關于中國住房問題的城市規劃公共政策思考

衣佰文

【摘要】城市規劃公共政策在城市發展和建設中發揮著重要的作用，面對中國復雜的住房問題，本文在通過系統深入的分析后，提出將城市內部到城市外圍由高到低的居住用地價格倒置，降低城市內部的地價從而降低房價，使社會中低階層居民住有所居。

【關鍵詞】城市規劃公共政策；住房問題；地價倒置

1、前言

從當今世界各國的發展來看，公共政策的重要性已經為多數國家和地區所認同，并在廣泛的政策實踐中得到印證。現代公共政策是政府公共管理的重要功能，是聯結政府與社會的紐帶。政府通過一系列的公共政策，實現對社會、經濟各領域的發展導向以及各事務的管理。而如今，住房問題是中國面臨的一個重大的民生問題。房價居高不下，普通老百姓買不起房：住房成為投資品，有錢人囤積多套住房進行炒房。那么，城市規劃的公共政策如何引導、解決這一問題呢？

2、復雜的現狀問題

中國近二十年一直處于經濟高速發展的時期，歷年GDP增長率保持在8%～10%左右，2010的GDP總量甚至已經超過日本，排在世界第二的位置。在這種經濟高速發展的背景下，中國的城市建設也同步處于高速發展的狀態，很多城市也進行了大規模的城市更新和改造。在住宅的更新和改造中，其主要對象就是新中國建國后至八十年代期間建造的家屬房、福利房。這部分住宅建造年代已經比較久遠，絕大多數建筑老化嚴重，并且綠化景觀環境也日益惡化。原本居住的大部分企業員工早已搬出住入條件更好的住房，現狀已經成為了城市中社會低層廉價租住的棚戶區、貧民窟。另外，由于租戶缺乏歸屬感，對住區環境的保護不足而導致了環境的加速惡化。

因此，出于城市形象的考慮，出于改善困難群眾居住環境為目的，政府近幾年進行了大規模的棚戶區更新和改造。這一紅紅火火的狀況，與1950-1960年美國城市中的大規模城市更新和改造計劃極為相似。1961年，簡·雅各布（Jane Jacobs）出版的《美國大城市死與生》中，她指出這種大規模的計劃并未真正減少貧民窟，而僅僅是將貧民窟移動到別處，在更大的范圍里造就新的貧民窟。另外，這樣還會使資金更多更容易地流失到投機市場中，給城市經濟帶來不良影響。最終，大規模計劃只能使建筑師們血液澎湃，使政客、地產商們血液澎湃，而廣大普通居民則總是成為犧牲品。美國的實踐經驗表明，大規模城市更新和改造計劃雖然表面上解決了城市環境、城市形象上的一些問題，但是實際上更新和改造后這些問題只是轉移到其他的地點，根本就是治標不治本。

另外，中國現狀的實際情況要比當時美國錯綜復雜。更新和改造計劃實施后，原本生活在臨近城市中心棚戶區中的部分居民會向城市外圍轉移尋找新的廉租棚戶區。還有一部分人通過多年奮斗積累了少量的資金到城市外圍買房，也只能在城市外圍買得起房，城市中心改造后的高房價他們已無力承受。總之，這些居民的遷到城市外圍后，他們每天早晨要從城市外圍的居住地乘車到城市內部的工作地，而晚上還要從城市內部的工作地返回城市外圍的居住地。這又為城市造成了嚴重的交通問題，鐘擺式交通現象盛行，每天早晚車輛都擁堵在聯系城市內外的道路上，無論政府拿出多少賣地的錢來修路都無濟于事。除此之外，早已搬出的棚戶區房屋的房主在改造后將會獲得較大一筆拆遷補償費，他們是政府和開發商之外的獲利者，這也是中國現狀很多人盼望著拆遷的原因。面對中國較高的CPI和較低的存款利率，為了拆遷補償費的保值，這部分人選擇進行投資，而他們投資首選的目標就是價格一路攀升的住房，這反過來又助推了房價的上漲，出現惡性循環。

3、城市規劃公共政策的應對

住房在很大程度上是一種公共物品，而將公共物品完全推入到市場經濟的大潮中必然會出現問題。正如美國，在完全自由的市場經濟條件下，在供求平衡理論的指導下，2008年由于住房問題出現了嚴重的次貸危機，并影響到整個世界的經濟發展。因此，面對中國現狀住宅的問題，城市規劃公共政策應該將基本的住房保障納入公共事業，出臺公共政策改變現有的土地出讓模式，將城市內部到城市外圍由高到低的居住用地價格倒置，降低城市內部的地價甚至降至零地價。通過這種方式可以剔除住房開發中高昂的土地成本從而降低房價，而且是城市內部的房價，使居民買的起房。不再是租戶的居民產生歸屬感，從而自發的保護和改善住區的環境，延長住區的使用年限，避免住區建成十年二十年后低齡衰敗。另外，城市中的占絕大多數的中低階層就可以居住在城市內部而非城市外圍，居住地與工作地的距離大大縮短，從而解決了城市的鐘擺式交通問題。

城市內部地價和房價下降后，要出臺城市規劃公共政策，要求設計者和開發商按照需求金字塔的理論為滿足社會中低階層居民的基本生活需求進行設計和建造，例如規劃設計可以控制相對較高的密度，建筑設計絕大部分選用小戶型，配套基礎設施避免奢華等。而城市外圍建設價格相對昂貴的住區為城市中高階層居民量身打造，規劃設計可以控制較低的密度、較高的環境品、高檔的配套設施、較高的停車配比，建筑設計大小戶型可不加約束由市場進行調節，滿足中高階層居民享受生活的需求。

另外，要出臺城市規劃公共政策嚴格控制地價的上漲，從而根本上避免房價的大幅上漲，使炒房者不再選擇住房作為投資品。同時，低房價還將解除大量中國居民奇高比例存款用來買房的束縛，大幅釋放居民的購買力，從而擴大內需，帶動第三產業，使中國經濟健康快速的發展。

結語：

中國的住房問題錯綜復雜，僅僅通過居住用地價格倒置這一種公共政策并不能徹底解決這一問題。如果付諸實踐，還需要綜合考慮城市的產業布局、政府的執行意愿、居民的心理因素等各種相關問題，從而制定出一系列系統、全面的城市規劃公共政策。