基于PESTEL模型的房地產去庫存分析

馬堯+劉姝君

摘 要：在供給策改革的大背景下，中央和各地政府紛紛出臺政策，以刺激住房需求的不斷增長。以同為二線城市的無錫和太原為例，縱觀兩者房地產的去庫存的現狀。基于PESTEL模型從政治、經濟、社會、技術、環境及法律六個方面對無錫、太原兩地房地產所處的外部環境進行分析比較，研究各自的優勢劣勢，并客觀提出相應的解決策略——“一城一策”。

關鍵詞：去庫存；PESTEL模型；“一城一策”

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）25-0097-03

改革開放近四十年，隨著經濟的持續增長以及城鎮化的推動，住房需求攀升，我國房地產產業得到了飛速發展，成為我國國民經濟的重要支柱產業之一。但現階段經濟增長乏力，已由高速增長逐漸轉變為中高速度增長，經濟發展步入新常態階段。與此同時，房地產也由賣方市場轉變為買方市場，庫存增加，為金融和經濟系統帶來了極大的威脅。

在中央經濟工作會議上，化解房地產庫存被列為“供給側改革”五大任務之一，是經濟結構性改革的四大殲滅戰的重中之重，在被提出之后得到了各地政府的積極響應，全國范圍內掀起大規模的“去庫存”運動。本文以無錫市和太原市的去庫存狀況為例，涉及無錫市的所有數據均來源于無錫市統計局。

一、去庫存現狀

根據國家統計局數據顯示，我國上半年國內生產總值（GDP）340 637億元，按可比價格計算，同比增長6.7%。與2015年全年的6.9%相比處于下滑趨勢。盡管如此，房地產在“去庫存”的號召下保持著平穩增長的態勢，銷售面積與銷售額都已在2016年度結束之前超過了往年。從2016年2—11月以來，全國商品房住房累計銷售面積從10 056.39萬平方米持續上升到119 562.83萬平方米，保持著每月至少10 056.39萬平方米的銷售面積，在8月的時候達到了巔峰15 570.28萬平方米。累計商品住宅銷售額從7 435.28億元上升到87 120.88億元。在2016年11月末，全國房地產庫存量已經連續減少9個月。在頗為樂觀的整體形勢下，將眼光投放到具體城市的房地產銷售狀況，不難發現地方銷售已經出現了嚴重的分化。一線城市以及被其帶動的二線城市房價和銷量都上升較快，而一直以來比較冷門的二三線城市仍然處于高庫存的困境之中，去庫存效果不佳，形成了房地產“冰火兩重天”的情況[1]。

具體到江蘇省無錫市，2015年年末樓市庫存量長達20個月。但在 “去庫存”的號召下，加之政府有利政策的支持，從3月起庫存量大規模下降，而截至2016年6月，無錫市樓市的庫存量僅剩9個月，2016年1—11月商品房銷售面積1 195.42萬平方米，同比增長40.4%，住宅銷售面積1 096.17萬平方米，增長45%，大有“去庫存”轉變為“補庫存”的趨勢。

同為二線城市的山西省太原市，截至2016年5月底，根據易居研究院發布的消息，太原市作為35個樣本中庫存反而增長的城市之一，同比增幅分別達到84.7%，庫存越去越多令人擔憂。據山西市場監控統計，2016年1—10月，太原市庫存出清周期分別為16、17、14、17、17、15、14、13、13、12，其周期穩定在12—17個月之間，且有穩步遞減的趨勢。但由于其庫存量的基數大，較于其他二線城市，去庫存任務依舊很艱巨。

二、PESTEL模型介紹

PESTEL分析模型又被叫作大環境分析，被應用于戰略管理的環境分析部分。其應用廣泛，除了分析外部環境之外，還能識別出一切對組織具有沖擊作用的力量，讓使用者了解整體概況，是一種分析宏觀經濟的有效工具。作為調查外部影響因素的方法，PESTEL分析模型包含了六大因素[2]。

根據房地產行業的自身情況，六大因素可以具體對應如下。（1）政治因素（Political）：主要是指政治力量對于房地產行業的干涉，包括政策、法律法規等，如稅收政策、貨幣政策，土地規劃政策、城市規劃等。（2）經濟因素（Economic）：包括整體國民經濟發展狀況、具體地方經濟發展狀況、經濟增長率、利率、通脹率、物價水平等。（3）社會因素（Social）：包括人口方面的，如人口數量、人口素質、家庭結構，以及社會整體方面的，如社會治安。（4）技術要素（Technological）：主要指房地產開發所在地在技術層面的狀況，可以包括工業化、城市化、智能化等方面。（5）環境因素（Environmental）：主要是指房地產開發所在地的地理位置及生態環境，包括氣候狀況、空氣質量、污染程度等，也包括了其配套的公共設施、如交通便捷程度、教育設施等。（6）法律因素（Legal）：國家或者地方政府出臺的關于房地產行業的一系列具體規定，如限購政策、首付比等。

