房地產(chǎn)價格影響因素分析

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué) 云南 昆明 650000)

房地產(chǎn)價格影響因素分析

余洋

(云南財(cái)經(jīng)大學(xué)云南昆明650000)

房屋作為人類生存所必須具備的基本設(shè)施，價格增長太快會嚴(yán)重影響人類的生活，從而影響社會的安定的團(tuán)結(jié)，因此解決房屋價格的問題迫在眉睫。本文將商品房銷售價格作為研究對象，參考了與房地產(chǎn)價格相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)學(xué)知識，從房地產(chǎn)分類、住房價格的定義以及特征入手，將房地產(chǎn)影響因素分為成本因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和政策因素，進(jìn)而以房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用計(jì)量模型進(jìn)行實(shí)證分析，以解釋影響房屋價格的各個因素具體有多大。

房地產(chǎn)價格；計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型；影響因素分析

一、導(dǎo)論

(一)選題背景及意義

我國房地產(chǎn)價格一直以來都呈現(xiàn)一種快速增長的趨勢，現(xiàn)在已經(jīng)成為社會中非常嚴(yán)重的一項(xiàng)問題。2010 年房地產(chǎn)價格全面上漲，1至12月份商品住宅平均銷售價格比2009 年平均售價上漲7.1%，全國70多個大中城市新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅13.67%。房地產(chǎn)價格的增漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超越了GDP 的增長速度，引起了消費(fèi)者的普遍擔(dān)憂。

通過對反映中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的一些指標(biāo)的研究,給中國房地產(chǎn)市場的“泡沫”與“過熱”問題,做出一個比較冷靜科學(xué)的判斷。

(二)研究方法和思路

本文首先根據(jù)近年來的有關(guān)房地產(chǎn)價格的研究成果，初步了解影響房地產(chǎn)價格的主要因素，通過理論分析影響房地產(chǎn)價格的主要影響因素，以及這些影響因素的主要特征。然后運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)中的多元回歸模型對各影響因素的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對各個影響因素的影響程度進(jìn)行建模。定量分析過程中主要用到剔除價格因素、平穩(wěn)性檢驗(yàn)、模型修正、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)(自相關(guān)檢驗(yàn)、異方差檢驗(yàn))以及各參數(shù)檢驗(yàn)，數(shù)據(jù)來源為中國統(tǒng)計(jì)年鑒。最后通過回歸結(jié)果對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出政策方面評價。

(三)文獻(xiàn)綜述

張紅、潘琦、鄭思齊(2002)采用各年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對我國商品住宅市場進(jìn)行回歸,證明了住房的實(shí)際建造成本和實(shí)際生產(chǎn)總值對住房的市場售價有著非常明顯的影響。

況偉大(2010)構(gòu)建了一個具有購房者、開發(fā)商和中央銀行的三方面的住房市場比較動態(tài)模型。闡明了：(1)中央銀行利率政策有較大的影響。(2)中央銀行下發(fā)繼而實(shí)行的利率政策力圖穩(wěn)定的是國家的經(jīng)濟(jì)增長,而不是房價。(3)人們對下期利率的心理預(yù)期對房價影響不顯著。(4)人們的收入水平對房價有顯著影響。

趙宇華(2010)根據(jù)投資回報(bào)理論，建立模型。得出以下結(jié)論：首先,房市與股市具有很大關(guān)系,但房市對股市影響大于股市對房市影響。其次，租金對房價和股價均無顯著影響。最后，房價周期性波動很明顯具有序列相關(guān)性，而股價的波動則具有隨機(jī)游走特征。

李程宇、袁遠(yuǎn)(2011)對影響我國房價的宏觀經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行實(shí)證分析，得出土地價格、建筑投資以及居民收入都對房屋價格的變動有著一定的影響。

二、房地產(chǎn)價格影響因素

1.成本因素

(1)土地價格，是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映，是土地權(quán)利和預(yù)期收益的購買價格，即地租的資本化。(2)建安成本，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。兩者都包括材料成本投入和人工成本。(3)銷售面積即為商品房建筑面積，一般是指購房者所購買的套內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。(4)竣工房面積，是指在報(bào)告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求全部完工，達(dá)到了住人和使用條件，經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格，正式移交使用單位的房屋建筑面積。

