養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式探討

曲波

【摘要】隨中國(guó)人口老齡化加劇，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)消潛力巨大。2050年成為全球第一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大國(guó)。針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，現(xiàn)提出養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷模式探討，為促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供發(fā)展思路及分析。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老模式；地產(chǎn)；營(yíng)銷

1、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)分析

1.1 中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)潛力規(guī)模巨大

綜合聯(lián)合國(guó)、國(guó)家人口計(jì)生委、全國(guó)老齡委以及部分學(xué)者對(duì)我國(guó)未來(lái)老齡化發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)結(jié)果，2015年到2035年我國(guó)老年人口將年均增長(zhǎng)一千萬(wàn)左右。目前，我國(guó)大眾城市老年空巢家庭率已達(dá)到70%。從2015年到2035年，我國(guó)將進(jìn)入急速老齡化階段，60歲及以上老年人口將從2.14億增加到4.18億，占比提升到29%。

1.2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)消費(fèi)潛力相當(dāng)可觀

根據(jù)預(yù)測(cè)，2050年我國(guó)老年人口將達(dá)到4.8億；2014年至2050年間，老年人口消費(fèi)潛力將從4萬(wàn)億元左右增長(zhǎng)到106萬(wàn)億元左右，占GDP比重將從8%左右增長(zhǎng)到33%左右。成為全球第一養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大國(guó)。

1.3 50及60后黃金二十年老人，已經(jīng)并即將成為最重要養(yǎng)老核心客群

50后（知青一代）成為健康養(yǎng)老的主力軍，未來(lái)10年內(nèi)60后將成為養(yǎng)老大軍的主力。60后完全享受了經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的紅利，屬于鍍金一代，思想開放、見多識(shí)廣，易于接受新鮮事物，在注重自身養(yǎng)生的同時(shí)，重視父母的養(yǎng)老，是推動(dòng)老年市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。

2、主要養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

2.1我國(guó)主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式

家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是社會(huì)化的養(yǎng)老模式；社區(qū)養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式。與之相對(duì)應(yīng)，目前主要養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式有以下：社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式、旅養(yǎng)目的地模式。

2.2居家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

2.2.1居家養(yǎng)老模式

居家養(yǎng)老是老年人在家中居住，并由社會(huì)提供養(yǎng)老服務(wù)的一種方式。

2.2.2社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式主要內(nèi)容

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是居家養(yǎng)老服務(wù)的重要支撐，具有社區(qū)日間照料和居家養(yǎng)老支持兩類功能，主要面向家庭日間暫時(shí)無(wú)人或者無(wú)力照護(hù)的社區(qū)老年人提供服務(wù)，結(jié)合社區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增加托老設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)，增強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，打造居家養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)。7%的老年人通過(guò)社區(qū)機(jī)構(gòu)照料實(shí)現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老。

2.2.3居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)

開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)：居家及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)為主。

區(qū)位選擇：一二線城市成熟社區(qū)聚集地。

目標(biāo)客群：居家健康老人為主，少量日托或短期全托非自理老人。

規(guī)模體量：400-2000平方米。

土地性質(zhì)：公共配套設(shè)施用地/商業(yè)用地

盈利模式：服務(wù)費(fèi)。

2.3機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

2.3.1機(jī)構(gòu)養(yǎng)老模式主要內(nèi)容

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)以設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，通過(guò)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)其養(yǎng)老服務(wù)功能。

2.3.2機(jī)構(gòu)養(yǎng)老群體數(shù)量規(guī)模.

在未來(lái)五年我國(guó)將會(huì)初步形成“9073”養(yǎng)老格局。按3%老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)計(jì)算，到2025年底全國(guó)養(yǎng)老床位應(yīng)達(dá)到900萬(wàn)張以上。是2012年的2.3倍。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也將增加到4.8萬(wàn)個(gè)。

2.3.3機(jī)構(gòu)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

模式一：城市高端養(yǎng)老公寓（介護(hù)型、康養(yǎng)型）

開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)：康養(yǎng)服務(wù)。

區(qū)位選擇：一二線城市主城區(qū)邊緣（極少在主城核心區(qū)）。

目標(biāo)客群：高端高齡自理、半自理老人為主，5-10%短期全護(hù)理老人。

規(guī)模體量：6000-20000平方米。

土地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)用地

盈利模式：會(huì)員費(fèi)/押金+租金+月度服務(wù)費(fèi)。

模式二：全齡養(yǎng)老社區(qū)

