淺析住房公積金貸款保證金制度的建立和完善

高寧

摘 要：近年來，隨著國家促進房地產市場穩定與發展相關政策的影響，各地樓市升溫，職工對住房的剛性和改善性需求加大，對住房公積金貸款的需求不斷攀升，防范風險、完善住房公積金個人貸款制度成為現階段住房公積金管理工作的重點，保證金制度的建立和完善，逐步成為住房公積金人的關注點，本文對此進行了探討。

關鍵詞：住房公積金；個人貸款；保證金制度；防范風險

建立和完善住房公積金制度是我國社會保障體系—住房保障的重要組成部分，具有鮮明的互助性、政策性和社會性，住房公積金已成為廣大工薪階層和城鎮中低收入家庭實現“安居夢”的重要資金來源。隨著住房公積金個人貸款量的逐漸走高及逾期率的上升，面對住房公積金預售商品房發放的個人貸款而設立的保證金制度，成為防范和化解資金風險、減少逾期率，保障廣大繳存人利益的重要手段。

一、住房公積金個人貸款保證金的含義

住房公積金貸款是指住房公積金管理機構以住房公積金歸集余額為基本資金來源，委托金融機構向符合條件的住房公積金繳存人員發放的長期、低息住房消費貸款。

根據《中華人民共和國商業銀行法》《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》規定，為規范個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。住房公積金個人貸款有三種擔保方式，即抵押、質押和保證，其中，抵押擔保就是借款人以購買的房屋價值作擔保，與住房公積金管理機構或受委托金融機構簽訂抵押擔保合同，依法辦理抵押登記。如借款人購買的商品房為預售房，也就是期房，為了保證抵押的合法、有效和充足，就必須要求借款人辦理預抵押權屬證明，并同時要求與住房公積金管理機構合作的房地產公司提供階段性連帶責任擔保，向住房公積金管理機構繳納一定比例的貸款保證金，以落實商品房預售住房公積金貸款階段性擔保責任。

二、住房公積金貸款面臨的風險

住房公積金制度是一項惠民保民生的制度，已深入人心，現階段各地都在破解繳存建制的瓶頸，向非公企業拓展，同時也在探討制定靈活就業人員繳存住房公積金的辦法，住房公積金制度覆蓋面在不斷擴大，住房公積金的優惠政策向進城務工人員、自由職業者等中低收入人群傾斜，并惠及更廣泛的群眾。目前，住房公積金貸款以其利率低、手續便捷、放款高效等優勢，成為繳存住房公積金的人員辦理個人住房貸款的首選。但是，在住房公積金個人住房貸款迅猛發展的同時，隨之而來的資金風險、系統風險的種類增多、范圍加大。主要有：政策法律風險、信用風險、制度管理風險、資金流動性風險、抵押風險和不可抗力風險等。《住房公積金管理條例》中明確規定：住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。因此，防范風險、保證資金的安全以及資金的保值增值，是所有公積金人應盡的職責。

三、住房公積金個人貸款保證金制度的建立

為了預防和化解住房公積金個人貸款預抵押權屬證明產生風險的關鍵環節之一，就是建立住房公積金個人貸款保證金制度，由合作準入的開發企業提供階段性連帶責任擔保保證，在商品房在建期間到竣工驗收期間，實行階段性擔保，及時履行擔保職責，對逾期3期以上或已經出現的呆壞賬，實行扣劃保證金以彌補可能發生的貸款損失，維護廣大繳存人員的利益。保證金制度的建立一是解決了借款人購買預售商品房在抵押登記時，辦理的是預抵押權屬證明，在此后貸款發放的數年內房屋他項權屬證明仍遲遲辦不到位的情況，以敦促房地產開發企業積極辦理不動產登記；二是一定程度上防范了開發企業因主觀違規或因資金鏈斷裂、籌資困難等原因，出現樓盤無法按期竣工或爛尾的情況時，保證金作為補償資金，減少住房公積金貸款的損失；三是作為房地產企業開發建設的保證，在逐項清理、檢查樓盤建設情況、銷售管理和市場風險分析的同時，查找風險點，并在隱患發生的前期，采取凍結或扣劃保證金，果斷處置，減少或化解資金和系統性風險。

四、住房公積金個人貸款保證金現有的管理模式

目前，大部分住房公積金管理機構管理貸款保證金采用銀行發放貸款的模式，即在房地產開發企業名下開立賬戶，每發放一筆住房公積金個人貸款，即直接扣劃一定比例的保證金入該專戶，保證金和其所產生的收益均歸該房地產開發企業所有，此種方法利弊參半。有利的一面是銀行代替中心操作，減少了中心員工的任務和工作量，弊端是近期多個住房公積金管理中心已發生了房地產開發企業因資金問題出現違約，法院在凍結資金時，將屬于中心的個人貸款保證金一并凍結，致使中心出現貸款損失，無法化解；也有部分中心如江西省曾出臺《住房公積金貸款擔保保證金管理辦法》中明確表示了，保證金歸住房公積金中心所有，所取得的利差收入等納入住房公積金業務收入，統一核算，年終并入增值收益，參加分配。

滁州市住房公積金管理中心對保證金的管理，按《擔保法》要求應特定并占有，因此在我公積金中心的名下設立保證金專戶，以各合作的房地產開發企業名稱設立子賬戶，分戶核算保證金，并學習江蘇省鎮江市住房公積金中心的劃扣保證金創新模式，實行樓盤貸款量總量控制，集中扣劃、批量歸還。這種對保證金管理的模式，一定程度上減輕了開發企業的資金壓力，也杜絕了開發企業將貸款保證金轉嫁到借款人頭上的現象。

五、防范風險、完善住房公積金個人貸款保證金制度的建議

一是完善合作房地產企業和項目的準入制度。強化住房公積金貸前調查，重點核實合作房地產企業的資質、“五證”完備情況、財務狀況、資金來源、項目進度及預售情況等，嚴把準入關，從源頭防范資金和系統性的安全。二是完善準入房地產企業繳納貸款保證金制度。簽訂擔保協議，明確其應承擔的階段性連帶擔保的責任和義務，確立在未移交正式抵押權屬證明期間，劃扣保證金支付逾期及未還款情況，彌補或減少可能出現的資金風險。三是完善貸后管理和保證金歸還制度。跟蹤準入房地產企業情況、財務狀況、施工進度、交房情況、合同履行情況、預抵押轉正式抵押比例等，在發現存在資金、工程等問題時，劃扣保證金并保留追索權；對于誠信度高且按期辦理移交正式抵押權屬證明的企業，可按貸款余額的一定比例退還保證金，以減輕企業負擔同時也保證了中心資金的安全。

住房公積金個人貸款保證金制度是住房公積金個人貸款的衍生品，全國各住房公積金中心在管理保證金方面不盡相同，至今沒有形成統一的規范和制度，這就需要我們在日常工作中長期深入研究、探索和實踐，經過總結和歸納，完善其制度體系、核算標準，讓保證金制度在防范資金風險，促進住房公積金制度更好地服務民生改善，使廣大繳存人實現“住有所居”發揮更大的作用。

參考文獻

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3.鐘欣.試析期房公積金貸款按揭保證金制度的必要性.管理觀察，2015（17）. （責任編輯：郭和軍）