“營改增”對物業管理行業的影響及應對策略

王稼強

摘 要：“營改增”是黨中央、國務院依據經濟社會發展的新形勢進行稅務改革所做出的重要決策。從其實行的結果來看，“營改增”對于加快財稅體制的改革、減輕企業賦稅方面起到了積極的作用。物業管理行業作為服務業一種，同時也是最后一批“營改增”的行業，對“營改增”對物業管理行業的影響進行分析，并探索具有針對性的應對策略是十分重要的。全文以此為主旨進行論述，期待能夠為類似的研究提供具有價值的參考。

關鍵詞：“營改增”；物業管理行業；影響；應對策略

中圖分類號：F299.2；F812 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2017）17-0241-02

營業稅和增值稅，是我國的兩大主體稅種[1]。經歷了多年的改革，直到2016年5月1日，我國全面推開營改增試點，拓展了營改增試點的行業范圍，將建筑業、金融業、生活服務業、房地產業等全部納入范圍內。這一舉措，使得營業稅證實退出“歷史舞臺”，同時也使得增值稅更加的全面和規范。

1 “營改增”

“營改增”就是營業稅改增值稅的簡稱。它主要涉及的范圍包括交通運輸業、現代服務業[2]。前者囊括了陸路、水路、航空、管道運輸業。后者囊括了物流輔助服務、有形動產租賃服務、信息技術服務等等。

資料顯示，最先實行“營改增”的國家為法國，法國在1954年推行這項改革，之后陸續被其他國家模仿借鑒。我國則直到近年來才逐漸實施“營改增”，其主要的實施步驟可以包括以下三個階段[3]：

1.1 階段一：“部分行業、部分地區”

這一階段的時間起自2012年1月2日，上海率先實施了交通運輸業、部分現代服務業營改增試點。而后在同年的9月到12月，國內應增點試點逐漸擴大到背北京、江蘇、浙江等8省（市）（分為先后4個批次）。

1.2 階段二：“部分行業、全國范圍”

這一階段的時間起自2013年8月1日，營改增試點拓展至全國范圍，并且將涉及的行業進行拓展，納入廣播影視服務、鐵路運輸業、郵政業作為征稅對象。而后，到了2014年6月1日，將電信業作為營改增試點。

1.3 階段三：“所有行業、全國范圍”

這一階段的時間起自2016年5月1日，營改增的試點范拓展到房地產業、建筑業、金融業、生活服務業，納入所有企業新增不動產所含增值稅，并確保所有行業的稅負只減不增。

2 “營改增”對物業管理行業的影響

2.1 稅收征收、財務管理

營改增對物業管理行業稅收征收、財務管理的影響主要體現在以下幾點：

（1）營改增實行以后，物業管理企業被納入到增值稅體系當中，這一政策促使物業管理企業能夠規范自己的財務管理制度，確保統計數據、財務信息的準確性，為精準的財務管理行為奠定良好的基礎。

（2）實行營改增有效的避免了重復征稅現行的發生，彌補了補征稅的漏洞，使得物業管理企業能夠獲得更多的利益。

（3）營改增完善了稅率和抵扣范圍，進而有助于物業管理行業調整和升級產業結構、拓展市場規模。

2.2 稅率、收費方式對物業企業稅負與利潤的影響

增值稅稅率統一一直都是我國稅制改革的長遠目標。依據調研，筆者發現，目前我國的增值稅稅率有6檔，分別為0%、3%、6%、11%、13%、17%，稅率檔次繁多[4]。物業管理行業在行業劃分上可以歸屬為生活服務業，也可以歸屬為房地產業的延伸行業。其中房地產業、金融保險業、生活服務業等行業原先所實施的營業稅的稅率為5%。這兩者的增值稅分別為6%和11%，而營改增之后，無論采取6%或者11%的稅率，都將比原先實行的5%的營業稅稅率高。因此，有必要分析營改增后稅率和物業費的收費方式對物業企業稅負和利潤的影響。

2.3 物業行業管理類型與稅負整體

我們知道，物業管理的類型包括公共事業區域管理、寫字樓物業管理、居住小區物業管理、綜合商業管理等等[5]。在增值稅納稅方向，無論物業行業的管理類型如何，只分為兩類，即小規模納稅人和一般納稅人。

