河北省農村土地流轉信托化中介服務平臺的構建與長效機制研究

張楊+賈建楠+劉偉娜

[摘 要]河北省土地流轉信托化改革對土地流轉的有效實施具有重要意義。實踐證明，土地流轉信托化改革除了完善法律法規、監管和保障體系、地方金融機構等基本要素體系之外，政府應該把農村土地流轉中介服務平臺的建設作為構建土地流轉長效機制的核心。該平臺應致力于農業的集約化發展，并具備從信息發布到政企對接的七大主要功能。該平臺有利于在“互聯網+”的經濟發展新業態背景下加速河北省農村土地流轉信托化改革以及現代化農業的發展步伐。

[關鍵詞]土地流轉；中介服務平臺；信托化；長效機制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.32.044

為了整合閑置的土地資源，提高土地資源的利用率，培養新型職業農民，推進土地的信托化進程，河北省依照國家政策開始通過土地出租、轉包、入股、轉讓等方式進行土地承包權流轉。土地流轉信托化改革離不開服務平臺的建設，充分發揮平臺的信息公開、資源共享等功能，可以最大限度地實現土地資源的有效配置。

1 我國土地流轉中介服務組織的發展現狀

在當今“互聯網+”和“大數據”的時代背景下，土地流轉工作更需要暢通的信息和便捷的服務支持。中央政府順應互聯網時代需求，在政策上逐步升級對土地流轉服務體系的建設，至今已經完成了重要的“三步走”。首先，2014年2月24日農業部以農經發〔2014〕1號印發《農業部關于促進家庭農業發展的指導意見》中提出“健全土地流轉服務體系，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢、價格評估、合同簽訂指導等便捷服務”。其次，2014年11月20日中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中也提道“加強土地流轉管理和服務。有關部門要研究制定流轉市場運行規范，加快發展多種形式的土地經營權流轉市場。如依托農村經營管理機構健全土地流轉服務平臺，完善縣、鄉、村三級服務和管理網絡，建立土地流轉監測制度，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢等服務”。最后，2016年1月4日國務院辦公廳印發《關于推進農村一二三產業融合發展的指導意見》又進一步明確要求“搭建公共服務平臺。以縣（市、區）為基礎，搭建農村綜合性信息化服務平臺，提供電子商務、鄉村旅游、農業物聯網、價格信息、公共營銷等服務”。

在我國，運行較為成功的土地流轉服務平臺——“土流網”是24小時在線的土地中介服務機構。從2009年創立到2016年，實現了線下土地經紀人1萬人，建立土地流轉公司157家，掛牌農村承包地3.4億畝、成交9600萬畝的業績?！巴亮骶W”的成功運營也從側面展現了農村土地承包經營權流轉市場巨大的活力與潛力。

2 河北省土地流轉中介服務組織的發展現狀與不足

當前，河北省土地流轉中介服務平臺共有兩種類型：一種是政府作為牽頭人，涵蓋縣、鄉、村三級服務和管理的區域性土地流轉互聯網信息平臺，例如唐山各地搭建的信息平臺，為本區域農戶提供土地流轉信息服務；另一種則是覆蓋全國土地相關信息的服務網站平臺，如土流網、土地資源網、聚土地等。

根據土流網數據服務中心所發布的土地流轉數據，區域發布面積河北省位列全國第二，土地成交面積位列第三。但通過實地調研發現，省內土地流轉服務水平與數據排名不相符。多數農戶的土地承包經營權流轉仍然屬于自發行為，通過中介服務組織統一流轉并集中土地進行集約化發展的較少，而且中介服務組織發育的滯后性暴露無遺，嚴重抑制了土地流轉市場。雖然省內部分地區嘗試建立了一些土地流轉中介服務組織，但是存在數量少、規模小、信息閉塞以及服務功能不完善等嚴重不足。因此，搭建農村土地流轉中介服務平臺在河北省形成土地流轉信托化長效機制方面顯得尤為重要和迫切。

