獲得收益，那么，相對(duì)便宜且優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育和醫(yī)療服務(wù)，將倒推學(xué)區(qū)房和醫(yī)療房租金價(jià)格的快速上升，而房租的上升壓力又將推動(dòng)房價(jià)再創(chuàng)新高，有可能違背實(shí)施“租購?fù)瑱?quán)”政策的初衷。

增加優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的投入，自然會(huì)緩解“租購?fù)瑱?quán)”政策下市民對(duì)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)的供需矛盾。姑且勿論建設(shè)學(xué)校和醫(yī)院需要龐大的財(cái)政支出，當(dāng)?shù)卣呢?cái)政能力是否可以支撐的問題，我們還需要關(guān)注的是，學(xué)校和醫(yī)院落成后，是否能配置足夠數(shù)量的高水平教師、醫(yī)生、護(hù)士。

若政策推而廣之，在二三線城市，即使“租購?fù)瑱?quán)”得以實(shí)施，城市戶籍不再那么“值錢”，農(nóng)村居民寧愿保留農(nóng)村戶籍也不一定愿意到城市中去，但北上廣深等一線城市的人口短時(shí)間內(nèi)恐怕仍是凈流入為主，從而形成再怎么增加基本公共服務(wù)資源也難以滿足需求的情形。因此，地方政府希望通過“租購?fù)瑱?quán)”來讓更多買不起房的市民得以享受優(yōu)質(zhì)基本公共服務(wù)的愿望暫時(shí)可能難以實(shí)現(xiàn)。

基本公共服務(wù)價(jià)格放開是“租購?fù)瑱?quán)”政策產(chǎn)生預(yù)期效益的前提。筆者認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”會(huì)在基本公共服務(wù)資源配置基本不變的情況下，擴(kuò)大供需缺口，而前文提到，由于政府對(duì)公立學(xué)校和醫(yī)院的服務(wù)價(jià)格采取管制措施，讓相關(guān)學(xué)校和醫(yī)院難以在供需失衡的情況下獲得超額收益，部分學(xué)校可能巧立名目以各種培訓(xùn)班、輔導(dǎo)班的名義取得收入，醫(yī)院則以過度醫(yī)療或“以藥養(yǎng)醫(yī)”的方式賺取利潤，“租購?fù)瑱?quán)”有可能成為醫(yī)患關(guān)系日趨緊張，學(xué)校和家長關(guān)系變得不和諧的“替罪羔羊”。

另外，“租購?fù)瑱?quán)”到底是目的還是制度安排？如果是目的，則遵循的是平等原則；然而，如果是制度安排，由于租得起房子的人肯定會(huì)比買得起房子的人多，要確保租房者和購房者擁有同等權(quán)利幾乎是不可能的：以學(xué)區(qū)房為例，如果學(xué)校有機(jī)會(huì)自主選擇租房者還是購房者作為服務(wù)對(duì)象，不難想象，購房者肯定會(huì)優(yōu)先，因?yàn)椤坝泻惝a(chǎn)者有恒心”。從學(xué)校的角度看，不能排除租房者辦理了入學(xué)手續(xù)后，由于種種理由決定不租該學(xué)區(qū)房了，會(huì)不會(huì)帶來孩子們跨區(qū)上學(xué)的不便呢？學(xué)生的流動(dòng)性可能也會(huì)因此大增。

“租購?fù)瑱?quán)”政策得以落實(shí)，需以租房可以替代購房為前提。既然我們還保留著“學(xué)區(qū)房”的提法，就證明學(xué)校的規(guī)模無法隨人口規(guī)模的增加而擴(kuò)張，如果要貫徹“租購?fù)瑱?quán)”政策，在學(xué)區(qū)房資源稀缺的前提下，只能按照先來后到的方式取得可以出租的學(xué)區(qū)房。然而，小孩子到了上學(xué)年齡就得上學(xué)，學(xué)籍資源是無法按照先來后到的方式分配的，既然出租的學(xué)區(qū)房與學(xué)籍資源掛鉤，在學(xué)籍資源有限的情況下，學(xué)校能采取的唯一措施就是價(jià)高者得，哪位家長愿意出更高的價(jià)錢，就接受哪位家長的小孩來上學(xué)，相對(duì)應(yīng)的，則是學(xué)區(qū)房最終也被迫采取價(jià)高者得的方式出租。

