商業地產投資風險分析及建議

摘 要：隨著經濟市場化對商業地產業市場化發展的不斷影響，中國的商業地產行業步入了快速的發展的通道并得到了極大的提升。作為國民經濟新的增長點，商業地產業為中國經濟的快速增長做出了貢獻。與此同時，商業地產業與金融業的發展關系比較復雜，而且商業地產開發缺乏穩定的資金來源。商業地產屬于高風險行業，依賴金融市場的信貸支持。本文從商業地產金融投資的角度，針對投資的優劣勢展開分析并進行個人商業地產投資風險規避對策研究，以期實現商業地產行業的持續繁榮發展，從而帶動經濟的穩定增長。

關鍵詞：個人；商業地產；投資風險；分析；建議

一、引言

投資分為固定資產投資和流動資產投資，但是真正對國民經濟增長發揮關鍵作用的還屬于固定資產投資。而商業地產投資在固定資產投資中占有絕對重要的位置，不僅具有位置的固定性和不可移動性，而且屬于長期性投資且影響因素比較多。商業地產作為實體經濟的主要載體，大量企業的商業地產投資已成為典型事實。2016年，全國商業地產開發投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%），增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占商業地產開發投資的比重為67.0%。由于我國商業地產的發展歷史相對較短，相關的監督管理力度有待進一步地提高，市場仍然面臨著很大的潛在風險。近年來，商業地產投資過度膨脹而超過市場的購買力，從而使得商業地產泡沫嚴重。隨著投機炒商業現象的嚴重、商業價的持續上漲、消費者按揭還款的不確定性、增加的樓盤空置率等，商業地產行業蘊含潛在的金融風險。而一旦商業地產市場出現問題，將會對經濟發展帶來重要影響。來自內部和外部環境的綜合影響，使得商業地產投資風險變得相當復雜。國家出臺調控措施，如提高商業企貸款利率，限制貸款額度，租購同權等政策措施等，使得商業產投資風險增加。本文對商業地產投資的優劣勢和風險來源進行分析，提出風險管理建議，對商業產投資者具有重要的意義。

二、相關文獻回顧

有關商業地產金融投資的研究，國內學者已經作出了一定的貢獻。李暢，謝家智（2013）搜集中國1999年～2011年31個省的面板數據，運用參數方法和非參數逐點回歸方法，實證檢驗商業地產投資對制造業動態影響。結果顯示，商業地產投資在全國范圍內促進制造業的發展，但促進效應表現為“倒U型”且逐漸趨于臨界值，商業地產投資的影響有顯著的地區差異和產業差異。劉貞平（2014）利用1995年～2011年的數據，通過協整檢驗、格蘭杰因果檢驗及脈沖響應等計量方法驗證，得出中國城市化水平與商業地產投資額的長期均衡關系，城市化水平的提高是商業地產投資增加的格蘭杰因，且城市化對商業地產投資的影響比商業地產投資對城市化的作用要大的多。劉亞臣，方媛（2015）以沈陽市為例，通過計量方法驗證商業地產投資增長和GDP增長在長期內存在的均衡關系，即商業地產投資增長對GDP增長有一定影響。最后，針對結果對沈陽市商業地產市場的投資與發展提出幾點建議。全詩凡，黎紹凱（2016）通過空間計量經濟方法，搜集我國290個地級市2000年-2013年面板數據考察商業地產投資及其空間效應對城市化的影響。結果表明，城市化存在空間相互作用和空間溢出效應；商業地產投資不僅對本地城市的城市化有促進作用，還會促進相鄰城市的城市化，即存在商業地產投資對城市化的空間溢出效應用。羅斌元（2017）根據資本投資效率的經典文獻和中國獨有的會計披露制度，分別從是否存在商業地產投資、是否新增商業地產投資兩個維度展開研究。另外，考慮不同產權背景下企業控制權和實現方式的差異，分別考察其商業地產投資對資本投資效率的影響。

顯然，大部分的研究都是注重于研究商業地產與經濟的關系，對個人住商業貸款的研究時間有限，而且聯系國內實際情況，許多理論都不能夠完善實踐。此外，還忽略了商業地產信貸風險分析。而本文正是從商業地產投資風險角度出發，分析個體購商業者買商業的優劣勢，以及風險規避問題。

三、商業地產投資優劣勢分析

綜上所述，商業地產投資是經濟發展中重要的一環。它存在一定的優勢，同時也伴隨著一定的劣勢。從優勢角度來看，商業地產的價格在大城市呈現長期下跌的可能性并不大，因此投資商業地產獲得的收益非?？捎^而有保障。相反，長期的增長趨勢反而是比較常見的。各種際遇和優勢資源聚集在大城市，會吸引各行各業的人。大城市的人口一旦密集，就會產生乘數效應。而且，一般而言全球人口的急劇減少發生概率很低，絕大部分的原因也只會是疾病或自然災害。其次，擁有多個商業屋可能會產生一些附加效應如非貨幣福利。比如說，它可以有效提高一個人的信用評級等級，從而更容易地以較低的利率獲得銀行貸款。而且，地理位置相對優越的商業子或公寓，可以讓孩子接受更好的教育。最后，即使商業地產的價格呈現下跌，但也不至于低于零。這種投資會存在一個安全的投資凈額，一些家庭可能無法賣更多的錢，但是他們可以擁有屬于自己的商業子，并利用商業子從事公用事業。這樣，就可以增加家庭收入。