三、PESTEL模型分析

（一）政治因素（Political）分析

隨著中國經濟發展步入新常態階段，市場經濟的進一步發展需要政府的宏觀調控。政府的干預對于房地產的發展產生巨大影響。根據無錫市國土資源數據顯示，2016年無錫市國有建設用地供應計劃中，無錫市經營性用地供應量為134萬平方米，同比下降33%，達到了六年來的最低值，從源頭上減緩庫存。

而山西省國土資源廳數據顯示2016年太原市住房用地計劃為112.35萬平方米，是2015年計劃的50萬平方米的2.247倍，這在一定程度上為太原市去庫存帶來了更大的壓力。

（二）經濟因素（Economic）分析

無錫市位于長江三角洲地區，江蘇省南部，北靠長江，南臨太湖，東西鄰居分別是蘇州、常州，是長江經濟帶的重要的一環。繼改革開放后，無錫外向型產業迅速發展，經濟發展狀況在江蘇省一直名列前茅，人均GDP高居江蘇第二。2015年全年實現地區生產總值8 518.26億元，同比增長7.1%，經濟平穩發展，為房地產的持續發展提供了保障。

太原市是山西省的省會城市，是我國重要的重工業基地之一，主要的產業為工業和農業。在2015年度，太原市生產總值（GDP）2 735.34億元，增長8.9%，增速比上年（3.3%）加快5.6個百分點。總體來看，經濟發展平穩，主要經濟指標位于全省前列。但從單項來看，2015年度太原市建筑業總產值呈現負增長，比上年下降2.7%，速度比上年（增長2.1%）回落4.8個百分點，這對于受建筑行業影響較大的房地產行業來說也是一個極大的沖擊。

（三）社會因素（Social）分析

截至2015年年底，無錫市市戶籍人口480.9萬人，比上年增長0.8%。人口自然增長率為1.42‰。人口規模的緩步上升，刺激了住房需求的上升。在居民收入和支出方面方面，全體居民人均可支配收入39 461元，比上年增長8.2%；全體居民人均消費支出25 954元，比上年增長7.9%。收入和消費水平的提高，促進了樓市的回暖。

同年度的太原，全市常住人口431.87萬人，比上年末增加1.98萬人，人口自然增長率為4.59‰，人均可支配收入達到25 408元，比上年增長7.8%。但2015年全年CPI平均漲幅僅為0.4%，是近五年來漲幅最低的一年，這也表現出了市場需求疲憊。

（四）技術要素（Technological）分析

縱觀無錫市整個工業領域可以發現，其正在經歷轉型升級的階段。2015年無錫市委十二屆九次全會出臺《關于以智能化綠色化服務化高端化為引領全力打造無錫現代產業發展新高地的意見》后，各大企業主動適應“四化”潮流。數據顯示，2016年上半年，無錫市高技術產業完成工業產值1 231.16億元，同比上升了6.9個百分比，而七大高耗能產業同比下降了0.3%，產業結構升級為經濟發展注入了新動力。

2015年度太原市新認定高新技術企業105家，比上年增長39%，科技創新能力提高迅速。盡管如此，太原市人大教科文衛委員會在科技創新工作情況的調研報告中表明，太原科技創新仍然存在企業自主創新的主體地位不強、人才數量和結構需要優化等不足，提出進一步加大科技創新資源的引進力度、著力落實科技創新的政策法規要求等建議。

（五）環境因素（Environmental）分析

江南水鄉的無錫，素來就被評為宜居城市。近年來，環境保護力度也在不斷加大。2015年度市區環境空氣達標天數比例（AQI）為64.1%，與2013年相比PM2.5平均濃度下降18.7%。城市的綠化不斷擴大，市區新增綠地面積500公頃，建成區綠化覆蓋率達到42.98%。

處于煤炭大省的太原市，燃煤量大加之其降水量少，空氣質量一直令人堪憂。近年來政府積極整治，環境質量有所提高。2015年空氣質量綜合指數7.13，比上年下降7.76%，但在整個山西省中仍為最高。

