保利公司經營績效評價研究

朱一清

摘要：保利公司作為一個典型的房地產業上市公司，研究評價其經營績效，發現經營中的優缺點，不僅有利于投資者的選擇，也有助于保利公司加強自身的經營管理，提高經營績效，增強企業的競爭力，從而促進其長期發展。文章通過因子分析法提取主成份因子，對保利地產進行評分，來全面分析保利地產的經營數據，進而分別從三個方向提出關于提高保利地產經營績效水平的措施和對策，以期能為保利地產的管理者提高經營績效、增強競爭力做出貢獻。

關鍵詞：房地產上市公司；績效評價；因子分析

一、保利公司經營績效評價研究

企業績效評價方法在國內外專家學者的不斷努力下，理論不斷完善和豐富，不斷更新適應于當今社會，實際應用到企業活動中。文章選用因子分析的方法，利用SPSS19.0軟件，盡量選取多個樣本企業，進行綜合排序，最后依據計算結構做出綜合分析。

（一） 評價方法的選擇

（二）經營績效評價的實證分析

1. 數據的來源

本文統計了2016年第四季度的上市房地產企業財務數據，以26項財務指標的數據作為樣本考察對象，具體數據為變量X1、X2、X3……X24、X25、X26分別代表總資產利潤率、主營業務利潤率、總資產凈利潤率、成本費用利潤率、銷售凈利率、主營業務收入增長率、凈利潤增長率、凈資產增長率、總資產增長率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、總資產周轉率、流動資產周轉率、股東權益周轉率、流動比率、速動比率、現金比率、長期債務與營運資金比率、長期負債比率、長期資產與長期資金比率、資產負債率、經營現金凈流量對銷售收入比率、資產的經營現金流量回報率、經營現金凈流量與凈利潤的比率、經營現金凈流量對負債比率、現金流量比率。

2. 鑒別力分析

由于X22的變異系數為0.107597，X24的變異系數0.162091小于0.2，可以看出X22和X24的鑒別力較弱，故刪除X22和X24。

（三）因子分析

本文采用探索性因子分析對26個指標進行了因子提取，主要的規則為，一方面是特征大于1的主成份；另外則是測量因子所包含的指標不低于3項，且因子負荷量大于0.5。

1. KMO及Banlett球形檢驗

從得到的KMO值與Banlett球形檢驗結果中，相關系數顯著性小于0.05，可以看出因子之間是線性無關的，著滿足繼續分析的條件。KMO檢驗值為0.723，則樣本也是適當的，而Bartlett球度檢驗結果顯示該相關系數矩陣不是一個單位矩陣，所以本文數據適合于采用因子模型進行分析。

2. 計算特征值、特征值貢獻率和累積貢獻率

采用主成分方法作為因子提取的方法，且設定選取四個因子，它們對樣本方差的累計解釋率達到了84.931%。其中因子F1的方差貢獻率占全部方差的比重最高，達31.789%，表達能力最強；因子F2占全部方差的23.663%，因子F3占全部方差的比重為18.084%。

3. 計算因子得分和綜合得分

在計算出特征值、特征矩陣后，再根據因子載荷矩陣分別算出四個因子的得分，可以有效的具體地反映房地產上市公司的運營狀況。

以Xi表示第i個因子，F為各家房地產上市公司的綜合得分，四個得分因子的表達式為：

F1=0.909X1+0.917X3+0.807X4+0.765X5+0.622X7+0.51X8+0.328X11+0.396X12+0.402X13+0.073X14+0.456X15+0.622X16+0.697X17-0.025X23-0.081X25-0.139X26

F2=0.253X1+0.241X3-0.263X4-0.261X5-0.066X7+0.021X8+ 0.677X11+ 0.744X12+ 0.727X13+ 0.61X14-0.569X15-0.395X16-0.296X17+0.531X23+0.57X25+0.659X26

F3=0.123X1+0.123X3+0.307X4+0.313X5+0.268X7-0.273X8-0.475X11-0.448X12-0.413X13-0.45X14-0.018X15-0.086X16+0.051X17+0.772X23+0.78X25+0.714X26

F4=-0.162X1-0.187X3-0.21X4-0.293X5-0.336X7-0.524X8+0.294X11+0.176X12+0.222X13-0.218X14+0.558X15+0.567X16+0.531X17+0.294X23+0.164X250.05X26

