基于不動產登記制度下的房產經濟發展策略

金輝

[摘 要]傳統的房屋登記制度較為落后，管理相對混亂，已經不適應我國國民經濟的發展水平。在這樣的前提下，我國制定了不動產登記制度，對不動產權屬關系進行明確，保障了不動產權所有者的合法權益。不動產登記制度的出臺對于我國房產經濟發展也產生了很大的影響。文章基于不動產登記制度，對房產經濟發展的策略進行探討。

[關鍵詞]不動產登記制度；房產經濟；土地登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.088

為了保障不動產權所有者的合法權益，我國《物權法》中明確提出了不動產登記制度，對權利人與權力關系進行解讀，并明確表示國家機構應將不動產權及其權屬轉移進行不動產登記。2013年，我國進行了不動產登記制度改革，開始實行不動產統一登記制度（以下簡稱不動產登記制度），對登記活動及權屬變更進行統一與規范。不動產登記制度，對于我國房產經濟也產生了一定的影響。

1 不動產登記制度的發展現狀

諸如土地及土地上的建筑物與構筑物，都屬于不動產的范疇。不動產登記是在國家有關機構，對建筑物或構筑物的權利關系進行明確，并記載于不動產的登記簿中的行為。不動產登記制度就是對這一物權登記活動，以制度的形式落實下來。

總而言之，不動產登記的當事人是不動產的權利人及其他利害相關人，其登記機關為國家的職能部門，登記內容為土地、地上建筑物或構筑物、林地等不可移動的財產，登記載體為不動產登記簿。

不動產登記制度，其根本目的是為了滿足市場經濟發展需求，是一個與每個人的利益緊密相關的制度。不動產登記制度究其根本而言，是服務于經濟發展的。這一制度的制定與實施，為我國的不動產交易活動提供了制度基礎的建設，也產生了很多延伸的價值與意義，能夠實現不動產登記制度與其他相關制度與法律條例之間的互補，進一步實現我國制度建設的完善與發展。

2015年，我國制定了基于原本的不動產登記制度的《不動產統一登記暫行條例》，這一條例全面實行之前，首先在我國的27個省份進行了試點，部分省份為了更好地開展這一工作更是建立了不動產登記領導小組，通過專門機構來指導與安排不動產登記制度的落地實施。通過試點，不動產登記制度得到了有效的落實，事實證明，這一制度是符合我國國情所需要的。[1]

2 不動產登記制度對我國房地產行業的影響

（1）對于房地產市場的影響。隨著我國城鎮化水平的提高，我國的房地產行業得以迅速發展，房地產的建筑規模也日益龐大起來。不動產登記制度的出臺，在一定程度上影響了商品房及二手房的交易，但在整體層面上來說，這一制度對于房地產市場需求量與供給量的影響較小，房價并沒有產生大的波動。

（2）對于房地產中介行業的影響。不動產登記制度旨在規范房地產交易的合理性，提高行業管理水平，并保障房地產權利人的個人利益與合法權利。不動產登記制度的實施，在一定程度上使得房地產市場的交易更加完善，也能夠實現商品房買賣與租賃的有效管理。傳統的房地產相關制度下，房地產中介機構不斷涌現，房地產市場上的房屋交易與租賃活動開展得如火如荼。房地產中介機構普遍是以提供房地產信息與租賃買賣服務來獲取中介費用的，其交易渠道并不正規。不動產登記制度出臺之后，對房屋買賣與租賃進行了進一步的規范與完善，房地產中介行業受到了較大的沖擊，一定程度上損害了這一行業的經濟利益。可以預見，不動產登記制度的逐步完善，一定會使得房地產中介行業向著更加健康的方向發展。[2]