（六）法律因素（Legal）分析

在全國“去庫存”浪潮下，各地政府響應國家號召，上臺了一系列的政策和規定。2016年度無錫市開始執行購買商辦補助契稅和房產稅，調整住房保障政策，放寬準入門檻。加上國家的刺激政策，無錫市上半年去化速度攀升，房價大幅上漲。為了抑制外地購買者投機，無錫市政府自10月2日起實行限購、限貸、土地拍賣限價的“三限政策”，抑制房價過快上漲。

為了加快去庫存進程，山西省推出了一些列政策，對于公積金政策進行了調整，確定了個稅抵扣房貸，開放了太原市的落戶限制。太原市政府也在2016年10月底推出了化解房地產庫存的16條舉措，如放寬落戶條件，支持農業轉移人口在本市購房，擴大住房公積金使用范圍，引導房企適當降低房價等措施等。

四、結論和建議

基于PESTEL模型六個方面的對比可以看出，無錫市和太原市有各自的優劣勢。在去庫存這一過程中，無錫作為經濟基礎較好的二線城市，在政策的支持，在上海、蘇州的帶動，以及人們長久以來“買漲不買跌”心態的影響下，去化速度比預期還要迅速。而太原因為長期以來住房需求變化不大，對外來人口的吸引力欠缺，盡管出臺政策不少，效果仍舊欠佳，這是由于兩地房地產市場狀況不同。基于這種情況，業內人士表明“一城一策”將應用于未來房地產的調控之中[3]。

（一）“一城一策”的必要性

事實上，去庫存的冷熱不均在很大程度上正是因為缺乏“一城一策”或者“一城一策”不到位。無錫市上半年去庫存卓有成效，但卻低估了力度，以致在下半年頒布限購政策，抑制房地產泡沫，而太原市缺乏對現狀的綜合評估，使得去庫存政策沒有能從根本上激發購房需求。

房地產作為我國國民經濟的重要支柱產業之一，具有市場屬性，同時又關系到國計民生。庫存量的過多或過少以及房價的過高過低，都將對經濟社會發展和人民生活水平的提高帶來極大的威脅。因此，制定具體準確的“一城一策” 來調控房地產產業尤為重要。

（二）“一城一策”的內涵

“一城一策”的字面意思是針對某個具體的城市，應當制定出具有地方特色且符合地方實際情況的去庫存政策。這“一策”的要求應該包括可行性、準確性、針對性、有效性，而不是只顧眼前利益地為了去庫存而去庫存。確保房地產行業健康、平穩和可持續發展才是房地產去庫存的根本目標[4]。習近平總書記解釋供給側改革是以創新和改革的方式，更好地滿足人民群眾物質文化和生態文化的需求。因此，去庫存作為五大任務之一，是作為實現總目標的途徑被定位的，其本身并不是最終的目標。

中央政治局在會議上明確提出，要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制，這一要求也對“一城一策”提出更深層次的引導。“一城一策”去庫存的重要歸宿并不是“零庫存”，而是通過長效機制，將庫存保持在一個可以接受的較低水平，實現總體的供需平衡。

另一方面，“一城一策”需要做到的是刺激住房需求，促進房地產的健康發展，而不是通過投資需求的增長達到去庫存的目的。全聯房地產商會創會會長聶梅生指出，由于去庫存的過程投資者的參與，在一定程度上只是把房地產庫存從房地產商手中轉移到投資者手中，依然處于空置狀態。

（三）“一城一策”的具體方向

“一城一策”的指導原則是因地制宜，具有針對性地去庫存。除了需要避免短視的局限性，最關鍵的是對“一城”有一個整體的定位，認清自己所處的現狀，這其中涉及到對人口的增長以及經濟發展的趨勢的預測。樓市調控真正需要順應的是實際經濟的真實需求[3]。對于發展形勢好，對人口吸引力較大的一線和部分二線城市，應把工作重點放在如何進一步滿足市民的購房需求，以及警惕房地產泡沫的產生。對于那些去庫存困難的二三線城市，政府應控制土地供給，加速產業結構升級，減少財政收入對于房地產行業的依賴。

“一城一策”是一種方向性、戰略性的指引，戰術和落于實踐的具體操作還需要各地政府在遵循城市發展規律的前提下，構建全方位的體系并有力監管。

參考文獻：

[1] 吳學安.樓市“冰火兩重天”困局如何破解[J].城市開發，2016，（6）：64-66.

[2] 繆婧萱.基于PESTEL模型中的中澳兩國高校國際學生招生策略對比研究[D].南京：南京理工大學，2016.

[3] 楊國英.“一城一策”先要有“頂層設計”[J].商周刊，2016，（18）：72.

[4] 曹廣晶.“一城一策”去庫存 確保房地產市場健康平穩發展[N].湖北日報，2016-06-15.

[責任編輯 吳明宇]