抵押貸款資產評估價值類型選擇的國際比較與思考

□李 珍 趙慧峰（教授/博導） 韓 瓊

（1、2河北農業大學商學院3保定市婦幼保健院河北保定071000）

一、評估準則對抵押目的的資產評估價值類型選擇的相關規定

（一）我國相關準則的規定

我國《資產評估準則——基本準則》要求，根據評估目的選擇恰當的價值類型。抵押目的的資產評估究竟選擇哪種價值類型，一直是理論界和實務界爭論的話題。我國《資產評估價值類型指導意見》第二十二條：注冊資產評估師執行以抵（質）押為目的的資產評估業務，應當根據擔保法等相關法律、法規及金融監管機關的規定選擇評估結論的價值類型；相關法律、法規及金融監管機關沒有規定的，可以根據實際情況選擇市場價值或者市場價值以外的價值類型作為抵（質）押物評估結論的價值類型。我國在《房地產抵押估價指導意見》中指出，房地產在設定抵押時，要求評估師對抵押房地產在評估基準日的市場價值進行披露，這個市場價值等于未設定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師所知悉的法定優先受償款。在對房地產進行處置時，應當評估房地產的公開市場價值，同時給出快速變現價值意見和理由。中國人民銀行發布的《貸款風險分類指導原則（試行）》規定，對于抵押資產價值評估，在有市場的情況下，按市場價格定值；在沒有市場的情況下，應參照同類抵押資產的市場價格定值。

（二）國際相關準則的規定

從國際范圍來看，基本形成了兩大主流觀點，一是市場價值，二是非市場價值類型，以抵押價值類型為核心。在國際資產評估實務中，對抵押目的的資產評估通常采用市場價值類型，例如《國際評估準則》（IVS）、英國皇家特許測量師學會《RICS估價標準》、《美國評估準則》（USPAP）、《澳大利亞評估準則》。但歐洲一些國家針對抵押目的資產評估采用抵押價值類型，最早提出抵押價值類型的是德國，隨后在歐洲市場上逐漸推行并在《歐洲評估 準 則 》 （European Valuation Standards，EVS）中得到應用，新的巴塞爾資本協議（BaselⅡ，2004）也特別強調了抵押價值類型的運用。

歐洲評估準則非常重視金融機構抵押貸款的評估，《資產評估準則第6號——無形資產》規定擔保貸款目的的資產評估采用抵押價值類型，在估算抵押貸款價值時不應考慮投機性因素。在提供抵押價值類型的同時建議資產評估師提供市場價值，并分析兩種價值類型結果的差異，當兩者價值差異超過20%時，要求對所產生的差異在評估報告中說明，同時根據抵押物的情況和外部的經濟環境，除了采用抵押價值和市場價值之外，還可能選擇在用價值、清算價值以及外來價值預測等作為評估的價值基礎。

德國《抵押貸款價值評估條例》中對抵押貸款價值的定義，是指房地產的市場價值，這種市場價值是根據經驗得出的，而且既不依賴于權威的房地產交易市場上的臨時價格，也不依賴于由于經濟景氣狀況而導致的價格浮動現象，該價值也不受整個抵押貸款期間有可能產生的投機因素的影響。《抵押債券法》第16條第2款規定，抵押價值的結果不能超過市場價值。對于商業房地產抵押價值評估，要求評估師選擇抵押價值、可持久獲得的價值，兩者中任選一個乘以60%，與市場價值乘以50%，選擇最低的那個數值作為測算降低資本要求的基礎。

《國際評估準則應用指南2——以擔保貸款為目的的評估》明確要求，在進行以擔保貸款為目的的資產評估時，評估師通常會根據國際評估準則的要求提供該資產的市場價值。國際評估準則委員會在2000年的國際評估準則2中，非市場價值基礎，引用了歐洲準則對抵押貸款價值的概念，到2008年第八版又作了進一步修改。總之，抵押目的的資產評估中明確了“市場價值”的核心地位，但并未否定采用其他的價值類型。

美國評估準則（USPAP）最初的制定動因源于抵押資產的不當評估所導致的金融危機，但目前尚沒有包含抵押貸款目的的資產評估標準，價值類型的規范方面，USPAP十分強調價值類型和市場價值的重要性，在許多條文中都涉及市場價值的要求。

英國皇家特許測量師學會出版的《RICS估價標準》中采用了《國際評估準則》中的估價原則、程序和相關概念。指出按揭貸款價值在評價中要摒棄投機等因素，謹慎進行估價。

澳大利亞評估準則規定，擔保貸款目的的資產評估其評估的價值類型為市場價值，但在某些被迫銷售和強制性買賣情況下，評估師也可以在披露市場價值的同時根據需要對強制買賣價值進行披露。

（三）我國香港地區評估準則規定

我國香港地區的資產評估準則《評估準則8——用于抵押的資產評估》規定，資產評估師在進行抵押目的的評估工作中，通常是建立在市場價值基礎上，而不選擇市場價值以外的價值類型作為評估的基礎。當銀行或其他金融機構要求評估師基于市場價值以外的價值類型進行評估時，資產評估師通常要在評估報告中披露包含市場價值的內容，同時提供反映市場價值以外的價值類型與市場價值的差異的相關信息，由此看出，市場價值在香港地區準則中的重要地位。

綜上，雖然各國對于抵押貸款評估業務所采用的價值類型規定不一，但發達國家對待抵押貸款評估業務的思想是一樣的，重視抵押評估業務中對價值類型的規范，重視抵押物的可持續價值，重視對抵押資產的風險評估并以保障銀行信貸安全作為評估第一要務，這也是我國抵押評估業務中值得借鑒之處。

