“十一”黃金周多地樓市遇冷說明了什么

梁啟東

今年的國慶長假恰逢國慶、中秋雙節(jié)碰頭，被稱作“超級長假”。8天時間，國內(nèi)游出境游的游客量、消費量創(chuàng)新高。但與旅游市場火爆相比，樓市卻遇冷，主要城市特別是熱點城市樓市整體成交量下滑，一、二線熱點城市新房成交量慘淡。

不同的研究機構(gòu)都給出了調(diào)研數(shù)據(jù)：

中國指數(shù)研究院監(jiān)測的19個重點城市中，日均成交面積同比去年下滑51.4%，其中，一線城市成交面積降幅高達七成，而三線城市成交面積也下滑超過五成。其監(jiān)測的城市中，東莞日均成交面積較去年下滑94%，蘇州、上海、杭州的日均成交面積降幅也超過七成。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，國慶黃金周期間，熱點城市樓市出現(xiàn)下調(diào)現(xiàn)象，其重點監(jiān)測的30個城市網(wǎng)簽大幅下調(diào)，平均跌幅達到了八成，成交量創(chuàng)近三年來最低。

中國樓市歷來有“金九銀十”之說。作為傳統(tǒng)的銷售旺季，今年“超級黃金周”卻遇冷，這說明了什么？

一是說明中央宏觀調(diào)控的方針正在落實，“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位正在深入人心。“房住不炒”的論斷來自中央高層，從戰(zhàn)略層面和政策層面明確了住房的定位，表明未來的樓市將圍繞住房的居住基本功能來管理、來發(fā)展；同時也表明中央打擊房地產(chǎn)投機、防止熱炒惡炒與抑制房地產(chǎn)泡沫的方向深入推進。實際上，防控系統(tǒng)性金融風(fēng)險，最大的風(fēng)險就是房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險。今年中央召開金融工作會議，強調(diào)金融回歸為實體經(jīng)濟服務(wù)的本源，更加強化了“房住不炒”的理念。國慶市場的低迷，如實反映了樓市受中央調(diào)控新政及地方政府一系列政策組合拳的影響，持續(xù)看漲的市場預(yù)期被扭轉(zhuǎn)，市場降溫成為市場各方的普遍預(yù)期。在政策持續(xù)“從緊從嚴(yán)”的大背景下，地方政府對房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域經(jīng)濟帶動效應(yīng)認(rèn)識更加客觀，普通的剛需消費者對住房購房行為更加理性，開發(fā)商對住宅產(chǎn)品的功能定位更加明確；而樓市的投資投機者也在減少“政策放松”的幻想和期待，逐步放棄堅守，降價出售房產(chǎn)，以求回籠資金另謀其他投資渠道。在“房子是用來住的，不是用來炒的”思想的指導(dǎo)下，中國的房地產(chǎn)市場將逐漸理性回歸，持續(xù)健康發(fā)展。

二是說明國家抑制房地產(chǎn)投機的效果顯現(xiàn)，樓市正在走向平穩(wěn)。去年，在優(yōu)惠政策出臺、人們普遍預(yù)期房價上漲的形勢下，北上廣深等一線城市樓市出現(xiàn)了“恐慌性購買”的跡象，“日光盤”迭出，一些新樓盤在一天內(nèi)就銷售一空。之所以出現(xiàn)“恐慌性購樓”現(xiàn)象，有自住、改善需求兩股力量積極入市，首付貸等場外配資導(dǎo)致樓市需求提前入市，高凈值人群資產(chǎn)配置需求等因素影響，也有“地王”頻現(xiàn)、“少量多批”、捂盤惜售等開發(fā)商營銷手段炒作，也有地方政府“救市”政策的刺激。自2014年的“9·30新政”算起，我國已連續(xù)四年在國慶節(jié)前夕出臺重磅房地產(chǎn)調(diào)控政策，特別是一周年前的“9·30調(diào)控”力度頗大。一線城市提高首套房的按揭利率，并且嚴(yán)厲打擊消費貸曲線進入樓市。多地嚴(yán)控消費貸違規(guī)購房，熱點一、二線城市相繼上調(diào)房貸利率。多個城市又集中加碼調(diào)控，“限售”漸成二、三線城市“標(biāo)配”；調(diào)控政策不斷加碼引起的市場效果開始顯現(xiàn)，多地新開盤項目不再“日光”，重點城市住宅成交量環(huán)比繼續(xù)下降，市場進入調(diào)整期。一系列措施打擊了樓市投機者，樓市過熱的態(tài)勢逐漸降溫，各類投資投機需求得到了有效剔除。這次國慶長假樓市降溫，就是今年樓市不斷冷靜、平穩(wěn)發(fā)展的縮影。這啟示我們，未來房價會趨向平穩(wěn)，暴漲暴跌幾乎不可能。那些泡沫嚴(yán)重的城市，房價有下降的趨勢。