根據上面的公式和相關數據可以計算出四個因子得分，以各因子的方差貢獻率占總方差貢獻率的比重作為權重進行加權匯總，得到以下F的計算公式如下：

根據上式計算得出反映企業績效狀況的綜合得分，以總方差貢獻率F的排序，世榮兆業排到了第一名，本文所研究的保利地產排到了第49名。

（四）對實證結果的解釋和建議

因子F1在X1、X3、X4、X5、X7、X8上有較大的載荷，這六項指標分別是總資產利潤率、總資產凈利潤率、成本費用利潤率、銷售凈利率、凈利潤增長率、凈資產增長率來衡量航運企業的盈利成長能力，因此命名F1為盈利成長因子。

F2在X11、X12、X13、X14上有較大載荷，這幾項指標反映了上市公司的營運能力，因此給F2命名為營運因子。

F3在X15、X16、X17上有較大載荷，反映了房地產公司的償債及資本結構能力，因此給F3命名為償債因子。

F4在X24、X25、X26上有較大載荷，則反映了房地產公司的現金流量能力，因此給F4命名為現金流因子。endprint

由表1可以看出，以總方差貢獻率F的排序，世榮兆業排到了第一名，保利地產排到了第49名。

保利地產的總方差貢獻率F為0.991059，略低于平均水平F1.05749，最高水平的F為世榮兆業的2.78627。

而影響F的因素有F1、F2、F3、F4，保利地產的F1值為0.84245，低于平均水平1.004047的16.095%，最大F1值為世榮兆業的5.271465，是保利地產的6.257306倍，同時世榮兆業的經營績效得分排在第一，而且在四個影響因素之中，F1的權重最高，所以影響最大，F1為盈利成長因子。

保利地產的F2值為1.613468，高于平均水平1.514101的6.5628%，F2的最大值為美都控股3.417806，是保利地產的1.118298倍。而在經營績效得分排名中，美都控股排在第八名，F2為營運因子。

保利地產的F3值為0.941675，略低于平均水平0.994631，F3的最大值為世榮兆業的2.222124，是保利地產的1.359755倍。在總的經營績效評分中，世榮兆業排名第一，F3為償債因子，由此可見償債能力對企業的經營績效影響也很大。

保利地產的F4值為0.191507，低于平均水平的46.5346%，F4的最大值為市北高新1.467963，是保利地產的7.66倍。保利地產的現金流量指標為負，雖高于平均水平，但和最高水平相比差距較大。而房地產行業的現金流量因素一般為負，樣本中有65%的企業現金流量指標為負，可見房地產整體行業的現金流量表現不佳。

二、保利地產經營績效改進的措施和對策

（一）加強企業的盈利成長能力

1. 打造有保值增值的樓盤。房地產作為關乎民生住房的一個特殊產業，國民是真正的客戶，在開發新樓盤上面，對“質”的追求大于對“量”的追求。而要提高盈利能力，保利地產可以打造有品質品牌價值的房品，精心打造物業管理，建設有特色、有品牌文化的樓盤，建造有增值保值功能的樓盤才會真正贏得消費者的信賴。

2. 轉移市場擴大市場占有率。一線城市的地產行業競爭很激烈，受到的國家政策制約也比較大；而二、三線城市市場混亂使價格出現不正常的波動，所以保利地產可以轉戰二、三線城市，趁機擴大市場份額，提高保利地產的知名度，使得保利在全國的競爭更好的進行，而現在城市化的速度很迅速，所以二、三線城市是很有潛力的市場。

（二）加強企業的營運能力

1. 增強管理的有效性。一個企業的營運目標，發展方向都是由他的管理者來決定的，在房地產這個競爭激烈的行業，所以要加強營運能力，必須要增強管理的有效性。

2. 提高資金周轉率。存貨是企業持續運營的保障，也是風險的主要來源。所以本文建議保利地產加強對存貨結構的管理，控制公司的存貨量，提高資金的周轉率，這樣保利的營運能力定會得以加強。

（三）提高企業的現金流量水平

1. 加強成本費用控制。在現實生活中，房地產行業的成本主要來源于土地的價格，許多房地產行業不顧自身的現金能力水平，盲目購買土地，使得資金吃緊，靠負債經營，如果不把握好度，則對企業來說是很有風險的。

所以保利地產在拿地的時候，應該合理的進行規劃，不能盲目購買土地，要充分考慮自身的現金流量水平，加強財務風險控制意識。

2. 拓寬融資渠道。由于房地產發展過快，國家頻頻出臺相關的緊縮政策，特別在2017年推出的“新國五條”，增大了房地產公司的融資難度。

所以保利地產可以拓寬融資渠道，不僅要依靠債券融資和股權融資，還可以通過信托基金、外資基金和資源并購等其它融資方式，解決公司資金短缺的問題，提高企業現金流量水平。

參考文獻：

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（作者單位：南京信息工程大學）endprint