二、目前以抵押為目的的資產評估價值類型選擇的主流觀點

在我國評估實務界目前在抵押價值評估中多選擇市場價值，筆者對專業的資產評估機構的評估報告和工作底稿的調查結果也證實了這一點。

在評估學術界，針對抵押價值的評估業呈現出不同的觀點：Bienert and Rehkugler在2005年對抵押貸款價值在歐洲的實際應用進行了研究，并根據研究結果提出市場價值，使抵押貸款價值與抵押的目的更加匹配；國際評估準則委員會分會主席、新西蘭不動產評估師John Dunckley認可市場價值，認為市場價值是一個得到廣泛認可的價值類型；法國不動產評估專家Philip Malaquin認為，價值基礎與市場價值類型的概念在法國早已經被普遍接受，非市場價值認識存在混亂，法國普遍采用市場價值類型，非市場價值主要應用于特殊資產的評估。國內學者崔宏分別在2007年和2008年撰文討論抵押資產評估應采用抵押價值。劉桂良、招平2004年提出抵押資產評估采用清算價值類型，也有學者認為是清算價值的折現值，總之在抵押價值評估業務中應該采用什么價值類型，目前理論界和實務界尚未形成統一的觀點。

三、抵押貸款資產評估中價值類型的選擇分析

（一）從評估實質和評估目的角度分析

資產評估的實質是提供資產的公允價值，維護相關當事人的合法權益。資產評估的實質是圍繞價值進行的評定估算，森林資源資產抵押貸款資產評估的實質可以描述為：在對抵押物林木資產和林地使用權的自身特點、作用、未來經濟利益和可搜集的資料等因素進行分析的基礎上，以抵押物為評估客體，以抵押和規避金融風險為評估目的，以一定的假設前提為依據，選擇特定的價值類型，運用恰當的評估方法，選擇合理的評估參數，對抵押物在指定的評估基準日下的公允價值發表專業意見。

資產評估的根本目的是服務于交易，抵押貸款業務中設定抵押物的作用是保障信貸安全，對抵押物進行評定估算的目的也是放在 “保證信貸安全”的框架之下。

綜合資產評估的 “對價值發表專業意見服務于利益相關當事人”的本質和抵押貸款“保障金融信貸安全”的本質便可以得出森林資源資產抵押貸款資產評估的目的，即保障金融信貸安全的基礎上，對抵押物價值發表專業意見，維護信貸各方當事人的合法權益，一方面維護金融機構的信貸安全，另一方面考慮債務人的利益，使抵押資產獲得合理的貸款額度。

在評估實質和評估目的基礎上分析，森林資源資產抵押價值評估應該選擇最能實現資產評估目的的價值類型。市場價值具有變化性、實時性的特點，抵押價值是具有保守性、可持續性、剔除風險性投機性因素影響的價值類型，而清算價值是被迫出售和強制變現的價值。顯然，能夠滿足謹慎、保守，對未來債權進行有效保障的價值類型應該選擇抵押價值。

（二）從價值類型應用基礎的角度分析

在全國注冊資產評估師考試用書中，市場價值的概念是指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。從市場價值的概念進行分析，具有三個特征：一是市場價值是一種公開市場下理想的價值；二是買賣雙方是完全自愿，地位平等，不受強迫；三是信息是完全的，不存在信息的不對稱。

基于以上對市場價值特征的分析，首先，抵押目的下，交易雙方，即金融機構和貸款申請方，兩者在地位上是不完全平等的，在森林資源資產抵押貸款業務中，在借款的審批和借款額度的掌握方面，金融機構通常處于一定的優勢地位；其次，買賣雙方的信息不對稱，且不是完全競爭的市場環境，目前我國的林業交易市場并不發達，大部分的地區尚未形成活躍的交易市場和交易價格，且在抵押貸款中，并未發生資產產權的轉移；再次，市場價值是反映某一時點的價值，它隨著時間的變化而不斷變化，并未考慮到資產的可持續性的特點，當資產的市場價值隨著市場的變化降落到抵押貸款額以下，債務人便有可能違約，抵押資產的債權擔保效果便不復存在。由此看來，市場價值不適用于森林資源資產抵押評估業務。

清算價值是一種有限制的市場價值，從清算價值的概念分析，其特征是“被迫出售”和“快速變現”。森林資源資產抵押貸款資產評估所得到的估值結果是針對抵押申請時，而不是抵押期結束，抵押資產的變現價值，在抵押申請時點，抵押資產并沒有面臨快速變現和被迫出售的市場條件，因此，清算價值類型不適用于森林資源資產抵押評估業務。

綜上分析，森林資源資產具有經營的高風險性，鑒于對抵押資產進行評估應該首先考慮到資產的可持續性和可能面臨的風險以及未來的可出售性的特點，應該借鑒歐洲評估準則，采用抵押價值類型，即考慮到資產的可持續性和當地的市場條件、資產的特征和用途，對資產未來的可出售性進行謹慎的評估得到的結果。抵押價值類型考慮到資產未來可持續性的特點，是一個保守的、長期保持穩定的、剔除了偶然的市場波動和不確定性因素的價值，它避免了市場價值的不斷波動和不穩定性給抵押資產的債權擔保效果帶來的弱化，因此，抵押價值類型在降低貸款風險、保障借款安全方面發揮了重要作用。在森林資源資產抵押借款中，作為抵押物的林業資產，其自然和經營風險更無法用市場價值類型為債權進行擔保，因此，剔除風險因素，考慮持續經營和未來的可出售性的抵押價值類型應為首選。