基于灰色系統預測理論的成都市住宅價格預測分析

(西華師范大學商學院 四川 南充 637000)

基于灰色系統預測理論的成都市住宅價格預測分析

鄧元東全力

(西華師范大學商學院四川南充637000)

本文利用灰色系統理論中的GM(1,1)模型對未來三年成都市的住宅價格進行預測，發現在政府加大對房市調控力度的背景下住宅價格仍將繼續上漲。

成都；住宅價格；GM(1,1)模型；預測

一、引言

高房價現象已成為我國各界最關注的事情。一方面，房價的持續上漲帶來的財富效應，使得有房階級的財富得到增長；另一方面，房價的一路飆升和高昂，嚴重侵蝕老百姓的消費能力，增加人們的負擔。在最近幾年，房價的一路高漲引來了國家和各地的調控政策，在2015年，部分城市房價上漲率得到遏制，部分城市房價開始下跌。在政府對房價實施嚴格調控的大背景下，人們對未來房價的走勢一般分為兩派，看多房市和看空房市。看多房市的人多數為房產持有者，而看空的人多數為準備買房者，他們希望房價下跌，搭上持房致富的列車。

為了科學的預測未來住宅價格的變化趨勢，又因為不同城市對房價的影響因素有所不同，所以本文以成都的住宅市場為例，利用灰色系統理論中的GM(1,1)模型來預測未來三年的成都市住宅價格走勢。

二、成都市住宅價格的灰色預測

(一)數據來源及說明。由于難以獲得成都市的年住宅平均銷售價格，本文從《2009-2016年成都市統計年鑒》選取住宅銷售金額和住宅實際銷售面積的數據，通過公式住宅平均銷售價格=宅銷售金額/住宅實際銷售面積計算得到住宅平均銷售價格數據。詳見表1.

表1 成都市住宅平均銷售價格

數據來源：作者的計算

(二)數據生成

(1)設原始數據序列X(0)(i)={x(0)(1),x(0)(2),…,x(0)(n)}，式中X(0)(i)讀作第i時期的原始(0)的數據x，并且非負。

(2)對X(0)序列進行光滑性，對X(1)(k)進行準指數律檢驗：

(三)預測模型的建立

(四)精度檢驗

下表為精度檢驗等級參照表。

表2 精度檢驗等級參照表

按照上述步驟對住宅銷售平均價序列X0進行光滑性和灰指數律檢驗，發現從2010年以后的觀測值滿足條件，即選擇2010-2015年的數據為基礎進行住宅價格的灰色預測。預測結果見表3。

表3 成都市住宅價格預測誤差分析

從表3可以看出，成都市住宅價格預測模型精度良好，其中小誤差概率檢驗結果為一級，其余兩項的檢驗結果均為二級，說明通過該模型的得到的預測結果可信度較高。

三、結論

根據灰色系統GM(1,1)模型對成都市未來3年的住宅價格的走勢的分析，發現住宅市場價格上漲的效應在政府的調控下并沒有消退，未來住宅價格仍然處于上漲階段。政府要想控制房價的上漲趨勢，需找到房價上漲的真正原因，對癥下藥。

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[3]王泳茹.房地產市場供給與需求對房價的影響[J].統計與決策，24：151-153.

鄧元東(1991-)，男，四川廣元人，碩士在讀，西華師范大學商學院，研究方向房地產經濟、區域經濟；全力(1979-)，成都人，博士，講師，研究方向知識管理、創新管理。

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