關于房地產多項目財務管理的若干思考

朱超英

摘 要：國家為了保證房地產市場的長久健康發展，實施了一系列的調控措施來引導房地產企業的運營和發展，同時房地產企業之間的競爭也日趨激烈。為了保證自身的利益增長和長久發展，房地產企業采用多項目共同進行的運營模式。房地產企業多項目財務管理工作相對于一般的項目財務管理更加復雜，所以需要根據存在的難點對一般的財務管理方法進行改進，使房地產企業能夠保持良好的運營管理狀態。

關鍵詞：房地產企業；多項目；財務管理

近年來，為了擴大自身的發展空間，很多房地產企業選擇多項目共同進行的經營模式，相應地，企業財務管理工作的復雜程度也隨之提升。房地產企業要想保持良好的發展狀態，就必須對多項目財務管理的細節進行研究并合理地控制相關工作中的重點和難點，使企業能夠更好地利用多項目運營模式來推動企業的高水平發展。

一、房地產多項目財務管理中的難點

（1）房地產項目開發難度大。房地產企業在進行項目開發時有一個較為突出的問題就是項目的開發周期較長，一般會經歷從土地征收、地產開發建設以及后續的竣工交付等過程，所以項目從準備到完成一般會有三年或者更長的開發周期。企業在進行多項目財務管理時，需要對具體的項目分別進行相應的管理和控制工作。但是大多數企業無法承擔過長的項目開發周期以及帶來的資金周轉速率過低等問題，同時企業自身的財務管理能力也無法及時滿足多個項目的需求，這就決定了企業的多個項目不能全部得到良好的財務管理，房地產項目具體開展時也不能進行有效的控制。

（2）房地產項目決策規范性欠缺。房地產項目的開發具有較大的難度，所以在開始相關項目時企業需要進行相應的評價和決策工作。雖然現在很多房地產企業都會進行項目的考察和決策，但是其中還是存在相應的不規范情況?，F在房地產企業的財務管理人員自身的管理水平不能完全滿足多項目模式下的運營，他們的財務管理知識和財務管理理念都相對陳舊，容易因為財務人員的原因造成相應的決策數據出現誤差甚至是錯誤，影響企業做出正確的決策。另外，現階段房地產企業的預算管理還不能完全適應多項目的運營模式，所以對各個項目的規劃以及預算管理實施不佳，容易造成企業資金盲目投入而影響運營。

（3）房地產項目成本管理復雜。房地產項目開發過程的成本管理也是財務管理中的重要一項，現在房地產項目成本管理整體呈現出復雜多變的特征。其中項目成本包括土地征用、工程開發以及各類設施和安裝等費用，每個項目的費用產生類型和具體數量都會隨著項目的變化而變化，因此多項目的成本管理更為復雜，會在不同時間點產生不同的成本，不利于企業進行快速而合理的管理工作。由于在進行多項目財務管理時的信息化水平不高，很多管理信息都需要通過較為煩瑣的上報過程才能到達處理部門，很難實現多項目成本的動態管理，成本管理的結果也會不同程度地受到時間因素影響。

（4）房地產項目風險難以控制。房地產企業由于在項目中的投資金額大、時間周期較長，企業進行多個項目的風險比進行單一項目時更大，但是現在企業對項目風險的認識還不夠深入，相關的項目風險難以控制?，F在房地產企業在評價多項目風險時沒有一套全面有效的預防和控制機制，很多時候多個項目累積的風險超過了企業的承受能力，一旦風險爆發將會對企業的運營造成嚴重的影響。另外，房地產企業處理項目風險時往往是針對各個項目獨立進行，很少對多個項目進行綜合的財務評價，所以企業掌握到的房地產項目風險只是表象，而沒有發現深層次存在的相關風險。

二、對房地產企業多項目財務管理的建議

（1）合理選擇項目類型和數量。房地產企業的運營和發展受限于國內的經濟形勢與相關政策，所以企業的運營需要充分考慮現有的運營環境以及企業自身的運營狀況。企業進行多項目運營模式的根本目的是為了保證自身更大的利益，因此需要選擇合適類型與數量的房地產項目。企業首先需要根據現有的經濟形勢來判斷企業未來的盈利點以及適合的項目類型，還需要避免資金閑置，更需要充分利用融資和貸款等方式來保證自身資金鏈的完整，合理控制項目的數量避免資金投入過多導致企業承擔過大的運營壓力。在企業內部需要規范財務管理體系內容并提高財務管理的能力，確保企業能夠有效控制多個項目的運行，保證企業的正常運營。

（2）優化財務管理決策方式。在進行房地產多項目的財務管理工作時一個重要的環節就是決策工作，該工作將會影響到各個時期項目的開展以及具體實施，因此企業必須完善自身的決策方式。首先在項目進行前，企業的財務管理部門需要進行全面預算管理，不僅對各個項目進行獨立的財務分析，還需要綜合評判多項目總體的經濟影響以及未來的預期收益，實施項目前、中、后三個時期的預算管理，保證各個階段企業財務管理決策的正確性。企業的財務管理決策需要與項目的目標結合起來，利用預算管理來制定具體的項目實施方案，降低企業的成本投入并更精確地控制成本和各類費用，同時貫穿項目的整個運營過程。企業需要根據各個項目的財務信息反饋來開展資金管理、銷售管理以及納稅籌劃等工作，通過決策中的總體目標來帶動多個項目的整體合理開展。

（3）實施信息化成本動態管理。房地產項目產生成本的地方很多，傳統的財務管理方式對于少量項目的情況還能勉強應對，而多數量多類型的項目則需要使用信息化成本管理來應對。房地產企業需要搭建信息化財務管理系統，對企業現在進行的項目統一進行管理。該系統需要將項目中成本產生的金額、時間節點以及項目環節等信息進行統一存儲和處理，通過信息化系統來提高信息的收集效率并起到相應的監督作用，減少各個項目成本信息錯誤的產生。企業實行動態的成本管理需要借助信息化系統的幫助，同時培養財務管理人員對相關系統的操作能力以及成本管理能力，能夠在獲取成本信息和其他財務信息后進行多項目的動態成本管理，通過動態成本管理來分別引導和控制各個項目的成本管理工作。

（4）加強多項目財務風險管理。房地產企業多項目的運營模式承擔的風險比一般的運營模式更大，為了保證企業能夠平穩有效發展，企業需要加強對多項目的風險管理工作。企業除了要進行各個項目獨立的風險管理以外還需要綜合進行風險的管理控制。企業判斷財務風險需要對一個項目較長時期內的財務情況進行分析，把握項目運行中直接表現出的問題，同時需要將多個項目及企業所處的發展環境結合起來進行綜合研究，不僅需要確定多項目實施中存在的問題，還需要進一步確定企業在該時期運營發展中存在的不足。企業需要將風險管理和日常的財務監督工作聯系起來，通過綜合分析結果來確定重點風險指標以及容易出現財務風險的環節，利用信息化管理系統來監控各個項目的異常財務數據值，一旦發現問題便快速形成應對措施，減少風險對多項目運營模式的不利影響。

參考文獻

1.左曉宇.房地產開發項目的動態財務管理模式探究.財經界， 2017（02）.

2.郭宇鑫.一體化運作的房地產開發企業財務管理模式的研究.財經界（學術版），2016（10）.

3.李艷.房地產行業的財務管理研究.經營管理者，2017（21）. （責任編輯：何萌）