一處房產兩次抵押，40萬元借款難追回

葉青

房主拿房產二次抵押，40萬元借款到手后失聯

2013年3月20日，廣西柳州市沙塘鎮新區居民伍興華和妻子鄧玉英，向工商銀行柳州分行龍城支行申請辦理個人家居消費貸款，與龍城支行簽訂了《個人借款/擔保合同》，約定伍興華向龍城支行貸款94萬元，期限10年，采用等額本息還款方式，并以伍、鄧夫妻共同所有的沙塘鎮某小區一處近110平方米的房屋作為貸款抵押物。伍興華指定其在龍城支行開立的個人結算賬戶作為還款賬戶。

之后，龍城支行辦理了房屋抵押物的抵押登記，取得了房屋他項權證，遂依合同約定向伍興華發放了94萬元貸款。可是，伍興華只歸還了貸款本息2.27萬元后，就與妻子鄧玉英一起失聯了。龍城支行工作人員對伍、鄧二人的失聯頗感意外，通過各種辦法聯系查找。

2013年5月，伍興華和鄧玉英在柳北區北雀路現身。原來，他們經人介紹，認識了家住該路段的張女士。5月10日，伍、鄧以生意急需資金周轉為由，提出向張女士借錢。為了讓張女士放心，伍、鄧還主動提出簽訂一份《抵押借款協議書》，約定鄧玉英將其所有的、并已抵押給龍城支行的房屋，作為二次抵押，向張女士借款40萬元，月利率2.5%，期限為12個月，即從2013年5月10日至2014年5月9日止。雙方還約定，如超過15天未支付所欠利息，張女士有權終止協議，并通過法院強制執行鄧玉英抵押的房屋，拍賣或折價以還清張女士的本金和利息。

張女士平時精于算計，認為銀行的存款利率低，不愿把錢存在銀行里。現在有人主動把投資項目送上門，還有房屋作抵押，覺得有利可圖，就與鄧玉英簽了協議。之后，雙方一起到房產管理部門辦理了上述房產的二次抵押登記。4天后，張女士便將40萬元交付給對方，伍興華和鄧玉英出具了收條并簽名、捺印。

張女士原以為對方會按協議如期支付利息，沒料到伍興華和鄧玉英支付兩個月利息后，就玩起了“躲貓貓”，她再也聯系不上伍、鄧二人。張女士未按時收到利息，但并不感到害怕。她想，畢竟自己手中握有抵押協議，倘若對方真的賴賬，就申請法院強制執行，維護自己的權益。

第一抵押權人是銀行，債主取得抵押房屋處置權的計劃落空

在伍興華、鄧玉英失聯半個月后，張女士將伍、鄧告上柳州市柳北區人民法院，請求法院依法解除她與兩被告簽訂的《抵押借款協議書》；被告返還40萬元借款及利息；拍賣抵押的房屋，并根據合同約定取得優先受償權。

柳北法院審理后，于2014年5月19日判決支持了張女士的訴訟請求。可是判決生效后，伍興華、鄧玉英并未履行判決書規定的義務。于是，張女士向法院申請執行。

案件進入執行階段后，由于伍、鄧的房子是“一處房產二次抵押”，第一抵押權人為龍城支行。按規定，張女士不能全權處置。為了取得該房屋的全權處置權，張女士想了許多辦法。正在張女士著急時，龍城支行負責辦理伍興華貸款的客戶經理章曉青和她取得聯系，商討應對措施。

張女士從章曉青處得知， 伍興華、鄧玉英所欠龍城支行貸款的本息是100萬元左右。如果龍城支行向伍興華、鄧玉英提起訴訟，張女士作為第二抵押權人，損失可能非常大。在這種情況下，張女士和章曉青達成一個口頭協議：為取得伍興華和鄧玉英抵押在龍城支行房屋的全權處置權，張女士愿意代借款人伍興華償還龍城支行的貸款。然后，由章曉青出面，把伍、鄧抵押在龍城支行的房屋處置權全部轉讓給張女士。此后，張女士便向伍興華的個人結算賬戶（還款賬戶）存入了共計110669.96元，龍城支行對該筆款項進行了扣劃。

2015年3月26日，章曉青和張女士來到柳北法院，向執行局遞交了一份《關于伍興華和鄧玉英貸款的情況說明》，說明龍城支行知曉張女士是為了取得抵押物的處置權才替伍興華代償110669.96元。最后一段還載明了龍城支行的處理意見：請貴院依法對伍興華的抵押資產進行處置，以確保我行貸款本息的收回。

可是龍城支行的上級主管部門柳州分行，并不認可張女士取得該房屋的處置權。對于這個答復意見，張女士感到從頭涼到腳。她認為，柳州分行是在取得她代償的110669.96元后，才明確表示不同意由她償還伍興華所欠貸款本息，由其取得抵押物處置權的代償方案。難道自己代償的金額打了水漂？

