城市地下空間地價評估中容積率修正問題探討

周亞雄

[摘 要]城市地下空間的充分利用改變了城市地價形成就有機制，增加了地下容積率的這一重要影響因素。通過分析地下容積率作用特征，結合查閱國內外當前流行的地下容積率修正系數確定方法，并研究區域土地利用狀況，采用回歸擬合分析的方法，建立了地價和地下容積率的函數關系，確定了區域內一級商服用地下容積率修正系數表。

[關鍵詞]地下容積率；修正系數；區位性

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.33.032

城市的高速發展推動了人口的集聚，促進了城市向外圍擴張。城市二維平面向外延伸的范圍是有限的，這就要求人們將城市向三維空間發展。現階段城市地表空間已經得到了充分利用，城市中高樓林立，受限于目前工程技術水平，城市向更高空間發展比較困難，因此城市地下空間的開發利用已成為必然趨勢。目前，歐洲和美國、加拿大等國高度重視土地集約節約利用，地下商業和地下交通設施得到了充分發展。

地下空間的利用通常包括四種方式：一是交通設施用途；二是市政設施用途；三是商業用途；四是工業用途。過去在實踐工作中評估人員和其他土地估價工作者逐步認識到了容積率對地價的影響機制，但是忽略了地下容積率對地價的影響。近幾年，城市向地下的發展不斷推進，土地估價的理論和方法也得到了完善，地下容積率的影響也得到了重視，成為了土地評估中的重要修正因素。

1 地下空間容積率對地價的影響

地下容積率簡單地說就是地下建筑物面積與宗地面積的比值，反映宗地地下利用強度。容積率的影響機制具有以下特征。

1.1 區位性

區位包含宗地位置和宗地與周邊事物聯系的兩方面。通常情況下，宗地區位條件的優劣直接反映到宗地商服繁華程度，進而體現在土地利用集約度、土地利用收益以及土地需求量等土地利用效用指標上，因此，隨著區位條件的降低，地下容積率對地價的影響逐漸減小。

1.2 差異性

地下容積率的差異性表現在兩個方面：第一是不同用途土地對區位條件敏感性有差異。商服用地最為敏感，商業用地通常分布在區位條件優越的沿街、沿河地段，或者是人口密集區。目前我國地下交通設施用地多被用作停車場，此類宗地也受到商業繁華度的影響，但敏感程度弱于商業用地。工業用地一般對區位條件沒有敏感性，直接表現為基本不受地下容積率的影響。第二是城市的規模不同，地下容積率對地價的影響程度有差異。通常來說，不同城市相似區位的地下容積率對地價的影響效果隨城市規模的增大而增強。

2 地下容積率修正方法

2.1 國外地下容積率修正方法

（1）史基墨滾動法。史基墨滾動法主要在德國等歐美國家使用，方法的理論基礎是替代原則，具體是通過收集具有替代性的市場成交案例，以樓層為分類依據進行統計，并對各個交易案例進行估算目的、區位條件、土地用途、建筑物結構和外觀等因素修正，統一基準日期，以便獲得每平方米的價值點數，并以此來代表給樓層的經濟價值。

（2）樓層效用比率法。樓層效用比率法主要應用于日本，方法是利用各樓層的效用差別，實施對土地立體價值的評估。

2.2 國內地下容積率修正方法

（1）特爾菲修正法。方法的核心就是專家，通過對多位專家的意見分析綜合，將總體修正幅度裂化為若干個影響因素，同時確定影響因素的權重。特爾菲法的優缺點都十分明顯，優點是簡單易行，易于操作。缺點方面，其一，整個模型容易受到所邀請專家知識范圍和經驗的影響，不同專家會提出不同的結構模型，不具備大范圍運用所需要的穩定性。其二，地價總體修正幅度嚴格限制了地下容積率的修正系數，修正幅度不能與其對地價影響規律相匹配。其三，將平等對待地下容積率、土地用途、周邊環境等因素，忽略了地下容積率較其他因素對地價影響的特殊性。

