租購房屋的效用比較分析

[摘要]作為“民生”的重要影響因素之一，住房這幾年可謂是市場的絕對熱點，從專家到普通民眾無不對其津津樂道，從中央到地方無不關注它的各種變化，從宏觀調控到市場規律無不體現它的吸睛程度，如何在這紛繁多變的樓市中尋找屬于自己的一方天地，如何抉擇實現效用最大化是每一戶居民都不可再回避的問題了。

[關鍵詞]收入；消費；租購房；效用；機會成本

[DOI]1013939/jcnkizgsc201736021

“衣、食、住、行”中“住”雖然只排在了第三位，但實際上，在我國如今絕大多數人都可以做到衣食基本無憂的情況下，它對我們生活質量的影響幾乎是占在首位的，加之日益上漲的房價，有關房子的問題成了街頭巷尾大家熱議的主題。

這里以筆者所在的蘭州市這個地處中國西北的三線省會城市為例進行分析。蘭州市東西狹長，南北兩山將市區包圍其中，黃河水由西向東穿城而過，地形客觀上限制了城市的發展和地域擴張。

1房價上漲情況下的大眾選擇

11當地居民收入消費情況

自古以來，國人奉行的都是量入為出的消費觀念；從經濟學角度出發，消費也的確是收入的函數，即c=c（y） 。[1]所以，要先了解當地居民近幾年的收入消費情況。

2012—2016年蘭州市城鎮居民收入支出情況

年份[]城鎮居民人均可支配收入（元）[]與上年相比增長率[]人均消費性支出（元）[]與上年相比增長率[]恩格爾系數

2012[]1844276[]1561%[]141679[]1470%[]3728%

2013[]20767[]1260%[]15749[]112%[]36%

2014[]23030[]109%[]17236 []95%[]35%

2015[]27088[]105%[]20156 []69%[]31%

2016[]29661[]95%[]22893 []136%[]31%數據來源：《蘭州市統計局 2012—2016年蘭州市國民經濟和社會發展統計公報》。

通過上表可以看出，自2012年以來，城鎮居民的收入水平是逐年增長的，只是增長幅度是下降的；人均消費支出也是逐年增長，不同年份的增長幅度有所波動。恩格爾系數始終都在30%～40%，根據聯合國對恩格爾系數的劃分標準已屬于相對富裕水平，但相對于平均每平方米8000元以上的房價來說，這樣的收入水平還是偏低的。

12從房價走勢看消費趨向

2016年，蘭州市全年累計實現銷售商品房8839萬平方米，較2015年增長307%，創歷史新高。2017年上半年蘭州住宅銷售22392套，銷售面積25148萬平方米，銷售金額合計18282億元，與2016年同期相比成交數量上漲1119%，成交金額上漲2496%。

不斷攀升的房價與持續高漲的購房熱情將蘭州市的商品房市場打造得如火如荼，有關房子的話題既讓人怨聲載道，又令人津津樂道。那么，這是為什么呢？

2租購房屋的效用比較分析

根據著名的馬斯洛“需求層次理論”，“住”應該屬于最基礎的生理需求，因為它直接關乎人們的生存問題，但是，“住”的質量顯然就要上升到更高的等級，涉及安全需要甚至有時會達到尊重至自我價值的體現[2]，所以每一個在城市生活的人還是希望擁有自己的房子，這不僅是安放身心的處所，更是目標實現后的成就感與滿足感，也就是經濟學中常常說到的效用問題。

21效用與機會成本

“效用”是一個經濟學名詞，它的意義就是商品滿足人的欲望的能力，即消費者在消費商品時感受到的滿足程度，它與消費者的欲望是聯系在一起的[3]，所以，它是一種完全自我的感受。當然，這種感受與消費者的收入水平、商品價格、使用價值，尤其是個人偏好密不可分，還有其他市場的、個體的差異等諸多影響因素。

