我國不動產登記制度弊端及其完善

劉麗凌

【摘要】現如今，為了確保財產交易能夠有序的開展，就需要保證不動產登記制度的完善。在2014年，我國頒布了《不動產登記暫行條例》，對登記的范圍、登記機構、信息查詢等方面做出了明確的規定，在保護不動產權人的合法利益發揮了關鍵性的作用。然而，因為受到其他因素的影響，在我國不動產登記制度中，尚且存在著較多的問題。本文主要圍繞我國不動產登記制度，就其中存在的問題進行簡要的闡述，并提出相應的完善方法。

【關鍵詞】不動產登記制度；弊端；完善措施

隨著我國社會的快速發展，我國的不動產登記制度所存在的問題也逐漸顯現出來，分散登記的體制以及多部門登記的體制已經越來越難以適應我國社會的發展，已經逐漸背離了市場經濟的要求。故此，對我國不動產登記制度弊端進行研究，并且探索出完善措施具有重要的現實意義。下文就圍繞我國不動產登記制度所存在的問題進行分析，并提出相應的解決措施。

1、存在的弊端

1.1不動產登記的相關法律較為雜亂

當前，我國不動產登記相關的法律法規與司法解釋存在著以下幾種情況，（1）內容雜亂、（2）缺乏統一的標準、（3）個別規定彼此矛盾。例如：涉及不動產登記有以下幾種法律，（1）《物權法》、（2）《土地管理法》、（3）《礦產資源法》；而涉及不動產登記的行政法規有以下幾種，（1）《土地管理法實施條例》、（2）《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。此外，跟一些地方性法規還包含了以下幾種制度，（1）《土地登記規則》、（2）《土地登記資料公開查詢制度》等。這些法律法規盡管對不動產登記進行了非常詳細的規定，但是也較為分散。這種相關法律雜亂的現象，一方面增加了地方財政的支出，另一方面也促使不動產登記的效率大大降低，還有很大的可能會導致出現登記信息錯誤。

1.2機構整合力度急需加強

盡管《不動產登記暫行條例》中已經非常明確的指出：不管是國家層面的不動產登記工作，還是省級層面的不動產登記工作，都應該教育國土資源部門進行指導，但是針對市級以及縣級的登記工作，則規定由縣人民政府來確定部門進行負責，如此一來，就很難實現機構的統一。經過調查研究顯示，個別地方的國土部門在設立不動產登記機構方面，積極性較低。此外，國土資源的本身工作任務就已經很繁雜，所以其更樂意將不動產登記機構直接隸屬于地方政府。

1.3內容急需進一步完善

自從物權法頒布以后，我國不動產的范圍也有了進一步的明確，并且建立起了以下兩種登記制度，（1）異議登記制度、（2）更正登記制度，這樣就使得不動產登記的救濟制度有了進一步的完善。但是，所建立的以下幾種制度有待完善，（1）異議登記制度、（2）更正登記制度、（3）預告登記制度，而且，在我國現行的法律之中，與不動產登記有關的內容還較少，有較多的內容都未納入到登記范圍之中，故此就很容易產生糾紛，使不動產交易難以得到安全保障。情節嚴重者，甚至會造成社會的動蕩，會給社會帶來不良的影響，因此就需要對不動產登記制度的內容進行進一步的完善。

2、完善不動產登記制度的主要途徑

2.1制定專門的不動產登記法律法規

首先，有全國人大制定一個統一的物權法，在該法律當中，要對以下幾方面的內容進行統一，（1）物權模式、（2）登記模式、（3）登記規范等。其次，要以《不動產登記暫行條例》為基礎，對不動產登記有關的法律法規進行完善。盡管在我國現有法律條例中，關于不動產的法律條例不少，但是許多法律條例之間存在著重復矛盾的問題，故此，筆者建議要對這些法律進行修改以及完善，盡快出臺與不動產統一登記有關的配套這個政策。

2.2不斷完善登記制度的體系性

要想進一步完善不動產登記制度，還需要不斷的完善登記制度的體系性。在完善不動產登記制度中，不動產登記機關非常關鍵，會對不動產登記程序的統一有著較大的影響，對不動產權屬證書的統一也有著重要的影響。在我國學術界，針對將哪一種機關作為登記機關還存在著爭議。在物權法中，已經明確了統一登記機關這一目標，然而，對于究竟選擇哪一種登記機關卻沒有進行規定。現如今，學者們的爭議主要集中的以下幾個方面，（1）公證機關說、（2）法院說，盡管這有著一定的合理之處，然而卻不符合我國當前的實際情況。故此，筆者認為，在對不動產登記機關進行選擇時，可以選擇行政機關作為登記機關，雖然這種選擇有著一定的行政管理色彩，但是可以通過合理的程序設計來進行解決。

2.3進一步完善登記制度的內容

我國不動產登記制度的完善，還需要對預告登記制度進行完善。在物權法中有著明確的規定，在當事人簽訂了不動產物權協議之后，為了對當事人進行保障，是他們能夠實現物權，可以根據約定申請預告登記。在申請了預告登記以后，若未通過預告登記的權利人的同意，而對該不動產進行處分，那么就視為無法律效力。由此可知，預告登記制度是一種保護措施，沒有推進為本登記。若未損害相關權利人的利益，那么物權人的再次處分行為應該有法律效力。故此，這種看法存在著一定的主觀性。所以，筆者認為，對與物權人對其物權的再次處分這一行為，預告登記并不夠進行阻止。對于先順位預告登記，若物權人的再次處分行為沒有對齊產生阻礙，那么就可以對其物權再次處分，但是需要以其登記的先后順序為基礎，對其效率的優劣啦進行確定。這樣才能夠進一步完善登記制度的內容。

結語：

綜上，從我國現實情況來看，我國的不動產登記制度還存在著較多的問題，如登記的范圍不夠明確，內容也不夠完善等等。故此，要想進一步完善不動產登記制度，就需要對登記的范圍進行明確，需要不斷的完善登記制度的體系性，需要進一步完善登記制度的內容。