信用租房：積分比押金更有效？

虛假房源多、市場透明度不高、退房難是租客的痛點，房東方缺乏對租客的篩選機制，也缺乏對租賃機構的甄別機制。這個剛性市場有待進一步優化。

南方周末特約撰稿 魏晞

1個月前，支付寶宣稱進軍租賃行業，并推出信用租房服務——芝麻信用650分以上的用戶可以享受免押金、免中介費、按月交租的租房項目。16天后，北京自如生活資產管理有限公司（以下簡稱“自如”）也推出信用租房，自如信用100分以上的用戶可以免押金租房。

剛剛大學畢業的檀西西看到深圳地鐵站里自如信用租房廣告牌，認為自如是個可信賴的長租公寓品牌，便選擇入住自如。她目前對自己的租房挺滿意，唯一的缺點是每月都要付房租的10%作為服務費，“有點貴”。

聽說支付寶上線信用租房后，她馬上拿起手機查詢自己的芝麻信用，興奮叫道：“730分，夠了！”也就是說，她可以不用交押金即可租房了。

租房新模式：用信用積分抵押金

青睞信用租房的租客，絕不止檀西西一個。

陳萊畢業兩年，已經搬了三次家：“我的工作經常變換城市，有兩次不得不違約離開租房，繳納的押金都沒法退。”2017年10月16日，她被公司派遣去深圳工作時，選擇住進支付寶新推廣的信用租房。

“信用租房對我來說蠻有吸引力的。”陳萊說，“在免押金的情況下，我不會有太大的經濟壓力，我只需要保證每個月按時交費。”

目前，支付寶首先在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州八個城市推廣信用租房。蘑菇租房是其首批合作接入的長租公寓品牌。蘑菇租房聯合創始人龍東平10月19日接受南方周末采訪時表示，蘑菇租房沒有強制要求房東接受信用租房，房東可以自由選擇，因此僅有部分公寓應用于信用租房。

中山大學政治與公共事務管理學院教授朱亞鵬常年研究住房政策。在他看來，信用租房是通過租賃的方式，滿足居民住房需求的一種創新性的嘗試，從大方向上符合目前國家培育租賃市場的趨勢。

在支付寶之后，自如也上線信用租房的服務。自如CEO熊林告訴南方周末，目前已有80萬自如用戶加入了自如信用體系，今已累計篩選不良信用租客約8萬人，收錄租住行業關注名單約4000人，而符合自如信用100分以上門檻設置的自如客戶比例約30%。

自如原是鏈家旗下的產品線，于2016年5月宣布獨立，成立獨立運營的公司，目前已進入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市。

提及信用租房，螞蟻金服創新及智能服務事業部總經理王博和鏈家研究院院長楊現領都認為，信用租房有助構建良好的租賃生態體系，解決租賃行業的亂象問題。

王博概括了三個租賃行業用戶的痛點：一是押一付三的押金模式讓剛步入社會的年輕人承受經濟壓力；二是假房源問題；三是租房過程中遇到糾紛時租客的地位比較弱勢，房東也會覺得困擾。王博表示，基于對三大痛點的觀察和考慮，支付寶有能力進入租賃行業，產生差異化機制，解決行業問題。

楊現領列舉，虛假房源多、市場透明度不高、退房難是租客的痛點，房東方缺乏對租客的篩選機制，也缺乏對租賃機構的甄別機制。

“房東一方面要承擔租戶利用房屋從事違法活動（如吸毒、傳銷等）的連帶責任風險；一方面難以選擇出信用較好、收入穩定、居住偏好相似的群體。”楊現領如是說。

楊現領分析，對租客而言，簽約通過網絡進行，提前公示價格構成，價格公開透明，而將所有房源統一納入交易平臺，則有效約束房東，規避虛假房源問題；對房東而言，信用租房可以幫助他們找到優質客戶，減少空置期，也有效約束從業者，構筑職業評價體系。

信用與押金，誰更能讓房東放心？

在外界對租賃行業提倡信用管理一片叫好聲中，有些房東卻表示擔心。

陳萊所租住的漢仕公寓，在深圳擁有八百套房源，均在蘑菇租房平臺上發布租房信息。漢仕公寓總經理黃侶棣向南方周末坦言，一開始聽說信用租房模式有所顧慮。“以前如果租客違約，押金可以作為我們的經濟補償。沒有押金的情況下，如果房屋受損，我們這邊無法去追討。”雖然支付寶有芝麻信用作為背書，他依然覺得這個模式難以落地。

轉變來自2017年10月份的“中國放心公寓聯盟發布會”。會后，黃侶棣深感這是一個趨勢，把手頭上所有房源全部上線“信用租房”。

但他對芝麻信用的約束力仍持觀望態度，并寄希望于支付寶或是蘑菇租房能積極推動保險類產品的加入，以保障房東利益。他假設，如果根據違約的比例，每套房子每年購買兩百元的保險，出現租客違約行為后保障金額是四千元，他會非常愿意去購買這份保險。

“其實一個月的押金不足以產生足夠的約束力。”王博相信芝麻信用能有效約束用戶的守信行為，“芝麻信用可以讓房東和房客感知到，這次不守信的行為將影響我的信用，進而影響我在其他生活消費場景的便利性。這個信用數據更加持久”。

芝麻信用行業產品總監俞紋雯向南方周末介紹，芝麻信用會根據租賃行業中三類角色建立信用體系。第一類針對相關的租賃企業的企業認證和企業歷史信用，進行企業信用評估；第二類針對租客、房東和從業人員，芝麻信用會建立相應的信用檔案。她舉例，如果租客愛護房屋，信用良好，他們會在房東許可的前提下享受到性能更好的金融服務，整體芝麻性能也隨之提升；如果租客有負面行為，如惡意欠租、損壞房屋、不賠違約金等，他們的失信行為會記錄到芝麻信用的負面記錄里作為懲戒。

