基于地方政府視角的房地產管理問題及其解決對策

艾清江

摘要：我國房地產在國家的調控和市場的調節下穩步增長，但近些年房地產投機炒作、哄抬房價的現象時有出現，特點也越來越突出，盡管在管理和約束房地產企業上，國家出臺了很多明文規定和法律法規。但是很多時在政策落實上存在問題，地方政府的執行力不足，從而造成了政策和規章制度不能切實實行。本文基于政府視角對房地產管理上的問題進行分析與研究，從而找出問題的關鍵點并提出解決方案，以期提高地方政府在房地產管理上的水平。

關鍵詞：房地產管理；地方政府；約束

引言：

地方政府是國家的代表，是將人民與國家相連接的紐帶和橋梁，在一定程度上，地方政府的舉措可以影響地區區民的安居樂業與經濟的穩定，在房地產行業中，地方政府也起著至關重要的作用和影響。個別地方政府為了推進地區經濟的快速增長，將房地產行業作為發展和提高經濟增長點的突破口，不顧國家的法令任由不法商家進行地皮、房價的炒作和哄抬，這就會對人民的幸福安居和社會的穩定造成嚴重的不利影響。因此對于地方政府出現的問題應重點關注。

一、地方政府管理在房地產行業中存在的價值及重要性

1.打破房地產市場的先天壟斷

國家三令五申的說明壟斷的違法性和對社會發展的不利影響，但是房地產行業自身就存在著壟斷性，由于對于房地產開發來說可用的開發土地是有限的，因此在開發商獲得開發許可之后，就具有了土地開發權，而同時成為了土地使用的主體，這就使得在房屋建設完成之后交易的過程中，很容易出現房地產商為了個人的利益炒作、哄抬房價的問題。

房地產的交易行為發生階段，買賣雙方本應該處于相同的地位，而正是由于上面的原因，造成了在實際的交易過程中，買方一直處于被動的弱勢地位，對于被哄抬的房價只能敢怒不敢言，最后選擇協商或者妥協，這就會造成地方房地產房價的不穩和市場的壟斷。

而為了打破這種不良現象，地方政府就應該強勢介入，在最大程度上保證消費者的合法權益，并對整個房地產市場形成監督與管理，從而控制房價的大幅度波動及市場壟斷現象。

2.地方政府的監督可以形成對市場的有效管控

房地產行業在很多時候都存在很多的特殊性和風險性，房地產行業屬于國家的經濟支柱型產業，很多時候房地長行業產生的改變會對國家和人民產生深遠和重大的影響，因此，中央和地方政府對于房地產行業實行有效的監管和調控，是勢在必行的舉措，能夠防止發生違法行為，能夠保障人民在住房、買房問題上的合法權益，能夠提高地方的經濟穩定發展。

二、地方政府在房地產管理上面存在的不足及問題探究

1.角色不明，監督者變經營者

過去30年間，我國經濟的發展速度非常快，為了快速擺脫貧困，增加政府收入，一些地方政府錯誤地奉行唯GDP主義，為了快速獲得利益，不惜放棄了政府監督者的職能。

房地產產業可以快速的積累資本，成為了很多地區的熱門行業。為了從房地產行業中獲得更多的利益，一些地方政府很樂意為房地產開發商提供便利，導致在履行政府職能的過程中，放棄了中立的原則，搖身一變成為了房地產行業的經營者，甚至對于一些不良不法的房地產項目聽之任之。

2.管理缺位導致土地閑置問題嚴重

在房地產行業中，炒賣土地的現象比較嚴重，開發商從政府手中競得土地，卻不從事任何開發項目，要么坐地起價，要么導致土地被無謂的閑置。我國規定，土地閑置兩年以上，政府便可收回，但實際上閑置三年以上甚至更久的土地非常多，而某些地方政府對資源明顯地缺乏有效的管理，對于相關不法行為的打擊力度也很低。

3.保障性住房和商品性住房導致政府職能的矛盾

買不起房成為困擾國人的一大民生難題，但事實上政府有責任維護公民的住房權。對于廣大的中低收入階層來說，保障及住房問題是地方政府必須要履行的責任，但現實情況常常是地方政府在保障性住房建設方面往往表現出乏力的一面。

保障性住房屬于公益建設，政府往往需要投入大量的人力物力和財力來保證相關項目的建設。受到社會教育和政治影響的體現，保障性住房建設往往無法取得商品性住房建設能達到的效果，而且商品性住房建設能夠為政府攫取巨大的利益，這就使得政府將房地產管理的側重點傾向于商品住房。

三、基于問題而提出的針對性解決對策

1.明確政府在房地產管理中的角色

任何一個地方政府在使用人民賦予的權力時，必須要明確自己的角色。政府是市場公平的維護者，同時也要履行經濟行政法律三方面的監管責任。現在房地產管理過程中擔當的角色，政府才能夠有效的施展職能。

首先，地方政府遵循中央政府的相關政策和法規，根據自身情況在行動時適當微調，切實落實中央政府對于居民住房的保障原則，滿足公民提供住房功能和成色方面的需求。

其次，地方政府也是當地房地產市場的監管者，政府有責任也有義務切斷一切的房地產不法行為，抑制市場波動，預防地產泡沫，保護當地房地產企業以及其他經濟形勢的安全和穩定發展。

最后，地方政府是房地產相關制度法規的落實者。地方政府必須認真履行中央政府關于我國房地產行業發展相關規定和政策，根據自身情況，切實保障公民的住房權利，防止惡意抬高房價，穩定地方經濟。

2.有效利用土地資源

首先，地方政府不應該只圖眼前利益，要對地區擁有的土地資源進行詳細的摸排，制定長遠的發展規劃，促進經濟多元化發展，而并非從一位倒賣土地的行為中獲利。

其次，地方政府要仔細摸排地區人口與住房供給之間的關系，防止過度建設，同時要保證土地招標的公平性。

最后，對于房地產用地，政府要加強監管職責，有效地打擊圈地不建的行為，科學利用土地，防止各種“地王”和“囤地惜售”行為的發生。

3.完善地區房地產的供應結構

政府要把握扶持保障性住房的尺度，不能因此打壓普通商品住宅，因為保障性住房屬于公共建設而刻意忽略，否則都容易加劇市場供需的矛盾。地方政府應將保障性住房的投入維持在適合的比例，并加大對于保障性住房的建設和監管力度，防止工程承包商偷工減料，杜絕非中低收入群體騙取保障性住房，同時做好不同時期的規劃，確保保障性住房建設的穩定。

結語：

為了保障地方社會經濟的穩定和發展，地方政府應該加大對房地產行業的監督和管理力度，明確地方政府的角色和職能、提高土地資源的利用率、完善地區的住房供需結構，從而促進房地產行業的可持續發展，進而推動地方城市經濟的不斷發展和突破。

參考文獻：

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[2]王振坡，施淑芳，王麗艷.政府與市場關系視角下住房問題治理對策研究[J].中國房地產：學術版，2014（8）：18-25.