當然，投資商業地產也會存在一定的劣勢。對于一個普通家庭而言，投資商業地產需要相對大量的資金作為初始投資，機會成本就會比較大。這就需要進行決策權衡，意味著前期必須頂著一定的經濟壓力。此外，投資商業地產的流動性不大，而賣商業卻需要相對較長的時間。從資金流動性的角度考慮，當然是流動性越低越好，不然投資回報期長。最后，對于經濟條件不太好的家庭而言，定期付商業款會在短期內大大降低收入，嚴重影響一段時間內的生活水平。

總之，如果你具備更加廣泛的選擇和更優秀的投資技能，那么機會成本和流動性應該會降低商業地產投資需求，從而轉移到股票或債券等流動性高的投資領域。

四、商業產投資風險來源

個人商業產投資存在一定的風險，為了規避風險從而合理進行投資風險，必須先對風險來源進行分析。endprint

政策風險。我國商業地產行業發展迅速。國家缺少相關的政策制定，法律法規相對不完善。對于商業子需求較大的是剛需族，但是從政策上來看，我國對低收入者缺少在住商業供給上的金融支持。特別是政策性住商業金融制度方面，存在很多的缺陷。除此以外，我國還沒有完整的住商業金融政策，缺乏相關的財政支持。然而，國家在嚴格執行信貸政策的差異化和限購政策，從而抑制投資投機性需求。地方政府也出臺了一系列的政策，以支持合理的改善性需求。在政府和供給的雙重作用下，不斷刺激剛性需求的釋放。這大大推動了城市的商業屋成交量增加，而且商業地產價格一直保持上升態勢。

利率風險。商業地產市場的利率變化風險，就是利率的變化對商業地產市場造成的影響以及和可能給投資者帶來的損失。隨著利率的上升，商業地產的開發商和經營者的資金成本會增加，而這些又會轉移到消費者身上，從而降低了消費者的購買欲望。因此，利率對于整個商業地產市場的影響是相當重要的，不僅會導致生產成本的增加，而且會使得市場的需求降低。對于投資者而言，也將是一系列的損失。

資金變現風險。商業地產的投資固定持久，流動性相對較低，因此資產變現的能力就有限。資產證券化的發展還未完全成熟，而商業地產投資基金、住商業抵押、保證券等產品少之又少。在商業地產的交易過程中，如果因為變現的進間和方式發生變化，而導致商業地產商品不能及時變成貨幣或無法變成貨幣，那么個人投資者將會面臨損失。

五、商業地產風險管理建議

根據個人商業地產投資的風險來源，提出以下幾點政策建議，使得商業地產行業更加健康地發展達到商業地產市場繁榮。

首先，政府應該借鑒國外的成熟商業地產市場，建立更加健全的法律法規來規避商業地產金融的風險。從個人信用、住商業抵押，到商業地產擔保等各個方面入手，加強法律監管，保障各方的利益。只有相應的法律法規加以制衡，才能夠產生一種良好的投資氛圍，打擊一切違法惡意投機行為。

其次，商業地產投資者應該創新開拓多元化的投融資渠道，采取投資組合策略。依據商業地產投資的風險程度和年獲利能力，恰當搭配投資各種不同類型的商業地產以降低投資利率風險。此外，集中的銀行貸款融資模式轉化為商業地產信托、資產證券化等多種融資渠道模式，擴充融資渠道以便化解商業地產金融風險。此外，進行商業地產投資，采取投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式，將商業地產投資分散到不同區域，從而避免一定的風險。

最后，政府應該不斷激發市場的活力，進行商業地產金融創新，有效進行風險轉移。伴隨著商業地產資產證券化的展開，信貸資產的流動性大大提高，這對銀行進一步擴大信貸規模也是相當有利的。一旦良性的貸款循環形成，銀行資產負債結構也可以進行改善，并且能夠降低資本金需求。此外，商業地產投資者可以購買保險，轉移或減少商業地產投資風險。保險對于減輕或彌補商業地產投資者的損失，實現資金循環運動具有十分重要的意義。

六、結論

商業地產投資風險就是在商業地產投資過程中存在損失的可能性，包括投入資本的損失和沒有達到預期的損失。對于投資者而言，商業地產投資具有一種誘惑力。風險利益會導致風險選擇，從而導致風險行為。然而風險利益不是當前的利益，而是未來利益。本文從個人商業地產投資角度出發，對國內目前的商業地產投資的優勢和劣勢進行分析，根據風險來源提出相應的政策建議以規避風險促進商業地產市場。商業地產行業的發展，可以帶動一系列的其他行業，如鋼筋水泥等。但是商業地產行業的大量泡沫會影響人們的正常生活和經濟的健康發展，當然這泡沫大部分都是由于惡意投資投機行為導致的。如果商業地產市場能夠進行合理健康的投資，不斷發展金融創新產品，拓寬投融資的渠道，那么泡沫一定會慢慢消失。前些年商業地產行業帶來的產能過剩問題，也會隨著一帶一路政策慢慢解決。因此，未來商業地產行業發展一片大好前景。

參考文獻：

[1]李暢，謝家智，吳超.商業地產投資與制造業：促進效應還是擠出效應——基于非參數逐點回歸的實證分析[J].金融經濟學研究，2013，28（05）：39-48.

[2]劉貞平.商業地產投資與城市化水平實證關系研究[J].蘭州學刊，2014，（10）：186-191.

[3]劉亞臣，方媛.商業地產投資與經濟增長實證分析-以沈陽市為例[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2015，17（02）：160-164.

[4]全詩凡，黎紹凱，羅宏翔，李詩元.商業地產投資、空間效應與城市化[J].投資研究，2016，35（08）：19-28.

[5]羅斌元.會計信息質量對投資效率的影響研究[D].天津財經大學，2012.

作者簡介：周艷（1992- ），女，寧夏中衛人，安徽財經大學在讀本科生，研究方向：投資學endprint