營改增后，按照小規模納稅人征收的稅率為3%，這會降低效果物業企業的稅負。而對于大中型（認定為一般納稅人）的物業管理企業來說，則按照6%來抵扣，但是由于可抵扣的進項發票和需開出的銷售發票產生一定的稅率差額無法全額抵扣，這將會造成部分企業由于稅率的提高、進項發票的差異影響稅負。

2.4 不同收費方式稅負的變化

物業管理行業的收費方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具體為業主想物業服務企業支付固定物業服務費用，而盈虧均由物業服務服務企業承擔。后者指的是物業服務企業按照約定在物業服務資金中按照數額、比率抽取酬金，余下的部分作為物業服務合同的支出，如果出現不足或者存有結余，由業主享有或者承擔。

如果按照包干制形式結算物業收入，目前物業行業普遍的成本費用中，≥85%的部分為人工成本，也就是說在這部分中，物業企業是無法取得增值稅進項發票的。那么企業能夠取得的可抵扣的增值稅進項發票只能夠從其余的15%中取得。

如果按照酬金制進行物業收入結算，物業企業只發生人工費用，其余均有業主承擔，可否抵扣尚不確定，對于不能抵扣的情況，物業企業日常可取的的增值稅進項發票約為零。這樣的條件對于小規模物業管理企業是有利的，而對于中大型物業企業，如果采用酬金制稅負將會增加。

2.5 不同稅率對企業利潤的影響

營改增后，對小規模納稅人物業企業來說，稅負下降，利潤增加，是最為有利的。對于包干制的一般納稅人企業來說次之。最不利的就是采取酬金制結算的一般納稅人企業，這部分企業的稅負上升，可獲得利潤減少。

3 應對策略

3.1 稅收籌劃

企業在營改增的過程中投產的了解了稅收政策，依此提前進行稅收籌劃。例如，小規模的物業企業采用酬金制收費方式，減少經營風險。再如，一般納稅人的物業企業應當盡量的采用包干制的結算方式，從而降低企業稅負負擔。可以看出，通過稅收籌劃，不但有利于物業企業規避風險，同時有利于降低企業稅收負擔、及時處理好納稅事項。

3.2 市場調研

物業管理企業需要及時做好市場調研工作，調研的主要內容應當包括營改增在市場上的推行情況，并且分析營改增會對本企業帶來什么樣的影響[6]。依據調研結果，物業管理企業需要提前制定出規避風險的措施，確保政策的順利實行。

3.3 爭取政策支持

對于營改增實行過程中出現的問題，物業管理企業應當積極的向有關部門進行反饋，從而尋求政策支持。從前文的分析我們可以看出，不同類型的物業企業受到的影響是不同的，如果企業能夠依據自身服務的內容和發展實際，向征稅部門如實反映，爭取稅收優惠（如區別征稅政策等），為自身的發展爭取有力的政策換將，以此來盡量的減輕企業的稅負，為企業的發展營造良好的環境。

3.4 提高企業信譽和知名度

有了良好的政策環境和外部發展環境，企業還需要從內部管理入手，通過加強管理、提高服務質量、遵守行業行規，樹立誠信企業的品牌，并加大宣傳，提高企業的知名度、拓展物業管理的相關產業、如文化健身、物流配送等，使得企業能夠成為產業化的物業管理企業。

4 結語

營改增的全面實施，是財稅體制改革的“重頭戲”。對于物業管理行業來說，營改增不單單是消除重復征稅的改革，同時是有利于減輕企業負擔，促進企業發展和模式創新的新舉措，正是一項“牽一發而動全身”的改革。

參考文獻

[1]廖媛秀.全面營改增后對物業管理行業影響的預計及其應對策略[J].現代經濟信息，2015，（12）.

[2]吳鴻根.物業管理行業營改增實施的完善路徑[J].上海房地，2016，（10）.

[3]石墨羽.營改增對物業管理企業的影響及對策解析[J].財經界，2016，（36）.

[4]程海濤.營轉增對物業管理行業稅負及代售轉付業務影響的探析[J].時代金融旬刊，2016，（10）.

[5]郭蓉.簡析“營改增”對物業管理行業的影響及分析[J].財會學習，2016，（13）.

[6]盧曉晨."營改增"對物業管理企業的影響分析及應對策略[J].現代國企研究，2016，（14）.endprint