現代測量技術在不動產測量中的應用及技術研究

張有山

摘要：為避免損害各利益相關方的合法權益，需要合理準確的運用現代測量技術對不動產進行測量。本文論述了不動產測量的簡要情況及存在的一些問題，著重闡述了現代測量技術在不動產測量中的應用及技術研究。

關鍵詞：不動產；測量技術；應用

現代土地管理和房地產開發活動離不開對不動產的測量，測量結果直接影響著其工作能否順利進行。作為現行土地管理活動與房地產開發活動的關鍵內容，在實際工作中，由于各方面的主觀原因和客觀原因，不動產測量工作仍存在諸多弊端，進而嚴重影響了測量的精準性，導致測量結果不能很好被地籍測繪和房產測量利用。而通過大量的實踐活動和不斷的研究分析發現，諸如GPS現代測量技術的運用，能夠給不動產測量帶來顯著的效果。

1.不動產測量簡述

現代地籍測量、房產測量是不動產測量的兩個主要內容。其測量結果是土地管理和房地產管理非常重要的憑證。不動產測量中以地籍測量居多，而地籍變更測量、地籍圖測繪、地籍控制測量是地籍測量的主要工作內容。地籍測量活動有以下四方面的特點：第一，以政府為測繪主體，工作具有政府性質；第二，精準詳細的測量信息為土地管理所用；第三，測量工作以地籍調查為基礎；第四，測量技術豐富。地籍圖、界址點和宗地也是在實際測量中需要綜合考慮的因素。而房產測量主要是為了確定房地產的數量、權屬及利用狀況等信息而對房屋及與之相關的建筑物進行調查測量，測量的信息結果對目前我國城鎮發展規劃具有及其重要的參考價值，同時也是房地產開發利用、房產產權清晰、產籍管理的主要憑證。

2.不動產測量中存在的問題

隨著市場經濟的迅猛發展，經濟活動中越來越多的需要進行不動產的測量，其測量結果通過專業有效的分類整理，能夠衍生許多具有重要價值的數據，這些數據可以為城市規劃建設、住房制度改革、市政工程等提供基礎資料和信息。而在當前不動產登記、發證新形勢下，

不動產測量是確認不動產權的重要依據，同時也是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的重要依據。任何測量上的差錯都可能給產權人造成利益上的損害，引起不必要的利益糾紛。因此，不動產測量結果的準確性至關重要。但在實際的不動產測量工作中，仍存在著許多問題，從而導致測量結果的有效性和準確性大大降低，也不利于測繪行業的長遠發展。從不動產測量現狀看，主要存在以下幾方面的問題：

2.1層高和凈高劃分不清

在不動產測量中，層高和凈高是一般都會涉及的測量內容，但很多時候，測試者對兩者的概念模糊不清，相互混淆，甚至以層高代替凈高或以凈高代替層高。事實上，許多不動產測量標準中，都對層高的定義有清晰的表述，即地面與樓面間的垂直距離、樓面與屋頂間的距離和上下兩層樓面距離等，但在實際的測量過程中，這些層高距離往往本身存在一定的誤差，而測量規范中一般對誤差范圍沒有具體的規定。而凈高則是指地面和上層樓板下表面的垂直距離。在實際測量活動中，一定要分清二者的概念，如果存在層高，就要以層高為基準進行計算，而在沒有層高的情況下，則就以凈高數據進行計算。

2.2邊長度的測量存在誤差

在實際測量工作中，誤差的存在是普遍性問題，因房屋建造缺陷或年代久遠而墻體變形等，造成前后墻體不相等或左右墻體不相等，這就使得在邊長的測量中經常存在誤差，就需要對數據進行合理的處理，可經過多次測量或多角度測量，并結合實際情況情況來計算房屋面積及繪圖工作。

2.3面積的分攤問題

在不動產測量中，居民住宅樓面積分攤的復雜性是工作中普遍面臨的問題。通過測量，計算出房屋總面積和建筑面積，然后推算出分攤總面積，如果面積分攤系數比較合理，則可直接就此計算出各戶的分攤面積。但現在的建筑物具有各種各樣的功能，這就需要依據各戶具體的受益情況進行二級分攤或多級分攤。所以說，面積分攤問題在當前的不動產測量中比較突出，為確保不動產測量結果的準確性，做好分攤面積的合理有效推算必不可少。

3.不動產測量中測量技術的運用

3.1數字化測圖技術的應用

數字化測圖系統即以計算機及其軟件為核心在外接輸入輸出設備的支持下，對地形空間數據進行采集、輸入、成圖、繪圖、輸出、管理的測繪系統。作為現代新型測量技術，數字化測圖技術已成為當前房地產測量領域最重要的技術之一，其在地籍測量中的作用也很顯著。數字化測圖技術的優勢在于不僅有著高質量的成圖效果，而且在較少的人力資源投入下能夠迅速的收集信息資料。然后通過計算機系統來分析處理收集到的信息數據并完成圖像的編輯工作。其結果用于不動產測量分析具有較高的準確性。

3.2坐標解析法的應用

不動產測量工作中，其測量過程十分復雜，牽涉到的內容十分廣泛，比如房屋整體面積、實際使用面積、公攤面積、用地類型和房屋產權等。拿用地面積的測量來說，封閉地塊的面積是其測算重點，但實際上由于商品房界址的選擇及房產面積等問題，在實際測量時，依然會存在糾紛。此時，坐標解析法在邊長度的丈量中也有很好的精確度，即以界址點坐標為依據，完成邊長的測算。同時，利用估算的形式控制誤差可有效解決有關標準中關于面積誤差限差缺失的問題。

3.3GPS技術的應用

GPS衛星定位測繪技術主要是依賴于GPS先進的導航功能，具有檢測周期短、功能全面及穩定性好的優勢。隨著GPS技術的不斷應用和發展，在此基礎上又發展出了RTK技術，RTK技術在不需要設置控制點的的情況下就能通過使用現代測量軟件進行測量工作，大大提高了工作效率。GPS技術通常是以數字化測圖為標準來選擇GIS信息源，推動了數據的實時更新。目前我國北斗導航系統正在不斷完善，這將使得GPS技術在現代測量中越來越發揮巨大的作用。

結語：現代測量技術被廣泛地應用在不動產測量領域中，它是提高不動產測量水平的重要手段。為確保不動產測量數據的有效性和精確性，在具體測量工作中，要準確理解不動產測量的基本精神，正視不動產測量中現存的問題，發揮現代測量技術在不動產測量領域中重大作用。endprint