基于現金流量的房地產行業財務風險預警研究

劉月+武譽+薛鵬騫

[摘 要] 企業經營活動中，現金流量體現著企業的盈利狀況，在一定程度上可以識別財務風險，現金流量的有效管理可為規避風險提供便利。我國房地產行業面臨投資增速持續下滑、銀行貸款收緊、資金鏈承受巨大壓力等困難。而房地產企業又面臨一定的財務風險，如資產負債率的進一步提高與資本結構的不合理加劇了籌資風險，盲目投資造成樓市成交量萎縮，多元化經營加劇了成本費用的管理難度，融資渠道單一增加了籌資難度。為了規避這些財務風險我國房地產上市公司要建立以現金流量管理為基礎的預警系統，增強現金流量組成結構的合理性，提高經營活動現金流量，保持現金流量平衡性，從而有效管理現金流量，防范財務風險。

[關鍵詞] 財務風險；財務預警；現金流量

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2017）11-0134-02

一、現金流量與財務風險的關系

（一）現金流量體現企業的盈利狀況，可以識別企業的財務風險

比起企業的經營利潤，反應收益現金流量似乎更有發言權。在權責發生制下的利潤進項，現金的收入并不與銷售收入一致，應收賬款的影響最大，應收賬款由于無法收回導致的壞賬，致使財務報表無法精確的反應企業真實的利潤水平。而現金流量可以解決這種不確定性，它不存在虛假的部分和壞賬，所以可得出實際的經營利潤。

（二）現金流量的有效管理可為規避風險提供便利

在公司的資產中現金流量的流動性最強。現金流量的有效管理可以維持公司的穩定運行，還可以使資金的周轉率加快。現金流的良性運轉可以進一步減輕公司的財務負擔，保證了財務體系的安全，使企業在競爭中處于優勢位置。既然現金流量的作用如此重要，在建立財務風險預警系統時一定要將現金流量指標考慮在內。與此同時，作為一個舉足輕重的要素，要以其為根基建立財務風險預警系統。

二、我國房地產上市公司的發展現狀和財務風險狀況分析

（一）我國房地產行業的發展現狀與特征

1.國房景氣指數逐月下滑

國房景氣指數就好比房地產開發行業的溫度計，是衡量國內房地產的綜合計量指數。2010年之前該指標由于房地產行業的持續走高而不斷上升，在同年3月份達到巔峰，然后在國家的各種宏觀調控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也沒有回升。進入2014年，從二月份的96.91逐月下跌至93.93。國房景氣指數的持續走低也預示著房地產行業的高速增長勢頭不復存在。

2.房地產投資增速下滑，房地產開發面積下降

2014年，國家宏觀調控的緊縮政策和趨緊的信貸政策致使了房地產市場的頹廢態勢。購買者的購買意愿減弱，多數購買者處于觀察狀態，其需求觀望的情緒嚴重，使得房地產出售量已經連續10個月持續下降。對比去年同期的全年購買20%的增速，今年的房地產投資顯著降速，而且一至三季度增幅趨近于2006年的最低水平，進而影響了房地產的開發。2014年前三季度，房屋新開工面積下降9.3%。由于各個地區持續不斷的進行房地產開發，各地房地產大量積壓導致房價增幅放緩，人們通過投資房地產進行收益的愿望變弱，所以導致房地產投資增速放緩，開發面積下降。

3.銀行收緊房地產貸款，房地產整體資金鏈承壓

2014年，銀監會強調要把切實防范和化解金融風險隱患作為對各銀行的明確要求，對房地產貸款風險進行嚴格控制，對重點企業給予高度關注，降低個別企業由于資金鏈斷裂可能帶來的風險。在實際應用中，建設銀行已經對部分房地產類貸款余額占比進行結構化控制，從2012年房地產開發貸款呈現負增長，到2013年底更甚，達到5004.28億元，比例也隨之下降到5.83%。銀行緊縮的信貸政策勢必會給購房者和房地產開發者帶來資金壓力。

（二）我國房地產開發企業面臨財務風險的現狀

1.資產負債率進一步提高，資本結構不合理

企業的資本結構是指企業的權益資本和長期負債資本與企業總資本之比，以資產負債率表示。依據行業標準，我國房地產企業資產負債率的臨界點為65%，在實際工作中，當房地產企業的資產負債率大于70%時，該企業會因無可抵押資產而導致喪失融資能力的后果。

