營改增稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

卞在廣

摘要：自國家進行營改增稅收改革，各行各業(yè)的稅收政策和制度都發(fā)生了很多變化，房地產(chǎn)業(yè)在這次改革中也受到了很大的影響，如何結(jié)合市場和稅收政策進行自身發(fā)展模式的調(diào)整，是每個房地產(chǎn)企業(yè)正面臨的問題。營改增稅收政策的改革可以促進房地產(chǎn)業(yè)加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使企業(yè)不斷提高自身競爭力，本文針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響進行了深入分析。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)；影響

我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，為了跟上市場經(jīng)濟的發(fā)展速度，解決現(xiàn)行稅收制度與市場發(fā)展之間的矛盾和問題，我國實行了營改增稅收政策。執(zhí)行營改增稅收政策后，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營會在一定程度上受到影響，尤其對于企業(yè)傳統(tǒng)的財務(wù)管理體系來說，勢必會造成很大沖擊。如何利用營改增稅收制度提高企業(yè)經(jīng)營效益，如何促進財務(wù)管理體系的優(yōu)化完善，這是現(xiàn)在需要研究的課題。

一、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）財務(wù)影響

首先可以降低稅收負擔(dān)。對于項目的開發(fā)，很多房地產(chǎn)企業(yè)采用外包服務(wù)的方式來完成項目中的一些工程，按照之前的稅收政策，這些外包服務(wù)只能當(dāng)做經(jīng)營稅進行繳納，但是實行營改增稅收政策以后，這些外包服務(wù)就可以當(dāng)做進項稅抵扣了，這樣能夠促進附屬部門從主業(yè)上的分離，有助于建筑企業(yè)的健康發(fā)展。其次可以提高企業(yè)的資金利用率。營改增稅收政策的實施能夠降低房地產(chǎn)自身的稅收，這些節(jié)省下來的資金可以用來對企業(yè)進行擴建，給企業(yè)的發(fā)展帶來很大助力。再次可以促進財務(wù)報表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理多遵循應(yīng)用會計準(zhǔn)則，使用損益報表，其中主營業(yè)務(wù)收入表中包含的是含稅收入額度，而在政策執(zhí)行后，這方面的內(nèi)容就成了稅后收入額度，雖然表面上產(chǎn)品收入降低了，但是從整理經(jīng)營效果來看，企業(yè)的綜合利潤是增加的，且損益表中也不再有增值稅。

（二）稅負影響

一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)采用的都是土地增值稅和營業(yè)稅并行的稅收制度，且土地增值稅與營業(yè)稅都屬于價內(nèi)稅，而在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，由于受到項目定價機制的影響，會產(chǎn)生稅上加稅的現(xiàn)象，這就增加了企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)。稅收改革后，增值稅的征收對象是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的增值額，并且去除上一環(huán)節(jié)中已經(jīng)繳納的稅款，如果選用的是增值稅專用發(fā)票，就能降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

二、實施營改增稅收政策出現(xiàn)的問題

（一）適應(yīng)度低

我國經(jīng)濟的發(fā)展存在區(qū)域不平衡現(xiàn)象，因此營改增政策對各個區(qū)域產(chǎn)生的作用也不同。對于經(jīng)濟發(fā)展水平低的地區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)對政策實施的適應(yīng)度就低，不僅不能減輕稅負提高收益，而且會面臨一些沖擊。我國房地產(chǎn)行業(yè)投資具有多元化特點，稅率較高，且結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，要想全面實施營改增稅收政策還需要一定的時間。

（二）資金短缺

營改增稅收政策實施后一段時間內(nèi)企業(yè)可能出現(xiàn)資金短缺的問題，增加企業(yè)的成本，對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生影響，加之我國信貸政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)勢必會面臨資金困難的情況。

（三）稅務(wù)增加

國家進行營改增稅收政策改革，為的是減輕企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，但是很多企業(yè)反映稅務(wù)改革后負擔(dān)沒有減輕，反而增加了，之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，很大原因在于征收的稅率過高或者進行抵扣時有困難。目前房地產(chǎn)行業(yè)以及上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè)稅率在3%-5%之間，政策實施后，增值稅稅率為17%或11%。國家只是就幾個行業(yè)進行營改增稅務(wù)政策試行，并沒有在所有行業(yè)全面實施，如果房地產(chǎn)行業(yè)的上下游企業(yè)沒有納入執(zhí)行范圍，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，就不能形成完整的增值稅鏈條，而進行增值抵扣時就會產(chǎn)生很大困難。

三、應(yīng)對措施

（一）發(fā)揮政府職能

首先要優(yōu)化稅改政策。房地產(chǎn)行業(yè)的營改增稅收改革要結(jié)合當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以營改增稅收政策為基礎(chǔ)，政府要認真研究企業(yè)實行營改增稅收政策時出現(xiàn)的問題，建立一些過渡性政策緩解這些矛盾問題。例如對于實施新政后稅負增加的企業(yè)給予一定的補貼。另外，在實施新政策的過程中，政府要發(fā)揮其職能作用，加大營改增稅收政策的落實力度，擴大新政在行業(yè)內(nèi)的覆蓋范圍，促進企業(yè)進項稅額的全面抵扣。其次，進行稅改政策輔導(dǎo)。各地財稅部門應(yīng)組織基層的財稅工作人員進行培訓(xùn)，使其都熟悉掌握營改增稅收政策的內(nèi)容，并加大對房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)力度，確保企業(yè)財務(wù)人員掌握改革后的會計處理方法，增強政府與企業(yè)之間的聯(lián)系，做到有問題及時溝通。

（二）端正企業(yè)態(tài)度

首先，企業(yè)優(yōu)化其經(jīng)營模式。企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式不能適應(yīng)營改增稅收政策，進行稅收政策實施時有可能會面臨資金短期的情況，因此，企業(yè)要對其經(jīng)營模式進行優(yōu)化，第一，調(diào)整開發(fā)周期，在開發(fā)過程中，做好時間與資金的分配，爭取減少財務(wù)費用，第二，建立企業(yè)合作機制，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中心，以聯(lián)合購地、資金拆借、項目股份以及聯(lián)合開發(fā)等形式項目合作機制，加強對項目的管理，以有效的措施來對整個結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，第三，提高房地產(chǎn)項目的質(zhì)量，滿足人們對高質(zhì)量生活的需求，從整體上提高企業(yè)產(chǎn)品的質(zhì)量，提高市場競爭力。其次，加強企業(yè)的財務(wù)管理。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，可以采取集中采購等方式最大限度獲得可以抵扣的增值稅發(fā)票，并按照相關(guān)政策完成會計核算程序，及時進行進項稅額的認證和抵扣，還要做好項目核算與工程決算管理工作，保證所有會計核算任務(wù)。

參考文獻：

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[2]張運賢.芻議“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響及對策[J].會計師，2014，14：43-44.

（作者單位：綠地集團三亞置業(yè)有限公司）endprint