三是說明消費者心態(tài)開始變化，購買行為更加理性。近年來，樓市中專門有人愛炒作“官方聲音”、“專家言論”，炒作、忽悠之聲不斷，蓄意炒作推波助瀾，刺激消費者本來就已繃緊的神經(jīng)，引發(fā)樓市的恐慌性消費。一旦看到房價漲，每年、每月都在漲，而且動輒兩位數(shù)的漲幅，很難有幾個消費者能保持冷靜的思考。于是乎，恐慌性購買的心理彌漫了整個市場。經(jīng)過了長期的調(diào)控以后，樓市的狂熱已降溫，消費者的瘋狂已變冷靜。樓市過去有“買漲不買跌”的說法。經(jīng)過調(diào)控，市場回歸冷靜、穩(wěn)定、持續(xù)和可預(yù)期，讓炒房客逐漸退出市場，不再有盲目搶房、隨意炒房、惡意囤房的現(xiàn)象，真正的剛需購房者不再焦慮、不再盲目，這時才能夠享受到樓市穩(wěn)定發(fā)展的紅利。

四是說明地方政府在樓市穩(wěn)定發(fā)展中作用巨大，要堅定地方政府在宏觀調(diào)控中的決心和信心。多年來，為什么每一次中央政府針對房價的調(diào)控往往總是收效甚微，甚至最終陷入“調(diào)控——上漲——再調(diào)控——再上漲”的惡性循環(huán)？房地產(chǎn)調(diào)控成效如何，與地方政府的主動性、積極性有直接關(guān)系。房地產(chǎn)問題，背后很大程度上是土地問題。所以說，房價居高不下的背后，有著地方利益的支撐。房價，以及背后的地價，實際是中央政府和地方政府的博弈。地方政府與土地財政的關(guān)系緊密，中央希望房價越低越好，地方政府希望房價越高越好。中央政府希望房價更平穩(wěn)、更理性，地方政府是不能承受房價下跌的沖擊的。地方政府在房價持續(xù)暴漲中的角色定位，必須引起重視。中央特別強調(diào)，要落實地方政府主體的責(zé)任，在去庫存、控房價、抑泡沫等方面的責(zé)任歸屬與制度約束要強化。今年以來，各地政府不再觀望，普遍“實打?qū)崱奔哟笳{(diào)控力度。比如今年9月22至24日短短48小時內(nèi)，8個省會城市密集出臺加碼樓市調(diào)控的措施，包括重慶、南昌、南寧、貴陽、西安、長沙、石家莊、武漢等在內(nèi)的二三線城市。各種限售措施成為此輪政策的集中發(fā)力點。國慶節(jié)樓市降溫，也是地方政府發(fā)揮作用的表現(xiàn)。

五是說明房地產(chǎn)調(diào)控要打政策的組合拳，完善長效機制。房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)鍵要穩(wěn)定市場預(yù)期，減少市場的非理性行為。這就需要房地產(chǎn)調(diào)控建立長效機制。從去年的過熱到今年的陸續(xù)降溫，各地的切實措施起到了積極作用。比如北京出臺“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的八條舉措，對于首套房、二套房的首付比例進行了一定調(diào)整，以此來調(diào)控北京樓市。天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一二線熱點城市密集出臺樓市調(diào)控新政。這些措施大都針對投機性需求，從限購、限貸、增加供應(yīng)等多個角度，給高燒的樓市降溫，促進其平穩(wěn)發(fā)展。要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，并研究建立相應(yīng)的長效機制的問題。比如在宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。又如調(diào)整土地供應(yīng)政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，房價上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應(yīng)，對商品房庫存積壓嚴(yán)重地區(qū)暫停土地供應(yīng)。要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進行結(jié)構(gòu)性改革，重塑房地產(chǎn)價格形成機制，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。endprint