銀行被判返還11萬余元代償款，二次登記抵押權人借出的40萬元難追回

無奈之下，張女士將伍興華、鄧玉英以及柳州分行一并告上法院，請求判令撤銷銀行與原告的還款協議，銀行返還其110669.96元；伍興華、鄧玉英對上述款項承擔連帶返還責任。

2015年8月7日，柳北法院受理該案后，依法組成合議庭，于2016年1月22日，公開開庭進行了審理。

張女士的代理律師在庭審中訴稱，為順利執行法院的判決，龍城支行客戶經理章曉青與張女士一起到柳北法院執行局，向法官表示龍城支行已與張女士達成一致意見：即張女士代伍興華、鄧玉英償還銀行貸款，并取得伍、鄧抵押在該支行資產的全權處置權。可龍城支行在已經取得張女士11萬余元還款獲益的情況下，其上級主管部門卻不同意將抵押物處置權轉讓給張女士。根據合同法規定，在此情況下，張女士可以撤銷與龍城支行的還款協議，要求龍城支行返還相應款項。

在舉證階段，張女士的代理律師還出示了章曉青出具給法院的《關于伍興華和鄧玉英貸款的情況說明》。

柳州分行委托代理人對原告方出具的證據沒有異議，但對證明目的不認可。其認為，柳州分行與張女士之間不存在任何還款協議，張女士也未提供證據證明與該分行存在還款協議。龍城支行提交給執行局的《情況說明》，僅是陳述張女士代伍興華、鄧玉英歸還了貸款本息11萬余元的事實，該還款行為是張女士自愿而為，并不存在威脅、欺詐或重大誤解等情形。11萬余元均是存入伍興華的個人賬戶，為伍興華取得。張女士沒有證據證明銀行員工對她作了任何承諾。因此，銀行不需要對涉案的款項承擔返還責任，也沒有簽訂任何協議需要撤銷。endprint

對銀行代理人的答辯，張女士的代理律師提出了自己的看法，認為張女士與龍城支行之間存在事實的還款協議。其理由是，每次伍興華的貸款利息臨近時，章曉青就會反復給張女士打電話，意思無非是說伍興華的利息你要給了，否則銀行就要起訴伍興華和鄧玉英。《關于伍興華和鄧玉英貸款的情況說明》的內容，實際上也是代表了龍城支行的意見。因為章曉青是辦理伍、鄧二人貸款的經手人，張女士有理由相信章曉青能夠代表龍城支行。因此，張女士要求撤銷與龍城支行的協議符合法律規定。

由于伍興華、鄧玉英缺席，無法組織調解，法院宣布擇日宣判。

柳北法院審理后認為，張女士既未提交證據證實其主張的還款協議的存在，也無證據證實其與龍城支行之間達成過還款協議的合意及還款協議的內容，故其要求撤銷還款協議沒有事實及法律依據。但是，張女士之所以代替伍興華、鄧玉英償還龍城支行的部分貸款，原因在于誤認為其代償行為能夠取得龍城支行對伍興華、鄧玉英的債權及抵押權。而柳州分行明知張女士的該意思表示而不作否認，且對其代償的11萬余元進行了劃扣，過后又表示不同意由張女士取得對抵押物的處置權。因此，張女士因重大誤解導致其代償目的無法實現，故可依法撤銷其代償行為，要求柳州分行返還代償款110669.96元。

2016年2月22日，柳北法院依法判決撤銷張女士的代償行為，柳州分行返還張女士110669.96元；駁回了張女士的其他訴訟請求。

柳州分行不服一審判決，上訴至柳州市中級人民法院，請求撤銷一審判決，駁回張女士對柳州分行的訴訟請求。

2016年12月6日，柳州中院經審理，作出了駁回柳州分行上訴，維持原判的終審裁定。不久，張女士拿到了銀行返還的110669.96元。

審理此案的一審法院審判員表示，在未與銀行簽訂書面還款協議前，不要輕信未取得授權委托書的業務經理或客戶經理等銀行職員的口頭承諾。

本案中，原告張女士要追回伍興華、鄧玉英所借的40萬元借款本金及利息，有一定難度。因張女士系二次登記抵押權人，銀行的抵押登記在先。根據我國法律規定，登記在先的抵押債權優先于登記在后的抵押債權。在銀行不同意將債權轉讓給張女士的情況下，張女士只有等銀行申請法院將抵押物進行拍賣，且拍賣所得款需優先支付給銀行。如果拍賣所得款在扣除伍興華、鄧玉英所欠銀行借款本金、罰息、復利、拍賣費、執行費后，沒有剩余，張女士的40萬元將很難追回。所以，在借出款項前，要核實清楚債務人提供的抵押物的價值、抵押登記的次數及抵押物的價格走勢，倘若抵押物的價值明顯不夠償還兩個債權人的債務，則應當讓債務人提供其他的抵押物作擔保。

（文中人物為化名）

（插圖劉昌海）endprint