“從一年多前到今年7月份，芝麻信用已經協助最高法院，聯合懲戒老賴超過12萬人。”俞紋雯認為這個聯合懲戒機制也適用于租房領域中，用戶租賃的失信記錄會被芝麻信用其他合作伙伴看到，可能影響用戶享受租車、金融、酒店入住等服務。

對于黃侶棣的想法，江蘇省社會科學院研究員宋林飛表示理解：“消費者減少經濟壓力肯定會歡迎，但租賃市場里也要保護房東的同等權利”。他分析，押金是按照租賃雙方合同約定用于賠償、租金等的費用，是對房東權利的保障。免押金的模式比較適用于一部分低端房源，因為低端住房租金少，押金也相應少，房東不太在乎押金問題。但中高端房源租金比較多，有些房東就不愿意免除押金。

房源過少，信用租房的新問題？

檀西西最后沒有選擇支付寶信用租房。“我在支付寶上查了工作地點附近的房子，沒有找到環境合適的住房。”她在心里對于租房有很明確的排序：先考慮環境，再是位置，最后才是價格。

“支付寶租房業務剛剛起步，房源較少。”一位業內人士于2017年10月28日接受南方周末采訪時如是說。他形容支付寶和自如分別是“皮條客”和“二房東”的角色：支付寶充當網絡中介平臺，吸引一大撥租客；自如則走“討好房東”的路線，先從房東處要到房子，裝修后再租給租客，投入成本在控制房源上。在此基礎上，自如比支付寶在免押金事宜上更有話語權，因為業主把經營房屋的工作交給了自如，自如可以自主決定是否向租客收取押金。

上述人士長期與房東打交道，發現大多數房東心態比較現實，不能接受信用租房模式影響自己的既得利益：“業主不會關心租客的信用分會如何影響租客的貸款，他們關心的就是錢。”省心、獲得穩定又持續增長的收益，是他所概括的房東心態。

熊林認為自如的優勢在于它會通過整套的裝修配置，并對房屋提供持續的保潔、維修等租后服務，不是信息撮合的平臺，而是提供長期服務的資產管理平臺。

而龍東平持有不同觀點。他總結，房東第一訴求是把房子租掉，不要空置；第二訴求是不要讓中介商賺取太多中介費。他說：“蘑菇租房和支付寶都沒有收取中介費。我們幫房東發房源，然后客戶看到后可以直接與房東聯系。”

通過蘑菇租房平臺藍山里公寓加入了信用租房中。據藍山里公寓主要負責人黃零零透露，支付寶信用租房的目標群體和他們公寓的目標群體具有重合性，他們希望能借此平臺，吸引更多優質客戶入住。

宋林飛引用租售比的概念解剖中國房東：國際標準通常為1∶200到1∶300，比值越高，說明房價中的投資回報越低；從現有的數據上看，中國一線大城市不低于1∶400。也就是說，在房價高企的背景下，房東租房并不劃算。

“一些業主選擇空置房源，是因為房價上漲快，房子盈利空間比較大，出租的價格不如一年內房價增值的空間。”宋林飛分析，業主們沒有著急要把房子租掉，即使信用租房吸引了許多租客，但并不是房東愿意租房子給他們。

信用租房，能否有效解決線下糾紛？

租賃行業的糾紛屢屢見諸報端。作為傳統線下交易的行業，要實現線上化，絕非易事。

王博坦言，租賃市場鏈條較長，比如大多租客挑選時會線下先去看房子等線下環節，會導致支付寶平臺無法完全控制整條流程。這對支付寶信用租房是一個挑戰。“我們遇到過有些公寓的房源，宣稱可以達到我們平臺免押金的要求，但租客去了（現場）后，對方就說他們還要想一想（免押金），不能真正提供（信用租房）服務。”

他強調，未來支付寶平臺要加強監督和治理，包括加強與所有合作伙伴的溝通，確保以一個統一的標準服務廣大用戶，不能有濫竽充數的情況。

南方周末就王博所描述的情況和黃侶棣的擔憂，請教了中國政法大學民商經濟法學院教授孫穎。她分析，支付寶是一個信息中介平臺，不屬于當事人。倘若租客有違約行為導致出租方有損失，應當由出租方追償追究租客的責任。

她補充，衛生維護沒有一個統一的可量化標準，如果租客和房東對于房屋軟環境的要求不一致，很容易出現糾紛。

“租賃是個高度依賴線下的行為，房源難以標準化。在發達國家，住房也是最難被互聯網化的領域。”楊現領認為，支付寶租房上線的功能仍停留在營銷層面。

在俞紋雯看來，線上的芝麻信用反而幫助線下行業更好地去控制違約率和欠款。她向南方周末展示租車領域的數據作為類比：引入芝麻信用以后，租車行業相對于引入前，租金欠款率下降了52%，違章罰款欠款率是下降了27%，整體丟車比例下降了46%。

全國房地產商會聯盟主席顧云昌建議，線上線下相互結合，會比完全線下化更好：傳統中介公司對市場實際情況比較了解，互聯網公司又有手段可以發展市場，各有優勢。“目前租客大多是青年人，房東一般是中老年人，其實他們信息并不對稱，對彼此的需求不太一樣。借助互聯網，他們能更加了解彼此。”

熊林也表達了對合作的歡迎態度：“我們希望更多的客戶能用到自如的產品，因此我們是樂意去嘗試的，不排除有這樣的合作。”

（應受訪者要求，陳萊為化名）