3 構建河北省農村土地流轉信托化中介服務平臺的長效路徑

土地流轉中介服務平臺作為各個利益群體的中間橋梁，具有良好的市場前景，在保障土地流轉工作規范且順利展開以及提升土地流轉成功率方面會發揮重要作用。通過平臺的初步實施，其效果也會日益得到體現，其預期可達到的效果分別是：平臺通過減免固定資產稅、土地贈與稅、不動產取得稅等稅收以及發放協助金等手段，使出租土地的農戶收入穩步提高；把低效率的分散土地整合成高效率的集約土地，進而提高農業企業的經營效率，實現土地的集約化發展；推動平臺與土地所有者以及經營土地的中堅力量通過洽談、協商的方式來實現土地的順利流轉。借鑒國外和其他省市經驗，無論是哪種服務平臺，都應當進一步在以下四方面得到完善，形成流轉信息與土地資源信息共享的合作機制，最終形成土地流轉信托化的長效機制，以推進河北省土地流轉事業的發展。

3.1 大力鞏固信息發布和咨詢服務的基礎功能，實現土地資源的有效配置

作為中介平臺，其最基本的功能應當是收集和儲備土地流轉信息并建立信息數據庫，定期匯總發布并更新供求信息，既幫助農戶這一供給方及時掌握市場信息，也為農業投資者這一需求方提供土地資源信息。另外，作為推介載體，還應當設置土地流轉相關法律法規和政策解讀的宣傳模塊，設立專業的法律團隊，為雙方提供法律咨詢服務等。目前，在省內，這一基本功能在各個平臺上得到了不同程度的完善，給供求雙方帶來了便利，然而土地不同于其他商品，土地流轉也是一個極為復雜的過程，僅僅提供相應信息而無后繼評估、甄別、擔保交易和售后監督調節的服務是滿足不了雙方需求的。因此，中介服務還應拓展土地評估、交易服務、爭議處理等相關功能。

3.2 強化土地評估服務和流轉交易服務，提高土地流轉的效率

土地流轉中介服務平臺應保證土地流轉信息層面的真實性、可靠性，高度重視土地的評估服務工作。如果只有信息收集和儲備功能而無辨別信息的真偽、勘察與評估土地的價值，任一平臺都有可能充斥虛假或無價值信息的可能。因此，服務平臺有必要聘用專業人員負責審核流轉的土地，實際看地評地，拍攝實景照片，并出具書面報告。在此基礎上，平臺可以推出土地估價服務，采用各種指標反映該土地的現狀和價值，讓客戶全面了解土地的詳細情況?？傊ㄟ^強化土地評估服務，平臺的信息發布會更公開、更透明、更精準、更有效，可以進一步規范土地流轉行為，保障交易各方的合法權益。

3.3 完善價格精算、爭議處理等功能，打造全程跟蹤服務

土地流轉中介服務平臺可以在流轉雙方間充當穩定的交易價格、使用權限、爭議處理的媒介。流轉雙方應通過平臺避免關于土地價格精算等利益問題的直接交涉，這樣最為受益的是由于收入水平、文化程度而受限的農戶。另外，一旦出現售后交易糾紛，該服務平臺有責任跟蹤處理，按照事先簽訂的合同和平臺爭議處理規則來協調交易雙方的利益，調處雙方糾紛，維護受害方的利益。平臺還應允許在出租者、承租者、服務平臺三者達成共識的前提下，由出租土地一方提出中止合同的請求，但需要根據違約程度繳納手續費以及退還租金等。

3.4 地方政府功能、企業功能、服務平臺功能相對接，三位一體協調發展

政府把土地流轉中介服務平臺的建設應作為地域農業發展的核心工作。土地流轉后的使用對象主要傾向于具有規?；r業生產實力的企業。河北省該平臺的構建和完善離不開地方政府、農業合作組織、農業企業的大力支持。政府有必要提供更多的優惠政策，對非法流轉進行更完善的監督和處理，面對對于“互聯網+”時代稍顯陌生的農民有責任對其進行電子商務操作技術和土地流轉相關法律法規的培訓活動，幫其融入信息化時代的大潮中。另外，為進一步完善土地承包經營權抵押貸款的風險防控機制，平臺還可以同保險公司簽訂協議，探索信托擔保等土地流轉的新型模式。

參考文獻：

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