2.經(jīng)濟(jì)因素

(1)GDP對房地產(chǎn)價格的影響。(2)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。城鎮(zhèn)居民可支配收入對房地產(chǎn)價格起著非常重要的決定性因素。(3)金融貨幣因素。金融市場影響銀行利率間接影響投資和國民收入，從而對房地產(chǎn)市場的各方面均會產(chǎn)生影響。(4)房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)供給增加通過供求定理對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生部分影響。(5)市場供給需求，對房地產(chǎn)價格有著決定性的影響，但其影響是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中的供求平衡，而非其本質(zhì)因素。(6)稅收，是以實(shí)現(xiàn)國家公共財(cái)政職能為目的，是國家最主要的一種財(cái)政收入形式，具有無償性、強(qiáng)制性和固定性的形式特征。

3.社會因素

(1)人口因素。人口的快速增長必然導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增加，而居民的生活結(jié)構(gòu)也會影響房地產(chǎn)消費(fèi)的需求，這兩者都會直接或間接的影響房地產(chǎn)價格的變動。(2)心理因素，對消費(fèi)者消費(fèi)偏好的影響尤為重要(消費(fèi)偏好是指消費(fèi)者對特定的商品、商店或商標(biāo)產(chǎn)生特殊的信任，重復(fù)、習(xí)慣地前往一定的商店，或反復(fù)、習(xí)慣地購買同一商標(biāo)或品牌的商品)，更多的表現(xiàn)為價格的的波動。

4.政策因素

政府政策具有強(qiáng)制力及產(chǎn)生效果快等特點(diǎn)，在很大程度上制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各級地方政府對城市房地產(chǎn)的介入影響了投資、購房心理等因素，間接推動了城市房地產(chǎn)價格的漲落。

三、房地產(chǎn)價格影響因素定量分析

本文選取數(shù)據(jù)來自1998到2013年統(tǒng)計(jì)年鑒，由于數(shù)據(jù)來源以及數(shù)據(jù)的完整性的問題未能將第二章所列出的所有影響因素都寫入模型。

本文主要選取的影響因素有：國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp/億元)、貨幣供應(yīng)量(m2/億元)、竣工房面積(jgfmj/萬平方米)、可支配收入(sr/元)、年銷售面積(xsmj/萬平方米)、房屋竣工造價(jgzj/萬每平方米)、人口數(shù)(rk/萬人)、土地購置費(fèi)用(tdfy/億元)以及房地產(chǎn)開發(fā)投資(tz/億元)。根據(jù)所選變量研究房價(y/元每平方米)與上述變量的影響關(guān)系。

經(jīng)典時間序列分析和回歸分析有很多前提假定，如序列的平穩(wěn)性、正態(tài)性等等，如果直接將經(jīng)濟(jì)變量的時間序列數(shù)據(jù)用于建模分析，實(shí)際上隱含了這些假定。所以需要對各經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行檢驗(yàn)，判斷各個變量的平穩(wěn)性。由于文章選用數(shù)據(jù)為事件序列數(shù)據(jù)，需要對價格數(shù)據(jù)進(jìn)行價格平減(以98年為基期對價格數(shù)據(jù)平減，采用消費(fèi)價格指數(shù)，數(shù)據(jù)來源統(tǒng)計(jì)年鑒。)，以剔除價格因素對模型建立的影響，而后檢驗(yàn)各序列的平穩(wěn)性，這里采用的是單位根檢驗(yàn)。結(jié)果表明各檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值大于相應(yīng)的臨界值，是非平穩(wěn)的時間序列。需要分析房價(y)與各影響因素間的協(xié)整關(guān)系。

