城市濱水區更新的房地產開發模式與策略

【摘要】濱水區更新是城市復興重要且具有挑戰性的一部分，同時也是一個重要的房地產機會。本文從房地產開發的角度對國內外城市濱水區更新概念、模式和相關案例進行多角度對比分析，提出城市濱水區復興的開發策略。

【關鍵詞】城市濱水區更新；房地產開發模式與策略

1、城市濱水區更新的房地產開發理念

城市中的濱水區應該是城市中最具自然景觀情趣、集中公共活動、歷史文化豐富、空間導向明確、空間滲透性強，自然生態系統與人工建設系統交融的城市公共開敞空間，同時濱水區對于城市的經濟發展、生態格局、景觀形態、文化生活及旅游休憩等方面皆有積極的綜合價值。隨著時間推移和在城市中承擔的功能變化，曾經輝煌的濱水區不得不面對需要進行城市更新改造的問題，例如：地處城市核心的廢棄濱水工業區開放后引入了住宅、娛樂和商業（零售、辦公、酒店）用途的房地產開發。

城市濱水區更新的房地產開發理念來自于傳統的郊區發展越來越困難的時代。相對于通勤成本較高和缺乏配套設施的郊區，城市中心區的廢棄濱水工業區或者其他的特定功能區展現出更顯著的房地產機會。一個來自美國濱水規劃研究發現：每增加1公頃的地處城市中的廢棄濱水工業區再開發可以帶來4.5公頃城市綠地的增加。城市濱水區更新具有可持續發展的特點，必須重視對綠色建筑和綠色社區的認證工作和對濱水區整治的環境評價。

2、城市濱水區的房地產開發模式

2.1 基于用地功能調整的模式

內部空間更新模式，即把其中部分設施作為新的功能加以利用或重建濱水區，例如：加拿大格蘭威爾島海軍碼頭改造后形成居住社區，提供多樣化社會生活和完善的功能設施，以及多功能城市公園；向外擴張更新模式：即遷出原有的用地功能或未開發用地轉為城市建設用地的更新模式，例如：美國巴爾的摩荒廢的舊工業區內港更新為綜合游憩商業區，以水為城市中心，受城市CBD溢出效應的積極推進作用，建設方使之具有混合使用功能，在完成后的10年內共接待了約2億訪客。

2.2基于不同運作主體的模式

不同運作主體的更新模式包括以政府為主體的更新模式、以民營為主體的更新模式和公私合作的更新模式。以政府為主體的更新模式，即政府先購買濱水地帶的土地，然后將“熟地”出賣給建設方， 由民營資本進行建設，例如：加拿大格蘭威爾島以政府開發為主體，由政府指定公共機構與其他相關的私人機構和非盈利機構通力合作，保證公共空間的開發在城市總體規劃的指導下進行，避免私人建設方為追求最大利潤而損害公眾利益；以民營為主體的更新模式，即由政府直接將土地出讓給建設方，建設方按規劃用地性質完成基礎設施建設后，或自營開發或將地塊轉讓給業主，由業主完成開發過程，例如：加拿大維多利亞濱水區由私人進行更新改造，以旅游-游憩活動和零售活動為導向，倫敦道克蘭改造復興工程由城市開發公司為運作主體，目標是“發揮土地與建筑使用效益，創造一個適合工作、生活的環境”；公私合作更新模式，即政府和民營兩大開發主體同時發揮作用，以資金和開發管理的合作為基礎，將政府的行政手段和民營的市場行為結合起來，走企業式的濱水區更新之路，例如：美國托來多市，建設方承擔主要責任，政府減免稅收，使濱水區復興為“全市共同支持的工程”。

2.3基于水環境整治和空間優化的模式

濱水區水環境整治中引入市場機制，開辟合理的融資渠道；將水環境改善工程與城市建設緊密結合， 規劃管理與治理并進，這種模式以秦淮河水清污及環境綜合整治為代表。濱水區空間優化是為了加強濱水地區的經濟活力，滿足其作為公眾活動的城市開放空間的社會職能所進行的更新改造，實際在開發中通常采用復合更新模式， 即有效地組織各項資源、利用市場對重點衰退的內城區域進行重點治理， 包括功能上和空間上的復合開發。比較典型的有上海浦東陸家嘴的更新開發，通過進一步優化產業結構，增進經濟的持續增長，增加城市綜合競爭力并規范政府運作，制定合理的更新步驟，滾動開發，建立跨部門的協調機構統籌濱水區的更新，提高項目審批效率以有限的政府投資吸引，帶動私人資本的投入。

3、濱水區復興的分析與策略

3.1領導力和組織管理

在濱水區更新中，建設方需要使各方之間產生積極的相互作用，內外部關系流轉通暢，有技巧，有創新和有效率地把各方組織在一起。

3.2審批策略

濱水區的城市更新本質是通過征地拆遷以及土地的一級開發，使該區重新向公眾開放，并建設一系列的可持續發展項目。同時也形成了項目審批過程的復雜性，因此需要提前制定審批策略。

3.3利益相關者的作用

建設方不能僅僅依靠傳統外部溝通方式，相反必須接觸到不同的群體，并盡可能早地處理他們的關注，使用新的媒體，如網站和博客，以及傳統的公共關系。

3.4創新融資的必要性

這點對于中國境內項目相對困難，官方的金融工具其實并不算多，項目融資需要考慮更大范圍的金融機制，特別是政府的獎勵方案。

3.5土地策略

建設方通常希望土地成本盡可能少，通常選擇參與進濱水區的土地一級開發，那么在實際運作中就必須有非常明確地土地策略。

3.6生態修復和開發重建之間的協同作用

通常的方法是治理再重建，但往往效率低下。尋找到協調同步修復和重建的方法是一種高效的解決方案。

3.7創造真正的濱水區混合利用以實現效益最大化

許多濱水區城市更新項目都采取混合功能的開發，包括住宅、商業（零售、辦公室和酒店）、娛樂、海事和行政辦公機構等用途，它們實際上相互支持。

總結：

一個成功的城市濱水區更新項目，需要戰略性地思考并運用符合項目特性的操盤技術，最大限度地提高財務、美學和社區效益。今天還有許多濱水區，特別是廢棄的濱水工業區，都具有巨大的潛力，等待我們通過正確的技術，力量，毅力和一點運氣去發掘。

參考文獻：

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[3]Barry F. Hersh， The， Complexity of Urban Waterfront Redevelopment， NAIOP Research Foundation， 2012.

作者簡介：

劉爭（1977-），男，北京市人，民 族：漢 職稱：中級，學歷：碩士研究生。研究方向：城市規劃。