2.盲目投資，樓市成交量萎縮，投資風險加大

近年來我國房價久漲不退，房價飆升使投資過熱，即使2014年投資增速有所回落，但投資總額仍在持續增長。社會政治、經濟發展都會對房地產開發企業的投資效果造成影響，房地產開發企業面臨的宏觀經濟風險較大。而有一部分企業不能對宏觀政治經濟環境、市場的供需、顧客的購買力等因素進行合理的預估，高估了房地產行業的發展前景，花費巨額資金圈地，盲目擴張不具備投資項目可行性報告的土地，致使房地產開發企業沒有更多的資金維持生存。在這種情況下，再加上樓市成交量的萎縮降低了投資樓盤的流動性，便進一步加大了投資風險。

3.多元化經營加劇成本費用管理難度

近年來房地產開發企業基于行業趨勢，向多元化經營戰略轉變，嘗試進入與其相關產業或政府支持的朝陽行業，如酒店業、物業管理、裝修設計、工程施工等產業。通過多元化經營，擴大經營領域的同時增加了利潤來源，一定程度上降低了母公司房地產企業的行業風險。但暴露的弊端就是不同業務經營范圍的擴大改變了下屬公司的部門結構，從而導致成本費用的控制難度進一步增大，母公司的運營效率由此降低。因此，在迎合房地產行業未來發展趨勢的同時，要足夠重視跨行業經營帶來的經營風險，做到在規避風險的同時提高盈利。

4.融資渠道單一且籌資難，資金鏈承壓大

當下我國房地產開發企業的資金主要來源于銀行貸款。根據2010年住建部調查報告，商業銀行的貸款在房地產企業開發項目中占有61%的比例，且短時間內這種融資格局不會改變。但受2014年國家政策的影響，謹遵全國銀行監管工作會議上嚴控房地產貸款風險的明確要求，銀行信貸投放過于緊張，基金、信托等金融工具也開始考慮兌付風險，商業銀行對房地產開發企業的融資逐年減少，致使房地產開發企業的資金狀況緊張。endprint

三、基于現金流量完善我國房地產上市公司財務風險預警的建議

（一）以現金流量管理為基礎構建預警系統

企業如果構建了完善的財務風險預警系統，可以在財務風險來臨之前預警即將發生的威脅，提前對可能發生的危機加以預防并預先做出精準的對策，將風險降至最低。大數據是財務風險預警系統的前提，即在大量的信息基礎上做出決策。這對企業的信息管理部門提出了更高的挑戰，它要求信息管理人員應具備專業的素質，能及時、準確、全方位的向企業的財務風險預警系統提供相關信息，并在信息的采集、處理以及反饋的各個環節要做到高度的協調配合。

（二）增強現金流量組成結構的合理性

房地產企業沒有合理的現金流組織結構，公司的整體組織結構也不會合理，長此以往，企業的正常經營就會存在安全隱患。因此，房地產企業在構建組織結構時，要明確職責、合理分工以及建立明確的組織結構。要有健全的會計體系，嚴格的會計制度，健全的成本管理方法，合理的內部控制制度。在控制制度上，任何一項經濟業務從其產生到結束的全過程，一定要做到內部牽制，經濟透明。

（三）提高房地產上市公司的經營活動現金流量

如果一個房地產企業的經營活動現金流量持續兩年呈現負增長，那么這個企業很可能會面臨倒閉的風險。作為房地產企業，經營活動現金凈額不可低于同期凈利潤，凈利潤的現金含量是房地產企業競爭力的體現。可以說，經營活動凈利潤最大化是房地產企業的首要目標。總而言之，房地產企業的長期發展，依賴于經營活動產生高水平的現金流量。

（四）保持房地產上市公司現金流量的平衡性

房地產企業正常經營的關鍵資源就是現金。現金的流動過程貫穿于企業經營活動的始終，脫離了現金，房地產企業就無法正常運轉，所以，房地產企業要具備較高的速動比率才能確保正常的構建活動。財務部門要實時監控企業現金流量的流動，防止由于成本管理的不到位，而致使資源的浪費；進行合理的稅務籌劃，分配稅后利潤，使資金發揮最大的效用；嚴格管理原始資本，使原始資本在保值的基礎上實現最大的升值。

四、總結

企業財務風險誘發因素很多，而現金流量的作用無疑是最為顯著的。現金流量相關指標能更準確的反應房地產開發企業的獲利能力和償債能力，防范融資風險。傳統的償債能力指標，流動比率和速動比率可以在一定程度上反應現金的流動性，但有其局限性。依據現金流量表相關數據所反應企業的獲利能力和償債能力，進行財務風險的預警，能夠評價房地產上市公司未來的獲利能力，為企業管理者的投資決策提供依據。同時，還可以衡量企業的財務適應性，提高企業財務信息的可靠性。

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[責任編輯：史樸]endprint