構建以政府為主導的公共住房新體系

構建以政府為主導的公共住房新體系

掃二維碼下載《智庫觀察》電子版

【智庫觀察】 近期，住建部會同八部門聯合印發通知，要求加快發展住房租賃市場，并選取12個城市先行試點。緊接著，國土、住建部門又發布集體建設用地建設租賃住房試點方案，確定首批13個試點。被認為將是引發住房市場和體系重構的政策分水嶺。加快構建公共住房體系，建立以政府為主提供基本保障、市場為主滿足多層次需求的可持續的住房保障體系值得期待。

租購同權，中國住房市場拐點已至

“房子是用來住的，不是用來炒的”。為了圓百姓安居夢，我國正著力構建“購租并舉”的房地產市場供應體系。當前，在“租購并舉”的政策引導下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發力，廣州首倡“租購同權”，北京提出“共有產權”，上海劃出一個“租賃城區”，而深圳則將目光聚焦棚改，采用“政府主導+國企實施+公共住房”的模式，重構公共住房供應體系。

“租購同權”，實質上是弱化房產證作為市民權利憑證的角色。由此傳遞出一個積極的信號，即未來租房與買房在市民待遇上的差別縮小將是大勢所趨。“租購同權”不是要將本屬于購房者的權利切割給租房者，而是要賦予租房者相應的權利增量來實現與購房者的平權。以就近入學為例，雖然“租購同權”讓符合條件的租房者與購房者在理論上享有了平等的就近入學機會，但教育、醫療等的蛋糕只有這么大，如果“同權”只是對既有資源的再分配，并無總量增加，勢必加劇對有限資源的無序爭奪。因此，要想真正把“租購同權”中的就近入學、醫療等權利落到實處，政府部門必須在公共服務上做好統籌，構建保基本、促公平、多層級、可持續的住房租賃保障制度體系，使承租人在公共配套服務上享受與購房人同等權益。同時，大幅增加租賃房源，包括積極推進農村集體土地租賃房建設，緩解住房供需矛盾。

隨著“租購同權”機制的不斷完善，雖然在短期內，租房者還會受到各種限制，以及資源供給有限、房源不足等因素制約。但從長期來看，隨著“租購同權”全面鋪開，以及相關待遇對租房者及時跟進，中國住房市場將迎來拐點。

北京、上海共有產權住房模式對比

政企攜手，打造統一的智能化住房租賃監管服務平臺

長期以來，住房租賃市場因缺少統一的租賃平臺，導致住房租賃市場魚龍混雜，“房蟲”肆虐，城市“牛皮癬”泛濫。當務之急是政企攜手，加快搭建統一的智能化住房租賃監管服務平臺，打通經紀管理、真房源和租賃管理三大平臺，把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，實現供應主體、租賃合同網簽、評價信用體系租賃環節的全覆蓋及企業、人員、房源、評價、信用等信息的全共享，切實解決租賃市場中房源信息不實、租賃關系不穩定、租賃行為不規范等諸多痛點，更好地規范租賃市場各方行為，保障租房者的權益。要積極利用大數據等技術，通過實名身份驗證以及人臉識別等技術，全面提高房屋租賃業務的可靠性、安全性。

8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團簽約，搭建全國首個智慧住房租賃監管服務平臺，將充分利用阿里巴巴的大數據、線上交易、評價系統及螞蟻金服的網上支付、芝麻信用體系等技術，創新打造一個功能先進、亮點突出、大數據監管與開放式服務并舉的智慧住房租賃監管服務平臺。另外，從8月21日起試運行的成都住房租賃交易服務平臺，將借鑒淘寶式的互評機制，有效監督租賃個人、租賃企業和從業人員。特別值得關注的是，深圳市年底前將籌建3-5家國有住房租賃企業，搭建政府住房租售交易服務平臺，并于2018年6月底前上線運行。

政府主導，建立健全公共住房體系

實現“住有所居”的小康夢，必須從遏制土地財政入手，重構公共住房體系，進一步健全完善以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障的住房供應體系。綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，建立低端有保障、中端有支持、高端有市場，并涵蓋共有產權住房、限價商品房、棚戶區改造住房、貨幣化安置等方面的住房保障體系。全面建立住房公積金和住房補貼雙軌制，研究擴大公積金繳存覆蓋面的措施，推進住房公積金使用政策調整。建立住宅政策性金融機構，為群眾提供低息、長期穩定住房貸款。探索住房抵押貸款證券化。大力發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。同時，在購租并舉的住房制度基礎上，打通保障房和商品房的政策通道，鼓勵商品住房庫存較多的城市通過貨幣化的方式，支持中低收入家庭在市場上購買、租賃住房。在這方面，廣東省住建廳、發改委近日聯合印發《廣東省新型城鎮化規劃（2016-2020年）》。深圳市“十三五”期間將收儲不低于100萬套（間）村民或村集體自有物業；鼓勵300家開發、經紀、物管企業等轉型為住房租賃企業；鼓勵300家各類園區、總部基地、大學城區管理機構及駐地單位開展規模化租賃。