表1 價格平減后各經(jīng)濟(jì)變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果圖

房地產(chǎn)價格變動以及平減后房地產(chǎn)價格變動趨勢圖：

圖1 房地產(chǎn)價格變動圖

從圖1來看，房地產(chǎn)價格呈上升趨勢。

選取1998年到2013年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行影響因素定量分析。初步將模型定位：

y=c+β1gdp+βm2+β3jgfmj+β4sr+β5xsmj+β6rk+β7tdfy+β8tz

通過eviews軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，回歸結(jié)果如下：

表2 綜合分析回歸結(jié)果圖

各參數(shù)檢驗(yàn)不通過。通過對數(shù)變換以及剔除部分變量對模型進(jìn)行改進(jìn)即(由于對數(shù)變換需要對原始序列重新進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)以及平穩(wěn)階數(shù)的確定，檢驗(yàn)結(jié)果在表1中)：

log(yt)=c+β1log(gdpt-1)+β2m2t-1+β3tdfyt-1+β4rkt-1+β5srt-1+β6xsmjt-1+β7jgzjt-1+β8jgfmjt-1

參數(shù)估計(jì)及相關(guān)檢驗(yàn)如下：

表3 綜合分析各參數(shù)值與檢驗(yàn)結(jié)果

R2=0.998，說明解釋變量能夠解釋被解釋變量的99.8%；DW=2.488，說明模型不存在顯著的自相關(guān)；F=425，說明對整個模型的檢驗(yàn)通過；ARCH檢驗(yàn)中P=0.3448，說明模型沒有顯著的異方差；殘差序列單位根檢驗(yàn)中P=0.0065，說明檢驗(yàn)說明殘差序列是平穩(wěn)的。各變量之間存在著較為穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。

線性回歸模型變量解釋：

(1)通過回歸結(jié)果表示GDP每增加1%時，房地產(chǎn)價格增加2.33%，參數(shù)檢驗(yàn)顯著。參數(shù)表明GDP和房地產(chǎn)價格是同增同減的，GDP的增加對房屋的價格有正的反作用。

(2)當(dāng)貨幣供給每增加10000單位時，房地產(chǎn)價格增加0.291%。

(3)土地購置費(fèi)用屬于成本，當(dāng)費(fèi)用增加時住房的銷售費(fèi)用反而下降。房地產(chǎn)行業(yè)競爭不是完全競爭，并沒有競爭中成本增加使得銷售增加的必然結(jié)果。(比如說，市中心的房子貴，郊區(qū)的便宜，但是建筑成本都一樣。)相對而言成本以外的其它因素(比如供求因素)對房價影響更大。廣告因素也會相對影響價格。

(4)人口因素影響房地產(chǎn)的需求，但是回歸結(jié)果表明當(dāng)人口增加時并沒有使房價上升反而有所下降，具體原因可能與人口的結(jié)構(gòu)有關(guān)。新增人口并沒有與之相匹配的購買力。

(5)當(dāng)可支配收入增加10000的單位時，房地產(chǎn)的價格相對下降1.68%。居民可支配收入的提高表明居民購買力的增加，但是居民在住房方面的消費(fèi)總量不一定有顯著增加。這是因?yàn)椋课菹M(fèi)屬于居民的必須消費(fèi)品，所以，收入在短期增加時，人們對于房屋的消費(fèi)偏好并沒有增加多少，使得需求增加不明顯，從而導(dǎo)致收入增加了并沒有使房價有所上升。

(6)當(dāng)年銷售面積增加10000個單位時，房地產(chǎn)價格下降0.105%。表明供給增加會使得價格下降符合一般商品的供求規(guī)律。這里銷售面積與竣工房面積的主要區(qū)別是是否發(fā)生實(shí)際購買行為。

(7)竣工房造價每平方米上升10000單位時房地產(chǎn)價格上升4.96%，檢驗(yàn)的P值為0.07，在10%的顯著性水平下顯著。

(8)竣工房面積每上升一單位時,房地產(chǎn)價格有微弱上升。竣工房面積是指在統(tǒng)計(jì)的報(bào)告期內(nèi)房屋按照設(shè)計(jì)的要求滿足居住和具有使用價值的條件，并通過檢查的房屋面積。現(xiàn)在大多是房屋都是在建造前開始售賣，竣工房面積不能準(zhǔn)確的代表房屋的供給，所以不符合供求規(guī)律。