3 不動產登記制度下的房產經濟發展策略

（1）建立全國性的不動產登記信息共享平臺。不動產登記制度下的房地產經濟，需要實現不動產登記信息的全面共享，以此來避免交易及租賃信息的不對稱現象。引進先進的信息技術與計算機網絡應用技術，應用大數據信息處理方式，建立健全全國性的不動產登記與信息查詢服務平臺系統，對相關信息、數據與資料進行整合與統一，來實現信息的全面共享，向受眾提供不動產網上登記、信息搜索與查詢服務，提高不動產登記的工作效率，并進一步提高我國不動產登記的管理水平。通過限定登入權限、實現搜索與查詢的實名制，來對不動產登記信息進行保護，涉及敏感信息時，需要進行信息與數據的加密，以此來保障不動產權利人的隱私安全。

而房地產開發企業，也能夠在這樣的信息服務平臺系統中，通過對大數據的分析與處理，明確不同區域不同受眾對于住宅產品、商鋪產品與車庫、車位產品的認購偏好，可以在這樣的數據支撐下，按照不同受眾的不同喜好來調整住宅、商鋪與車庫（位）產品的產品結構，更好地服務于受眾，也能夠實現房地產開發企業的長遠發展。

（2）調整房地產運營核心。房地產開發過程，是開發商取得土地使用權之后，進行產品設計，施工建設與推廣銷售。以往的房地產開發企業，在開發與運營過程中通常會以所建設的產品作為運營的核心。不動產登記制度下的房地產經濟，需要開發商將開發與運營的核心放到產品受眾中去，一切以為客戶服務為標準，進行客戶運營與客戶維護，并在客戶與受眾之間建立自己的品牌形象，讓客戶在認知與認購中，能夠充分感受到生活環境的改善與升級。在這種情況下的房地產產品，已經不再是單純的居住空間，而是在創意性與功能性為前提下集合了民俗文化、未來生活與科學技術等因素的人居環境。這就需要房地產開發企業，在其開發與運營的過程中，充分了解受眾所思所想，明確客戶需求，引導客戶居住理念的升級，并提高客戶在其中的參與度，實現開發商與客戶之間的有效統一，共同創造屬于客戶自身的未來人居環境。

（3）實現不動產登記與土地登記的統一。當前世界，多數發達國家在不動產登記方面實現了不動產與土地登記的統一，其核心是土地登記。我國市場經濟在發展過程中，也應當參考國外的先進經驗，進行不動產登記的功能整合，成立專門機構，同國土資源機構進行充分的協作，實現國土資源與不動產權利關系的統一與整合，將各自的權利關系進行明確，以數據信息及紙質文件的方式進行交接，確保不同部門之間的產權登記檔案的完整性，對重復登記的情況進行明確與分類整合。以國土資源登記所采用的格式與規格為標準，進行測繪數據格式、材料規格單位、比例尺與坐標系的全國性統一。

（4）地方政府減少對于不動產交易的干涉。不動產登記制度建設，還要求政府的登記機關對于不動產權屬的轉移進行充分了解與審查，而我國現有的國情決定了這一部分的工作難度非常大，而且曠日持久，工作中的發生疏漏及失誤的概率很大，這種情況下一旦發現問題，政府及登記機關需要承擔主要責任，如何明確問題中的責任歸屬并加以解決，又是一項浩大的工程。隨著不動產登記制度的健全與完善，我們更加應該改善現有不動產權轉移的窘境，可以參考發達國家的相關經驗，建立不動產權屬轉移公證制度，即在進行不動產權轉移時，由公證機關對權屬轉移合約的有效性與合法性進行明確，并將公證后的權屬轉移合約作為不動產統一登記的根據，進行權屬登記活動，以此來減輕政府機關的工作量，并保證不動產登記制度的順利實施，同時保證不動產權所有者的合法權益。

4 結 語

不動產登記制度是基于當前的國情所制定的物權保障制度，其目的在于保障不動產權所有者的合法權益，明確權利關系，并推進不動產交易向著更加合法與規范的方向發展。在不動產登記制度下，房地產市場的發展需要通過信息技術與大數據分析方法的充分利用，在國家層面上、制度層面上予以完善，需要由地方政府、登記機關及房地產開發企業的共同努力與協作。

參考文獻：

[1]樊曉光.地方政府推進不動產統一登記體系建設研究[D].太原：山西財經大學，2015.

[2]文科.不動產物權登記制度研究[D].重慶：西南政法大學，2013.endprint