（2）復合系數修正法。復合系數修正法是基于土地收益效益變化和市場分配系數的一種地下容積率修正系數確定方法。方法的關鍵是確定土地收益變化系數和分配系數，分配系數確定是方法運用的重點也是難點，市場分配系數直接受制于市場供求關系，而市場供求關系變化機制和機理都十分復雜，難以描述，也沒有量化的基準，因此，市場分配系數在實際運用中難以確定，復合系數修正法也難以大范圍推廣。

（3）樣點地價修正法：樣點地價修正法是以城市土地分類分級為基礎，采用市場成交案例的分析統計，確定地下容積率修正系數的方法。分用途分級編制地下容積率修正系數是針對地下容積率區位性和差異性兩個特征所提出的較優解決方案，能夠較好地體現地下容積率對地價的影響規律。方法運用回歸分析的方式對成交案例進行分析，以此獲取不同地下容積率下的修正系數，是一種消除主觀因素影響的方法。

3 地下空間容積率修正的啟示

3.1 容積率修正系數確定原則

（1）收益遞增遞減原則。地下容積率對地價的影響規律與地表空間容積率對地價影響具有相同規律，即地價隨地下容積率的變化具有先增大后減小的趨勢。

（2）適應原則。地下容積率修正系數體系的建立需要適應地下容積率影響機制特征，表現出區位性和差異性。

（3）合理分配原則。合理分配是指土地收益的合理分配。土地地價受土地規劃地下容積率的影響，而地價需要土地市場實現，土地市場的供求關系又直接影響土地收益在土地所有者與投資者之間的分配關系。

3.2 地下容積率修正系數測算——以一級商服用地為例

（1）在一、二級土地市場收集具有相似性的成交案例，并對收集案例進行交易期日、交易方式、價格類型、區位因素和個別因素等進行修正，使地下容積率成為修正后價格唯一的差別因素。

（2）通過對選取的案例進行回歸分析，建立擬合曲線，并推導出地價隨地下容積率變化而改變的數量模型。通過不同的擬合方式獲取樣點地價與容積率的二維平面圖。endprint

一級商服用地容積率——地價散點及趨勢線（線性擬合）

一級商服用地容積率——地價散點及趨勢線（二次擬合）

一級商服用地容積率——地價散點及趨勢線（指數擬合）

方程是否具有現實意義，是否在實際工作中發揮效用，是方程建立成功與否的關鍵。為了驗證其實用性，需要檢驗方程的顯著性。相關性系數R值就是回歸方程顯著性的標志，相關性系數取值區間為[0，1]，取值越接近于1，方程顯著性越強，R值為1，方程完全擬合；取值越接近于0，方程顯著性越弱。案例數據各種擬合方式所得到的相關性系數均大于0.85，說明擬合方程具有現實意義。本次一級商服用地地下容積率修正系數測算，我們采用擬合度相對較高的二次多項式擬合的回歸方程，回歸方程為y= 81.48x2 + 246.3x + 992.48，R2= 0.8912。

（3）根據區域土地利用強度和土地開發程度，測算出一級商服用地地下平均容積率為1.5，因此，設定一級商服用地地下標準容積率為1.5。并采用因素修正法測算標準地下容積率條件下的地價，為1545元/平方米。

（4）根據回歸線性方程可測得任意地下容積率條件下宗地的價格，宗地單價與標準宗地價格的比值即是該特定地下容積率的修正系數，修正系數模型如下。

4 結 論

地下容積率與地上容積率一樣都是影響地價的重要因素，設立獨立地下容積率指標對實際工作具有重要意義。地下容積率具有區域性和差異性，其對地價的影響規律受到市場規律，特別是市場供求關系的影響。地下容積率修正系數的測定需要采用分用途分區域測定的方式，是一種貼合地下容積率修正系數特征的測定方式，測定結果較準確。通過回歸擬合建立容積率地價變化規律關系函數，具有較強的實用性，滿足區域內任意宗地的地下容積率修正系數測算。

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