說到這里就會(huì)發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上能夠出更高價(jià)錢租賃學(xué)區(qū)房的家長，其實(shí)也有能力購買學(xué)區(qū)房，在“租不如買”心理的驅(qū)使下，學(xué)區(qū)房的出租盤可能會(huì)快速轉(zhuǎn)變?yōu)閷W(xué)區(qū)房的出售盤，最終又會(huì)回到只有富人才有資格通過購買學(xué)區(qū)房擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的初始狀態(tài)，租房不但無法替代購房，而且連“租購?fù)瑱?quán)”制度安排的初衷也會(huì)成為泡影。

“租購?fù)瑱?quán)”需要讓更多人受益。按照廣州市政府的文件，只有符合條件的承租人才能享受相關(guān)權(quán)益。也就是說，要么承租人的子女擁有廣州市戶籍，要么承租人擁有廣州市的人才綠卡，要么承租人符合本市積分入戶上學(xué)的條件，而且還有一條規(guī)定：上述三類人在廣州并不擁有任何住房的產(chǎn)權(quán)，才符合資格。由此推理，廣州所急需的各類人才才是“租購?fù)瑱?quán)”的最大收益者，至于一般外來務(wù)工人員，其子女即使獲得入學(xué)資格，也只能是一般學(xué)校而非名校，他們有能力租賃學(xué)區(qū)房的機(jī)會(huì)微乎其微。如果上述推論成立，那么希望借“租購?fù)瑱?quán)”實(shí)現(xiàn)平權(quán)目標(biāo)的努力將事倍功半。

總的來說，“租購?fù)瑱?quán)”政策有其積極意義。新政作為制度安排，其目的在于支持租賃需求，從而助推房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，因?yàn)椤白赓復(fù)瑱?quán)”后，并非所有人都需要購房，相當(dāng)一部分人會(huì)轉(zhuǎn)向租賃市場，從而促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場的繁榮。

另一方面，新政作為一種有益嘗試，現(xiàn)階段還不宜過度解讀。有人把新政與政府有意壓抑房地產(chǎn)市場價(jià)格相提并論，筆者不敢茍同。在房地產(chǎn)市場極為波動(dòng)的情況下，確實(shí)有需要引入政府干預(yù)措施，然而歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，各種限制政策盡管層出不窮，但對(duì)于壓抑房地產(chǎn)價(jià)格的功效卻是有限的。這次“租購?fù)瑱?quán)”的落腳點(diǎn)雖然是在學(xué)區(qū)房上，但只要戶籍、基礎(chǔ)教育和基礎(chǔ)醫(yī)療資源的配置繼續(xù)存在著不平衡的情形，“租購?fù)瑱?quán)”調(diào)控房地產(chǎn)市場價(jià)格的效果將不會(huì)很明顯，甚至適得其反。

因此，建議在制訂“租購?fù)瑱?quán)”政策實(shí)施細(xì)則時(shí)，在措辭上要格外小心，避免讓市民產(chǎn)生誤解，以為新政實(shí)施必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。由于廣州與二三線城市附著在房產(chǎn)上的附加價(jià)值不太一樣，對(duì)戶籍制度管理的嚴(yán)格程度，以及學(xué)區(qū)房資源的稀缺性與二三線城市也不具備可比性，即使“租購?fù)瑱?quán)”在廣州行得通，也不代表可以直接復(fù)制到其它城市。總之，我們對(duì)此需要謹(jǐn)慎行事。

（作者是中山大學(xué)嶺南學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授、博導(dǎo)，中山大學(xué)自貿(mào)區(qū)綜合研究院副院長）endprint