“冰封”十月調控再升級

宋慧芳

調控政策不斷升級，金融領域管控加大，市場交易低迷，加快建立長效機制成最終目標。

10月8日，易居研究院發布《25城十一假期樓市成交監測報告》，數據顯示，2017年10月1日-7日，全國25個重點城市新建商品住宅成交面積為131萬平方米，較去年同期25個城市的成交面積237萬平方米下跌44%。此時距去年“十一”長假前后開始的一輪房地產調控潮已滿“周歲”。巧合的是，今年“十一”假期前全國多座城市接連升級樓市調控，再現“密集式”調控。一年時間過去，同樣的節點，調控重拳平復樓市持續多年的燥熱，樓市眾生相也各種各樣。但不變的始終是建立長效機制，保障房地產行業平穩運行。

限售成調控主力

從2017年3月樓市收緊政策密集出臺以來，調控路線沿襲一線城市、一線城市周邊熱點城市、三四線城市傳遞。為防止樓市進一步升溫，一方面，二線城市開始密集調控，并將限售作為本次政策的核心聚焦點；另一方面，部分市場相對較熱的三、四線城市也開始新一波的調控，7月以來，有超過15個三四線城市發布了樓市調控政策。

8月10日，沈陽限售，并提高二套住房公積金貸款首付比例。蘭州、西安限購限貸升級。9月20日，長沙《住宅用地“限房價、競地價”試點操縱規則》正式對外公布。9月22日-9月25日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等城市先后出臺樓市新政。經《中國經濟信息》記者梳理發現，此次政策特點整體體現為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進行了相應的加碼。

縱觀此次二線城市的密集調控，多城在限售方面繼續發力，將使調控力度達到較高程度。至9月末，全國已經有超過40個城市實行限售措施，此輪限售政策具有精準化的特點。節后，太原、昆明也紛紛加入限轉售陣營，兩年后才可轉售。

中原地產首席分析師張大偉在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，限售事實上就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3-5年的交易周期看，已經不太可能吸引高杠桿的高成本資金進入。限售未來預計將快速向三四線蔓延，后續可能會超過50個城市執行限售。

從政策看，基本都是取得不動產證后幾年不得銷售，從市場實際情況看，因為這些城市市場交易基本都是期房為主。所以事實上也就出現了，調控政策發布的年限需要加2年的限售時間。大部分城市目前限售時間都是2年，也就是未來買房基本都需要3-5年才可以出售。從房地產市場看，也就是這些城市買了房后，大部分最早也需要2020年才可能再上市。

張大偉認為，限售明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對于加杠桿的投資者來說，風險越來越大。限售是2017年本輪收緊政策一個新生事物，從效果看，屬于短效機制，目前是抑制市場的投機需求。從各地政策內容看，最近的政策只是開始，后續還有更多類型的政策會出臺。樓市的調控目的并非一棍子打死房地產市場，更多是維持穩增長與降杠桿的一個平衡。

市場降溫回歸理性

在樓市調控的一周年期間，全國市場交易總體上處于降溫態勢。而十一“黃金周”的交易狀況，延續了這一特征。據首創證券統計的數據顯示，黃金周重點覆蓋的68個大中城市新建商品房合計成交192.41萬平方米，同比減少75.52%，環比減少72.59%。二手房成交中，重點覆蓋的21個大中城市二手商品房合計成交0.7萬平方米，同比減少99.35%，環比減少99.6%。

《中國經濟信息》記者還根據財富證券統計的數據發現，10月1日-7日，北京、上海、廣州、深圳商品房成交套數分別為192、330、658、421套，較去年同時期分別下滑90.11%、78.35%、88.16%、40.20%；商品房成交面積分別為1.44、2.99、3.52、4.02萬平方米，較去年同時期分別下滑91.55%、75.98%、91.93%、33.27%。自2014年以來，一線城市黃金周商品房成交量呈現逐年上升的趨勢，而今年則是出現了巨幅的滑坡。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，本輪市場降溫符合預期。首先，自去年“930新政”出臺后，全國各地政策持續收緊。包括限購、限貸、限售、限價等政策，都抬高了住房交易的成本，使得房屋交易的頻率放緩。尤其是部分大城市，購房的首付比例從過去的3成提高到5成甚至更高，加重觀望情緒，進而影響市場交易。

除此之外，嚴躍進還表示，目前各地樓市調控中，對于預售證的發放有著比較嚴厲的管控政策。一些房企若“一意孤行”試圖報高價，那么就很難獲得預售證，自然會影響可售房源和供應量，進而影響市場交易數據。

嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，政策收緊下的市場心態其實在不斷發生變化。去年“930新政”出臺后，十一假期或存在一定的恐慌性購房交易現象，所以當時市場交易反而會比較高。而隨著今年第二季度全國各地樓市政策的加碼，當前市場參與者對待政策的心態相對平和。即便是今年9月份部分城市又陸續出臺了一些政策，恐慌性交易的現象依然是減少的。

“對于部分房企來說，在市場交易持續處于低位的情況下，若資金面壓力繼續加大，那么后續進行降價也是完全有可能的，這個時間節點或在明年上半年出現。而對于購房者來說，房企定價策略的調整，有助于降低其購房成本，這對于自住和首套購房需求而言自然有積極意義。” 而對于未來的市場預期，嚴躍進表示。

金融監管力度依然不減

中央多次表態加強房地產金融風險管控，強調對一、二線城市房地產市場應保持收緊調控態勢。地方積極響應，《中國經濟信息》記者從已出臺的相關政策來看，金融口從企業投資和個人消費兩個端口發力，加強金融特別是信貸管控。

2017年8月，據融360統計，全國首套房利率5.12%，相當于基準利率1.04倍，環比去年8月4.44%的低水平則上升了不少。中信證券分析師陳聰認為，目前不是貨幣政策從緊的時期。早前，銀行的個貸業務盈利能力極為有限，導致銀行按揭貸款利率緩慢上調。但當首套房貸款利率已經達到基準利率1.05倍上下時，未來首套房貸款利率繼續大幅上升的概率已經不大了。

近日，北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整后首套房貸利率較基準利率上浮5%至10%成為主流。9月19日，人民銀行營業管理部回應稱，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此，人民銀行營業管理部積極支持。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，今年以來，在金融去杠桿、貨幣政策穩健中性的背景下，房地產市場資金價格整體處于上行趨勢，勢必會傳導到包括住房按揭貸款在內的信貸市場上。

同時，亦有觀點表示，應警惕消費貸等流入樓市，尤其是警惕定向降準后的部分流動性資金流入樓市的風險。“隨著政策調控影響不斷擴散，尤其是受信貸等政策影響較大，目前房地產市場已處于低位。但隨著央行定向降準的利好，將在一定程度上增加流動性，未來有可能傳導至房地產市場形成一定影響。”該業內人士稱。

在樓市調控的一周年期間，全國市場交易總體上處于降溫態勢。而十一假期的交易狀況，延續了這個特征。本輪樓市降溫和較為嚴厲的政策出臺有緊密關聯。從后續政策的邏輯來看，政策將保持連續性，政策從緊是大概率。尤其是近期房地產金融領域的各類管控加大，如消費貸市場的整頓，這都會使得房屋買賣的杠桿比例降低，進而使得交易規模處于低位。