22購房與租房的效用分析

為方便分析，首先假定消費者的收入和商品價格都不變，同時不考慮其他影響因素，以蘭州市市區二手房價格為基礎，定為每平方米10000元，100平方米的房子100萬元為例進行分析，這樣的房子月租金約3000元。

（1）成本比較。單純從價格方面考慮，租購房屋是無法比較的，所以這里主要討論二者的機會成本。以5年為例，租金共03×12×5=18萬元，房租一般都是按年記付，所以一次支付金額為36萬元，對于普通工薪家庭來講都是可以支付得起的，因此，無須貸款，自然也不產生利息。更重要的是，這18萬元是分期付款的，也就意味著租房者還可做一些少量的投資理財來增加收益。

若購房者無需貸款，一次性支付房款100萬元，則不產生貸款利息，而100萬元在銀行的5年基準利息率為275%，共可收益1375萬元；銀行理財的年收益率一般都是高于銀行存款的，而且時間越長收益率越高，這里以風險較低的類型，較保守的收益率4%來計算，收益可達20萬元，也就是說，這100萬元的收益完全可以負擔5年的房租。

若購房者按揭支付房款，就要根據國家購房政策的調整，購房貸款比例和利息率的經常變化來判斷，這里以近幾年實施較多的30%的首付，5年貸款利息率475%為基礎進行計算，則購房者需一次性支付30萬元，貸款70萬元，若5年還清貸款，共需支付利息近9萬元，總房款共109萬元。同樣，30萬元的5年銀行存款利息所得是4125萬元，以4%的年收益率理財項目計算，5年的收益所得是6萬元。相對于銀行定期存款，人們更喜歡風險低、可以保本的銀行理財產品，所以，這樣算下來，按揭支付房款的實際成本與機會成本之和為115萬元。

所以，在房價不變的情況下，一次性支付價款購房的機會成本是最高的，而租房的成本反而低。

（2）資金變現能力的比較。租房的成本低，一次性支付款額少，不僅降低了支付風險，還提高了租房者存款的流動性和變現能力，也就是人們常說的手中有“活錢”，方便應對各種不時之需，同時，不會影響租房者的生活質量。一次性支付房款的結果是單筆總金額大，對購房者的支付能力要求非常高，對當地的工薪收入者來說絕對是筆巨款，很可能在用完所有積蓄的情況下還需要向他人借款，短時間的生活壓力是很大的，而且資金變現能力也相對低。而按揭購房的壓力就要小很多，對生活的影響也相對低一些。

（3）生活品質的比較。不論是買房還是租房都是為了更高的生活品質，包括出行的方便程度、孩子就學的問題、居住環境的好壞等。選擇在市區買房租房的人多是為了上班或孩子上學方便，市區中心最大的優勢就是各種方便，但劣勢也很明顯，如容積率高、綠化率低、活動場所少、停車難、比較嘈雜、樓間距小等問題，在人們對健康、隱私、休閑的追求日益上升的今天，這些都是選擇住房中必然會考慮到的因素。當然，很多年輕父母買房多考慮所謂“學區房”，為了讓孩子擁有更好的學習資源和條件。所以，在地段的選擇上，購房者基本上是各取所需的。

但是，受房產變現能力的影響，在房價不變、房屋質量相同的情況下，租住房屋的效用水平應該還是要高一些。實際上，效用是個很難量化的指標，只能在諸多假定條件下進行分析比較，但現實情況遠要比這復雜多變，所以說，滿足程度取決于個人感受，租購房屋也要遵從自己的內心。

參考文獻：

[1]保羅薩繆爾森經濟學[M].蕭琛，譯北京：華夏出版社，1999：336

[2]亞伯拉罕·馬斯洛動機與人格[M].許金聲，譯北京：中國人民大學出版社，2012：125

[3]高鴻業西方經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2001：68

[作者簡介]劉沙茸（1973—），女，副教授，碩士，研究方向：經濟學、管理學。endprint