開發(fā)核心驅(qū)動(dòng)：CCRC持續(xù)照護(hù)服務(wù)，全齡養(yǎng)老服務(wù)體系。

區(qū)位選擇：一二線城市近郊。

目標(biāo)客群：以中高端自理老人為主，覆蓋全生命周期養(yǎng)老客群。

規(guī)模體量：50000平方米以上。

土地性質(zhì)：商業(yè)用地/旅游用地/公共配套設(shè)施用地。

盈利模式：銷售收入（使用權(quán)銷售、保險(xiǎn)銷售、產(chǎn)權(quán)銷售）；運(yùn)營(yíng)收入（押金+月度服務(wù)費(fèi)）

2.4旅居目的地養(yǎng)老模式

2.4.1旅居目的地養(yǎng)老模式主要內(nèi)容

全國(guó)性或區(qū)域性旅游度假目的地，生態(tài)資源突出，生活配套完善，周邊擁有優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源配套，大型休閑度假配套和文化配套，為旅居度假老人提供居養(yǎng)養(yǎng)老度假服務(wù)。

2.4.2旅居養(yǎng)老模式存在問(wèn)題

由于當(dāng)前老年人總體收入不高，積蓄不多，加上老年人對(duì)物業(yè)持有意愿不如年輕人強(qiáng)烈，不愿意花過(guò)多資金購(gòu)買高價(jià)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。另外異地養(yǎng)老還存在著安全和醫(yī)療的風(fēng)險(xiǎn)性。盈利模式等問(wèn)題是養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目必須面對(duì)的課題。

2.4.3旅居度假養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

模式一：旅居生活目的地（遠(yuǎn)郊型）

選址條件：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市遠(yuǎn)郊、區(qū)域旅游目的地。

核心驅(qū)動(dòng)：旅游配套+醫(yī)療服務(wù)，養(yǎng)老產(chǎn)品

目標(biāo)客群：活力健康老人，病后或術(shù)后康復(fù)老人，覆蓋全生命周期。

規(guī)模體量：約20萬(wàn)平方米。

土地性質(zhì)：旅游用地/商業(yè)用地/住宅用地

盈利模式：銷售收入（使用權(quán)、保險(xiǎn)銷售、產(chǎn)權(quán)銷售）；運(yùn)營(yíng)收入（押金+月服務(wù)費(fèi)）。

模式二：旅養(yǎng)目的地（候鳥型）

核心驅(qū)動(dòng)：旅游度假配套+分時(shí)度假。

區(qū)位選擇：北緯25度以南，全國(guó)性度假目的地。

目標(biāo)客群：活躍健康老人為主。

規(guī)模體量：30000平方米以上。

土地性質(zhì)：商業(yè)用地/旅游用地/公共配套設(shè)施用地。

盈利模式：銷售收入（使用權(quán)銷售、保險(xiǎn)銷售、產(chǎn)權(quán)銷售）；運(yùn)營(yíng)收入（押金+月度服務(wù)費(fèi)）。

3、養(yǎng)老項(xiàng)目主要盈利模式

3.1產(chǎn)權(quán)銷售

1.住宅（或商業(yè)）產(chǎn)權(quán)銷售：通過(guò)出售住宅產(chǎn)品快速回籠資金，與傳統(tǒng)出售產(chǎn)權(quán)房銷售模式一致。通常以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心進(jìn)行開發(fā)，周轉(zhuǎn)資金快，風(fēng)險(xiǎn)小，是目前較為普遍的開發(fā)盈利模式。

2.以房養(yǎng)老模式：將付清貸款的房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)。金融機(jī)構(gòu)綜合考慮房主的額年齡，房產(chǎn)價(jià)值等綜合評(píng)判，定期發(fā)給房主一定數(shù)額養(yǎng)老金。房主去世后，房產(chǎn)出售用以歸還金融機(jī)構(gòu)資金，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。適合擁有房屋產(chǎn)權(quán)的孤寡老人。

3.2不可產(chǎn)權(quán)銷售

1.（一次性）轉(zhuǎn)讓使用權(quán)：不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的實(shí)際情況下，采用轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)盈利模式，是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的模式。

2.會(huì)員制模式：以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，采用記名會(huì)員制形式，繳納會(huì)員費(fèi)取得會(huì)員資格，每月繳納一定管理費(fèi)獲得居住權(quán)。記名會(huì)員卡可繼承和轉(zhuǎn)讓。

3.養(yǎng)老度假套餐：將旅游和度假養(yǎng)老服務(wù)整合，以旅游套餐的形式銷售，適合短期度假養(yǎng)老的老年客戶。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉志峰.積極養(yǎng)老是當(dāng)前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方向[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.12