根據(jù)綜合關(guān)系模型，當(dāng)房地產(chǎn)價格過高時政府可以通過增加供給因素相關(guān)的條件來調(diào)節(jié)房價，比如說適當(dāng)限制土地購置成本的增加。政府也可以適當(dāng)宣傳居民的房屋消費(fèi)觀念，通過調(diào)節(jié)房屋市場的需求來緩解房價的提高。

四、結(jié)論與建議

(一)研究結(jié)論

本文對影響全國房地產(chǎn)價格的各類因素進(jìn)行梳理，從理論上分析各因素對房價的影響，最后通過國家統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，從供給、需求以及供需綜合角度對房價影響因素進(jìn)行分析。

(1)從成本、經(jīng)濟(jì)、社會以及政策方面描述影響房價的各個因素。

(2)通過統(tǒng)計(jì)分析方法對上述因素進(jìn)行定量分析：1、綜合模型下gdp、貨幣供給以及房屋銷售面積的變化導(dǎo)致房價同方向變化。人均可支配收入、人口、土地費(fèi)用以及房地產(chǎn)投資是房價反方向變化；2、供給模型下貨幣供給、銷售面積導(dǎo)致房價同方向變化，土地費(fèi)用、投資使房價反向變化；3、需求模型下gdp增加使房價相對增加，人口的增加導(dǎo)致房價下降。

(二)政策建議

(1)保持適度的住宅投資規(guī)模，確保供需基本平衡。政府需要借助各種有效手段，引導(dǎo)和調(diào)控住宅建設(shè)投資的規(guī)模和方向，使各個階層的消費(fèi)者對不同類型住宅的有效需求均能得到滿足，避免在住宅消費(fèi)上出現(xiàn)過大的貧富差距。

(2)積極采取各項(xiàng)土地管控措施，穩(wěn)定土地價格，穩(wěn)定建材市場，確保建設(shè)成本的平穩(wěn)，市場經(jīng)濟(jì)要靠法律來維護(hù)，要確保市場穩(wěn)定，需要建立一套完善的法律法規(guī)和交易程序。保證建筑市場的穩(wěn)定，保證建筑成本的平穩(wěn)，擴(kuò)大“規(guī)范市場秩序”成果，繼續(xù)確保公平公正和信息對稱。

(3)規(guī)范信貸投放。從供給方面看，央行可以采取相關(guān)的引導(dǎo)措施，影響商業(yè)銀行提高對開發(fā)商貸款的條件、減少對開發(fā)商的貸款，限制建筑公司用貸款墊資等行為。同時利用提高利率等手段打擊市場投機(jī)活動，平抑房價，避免向爛尾或土地曬荒的房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金。從需求方面來看，可以采取各種措施改變貨幣供應(yīng)量，提高貸款首付比例，控制多套住房貸款，提高房地產(chǎn)信貸的門檻；同時也可以通過提高貸款利率等政策的實(shí)施，提高購房成本，利用價格杠桿來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格。

[1]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經(jīng)濟(jì),2010.

[2]況偉大,趙宇華.中國房市與股市關(guān)聯(lián)度研究[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理,2010.

[3]李程宇、袁遠(yuǎn),《影響我國商品房價格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素分析——基于2003年至2010年數(shù)據(jù)的的實(shí)證分析》,[J],商業(yè)現(xiàn)代化，2011.

[4]劉洪玉，鄭思齊，沈悅《房地產(chǎn)市場“泡沫”還是“過熱”》[J]，瞭望新聞周刊，2002.

[5]潘琦，《住房設(shè)計(jì)項(xiàng)目中管理粉體的研究》[J]電子科技大學(xué)，2002.

[6]張紅，陸平輝，《香港住宅市場管理機(jī)構(gòu)與制度》[J]，中國房地產(chǎn)，2002.

余洋(1992-)，女，漢族，山西陽泉人，在讀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)碩士，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)統(tǒng)計(jì)與數(shù)學(xué)學(xué)院，研究方向大數(shù)據(jù)。

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