房地產企業自營物業公司共同發展初探

湯小軍

【摘 要】房地產是我國主要的經濟產業之一。受到許多客觀因素影響，我國現階段房地產開發企業的發展進入了瓶頸階段。論文簡單介紹了物業管理對于房地產開發的重要性，通過分析房地產企業自營物業公司發展面臨的困境，對其共同發展的具體途徑進行了深入研究，以期進一步提高我國房地產企業的發展水平。通過開設物業管理公司，增強企業的風險應對能力，提高市場競爭力，從而促進整個房地產行業的飛速、健康發展。

【Abstract】Real estate is one of the main economic industries in China. Influenced by many objective factors， the development of real estate enterprises in China is in a bottleneck stage. This article simply introduces the importance of property management for real estate development， through the analysis of the difficulties facing in the development of the real estate enterprises proprietary property company， deeply analyzes the specific measures of joint development， in order to further improve the level of the development of real estate enterprises in China. By opening a property management company， to enhance its own risk response ability， improve the market competitiveness of real estate enterprises， and promote the rapid and healthy development of the whole real estate industry.

【關鍵詞】房地產企業；自營物業公司；共同發展

【Keywords】real estate enterprise； proprietary property management company； joint development

【中圖分類號】F293.3 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）11-0011-02

1 引言

作為近年來發展速度相對較快的行業，目前我國大部分大中型房地產企業，為了穩定企業發展，提高企業的抗風險能力，基本上均下設了物業管理公司。但是，就物業管理公司對房地產企業項目開發之后的管理效用發揮，仍然存在著許多問題，極大地限制了房地產企業與物業管理公司的共同發展。為此，必須就如何促進房地產企業與物業管理公司的共同發展進行探討，以期實現二者的相互促進，相互提高，進而全面提高我國房地產行業的發展水平，為我國經濟的高速發展，社會建設進程的不斷加快提供有力保障。

2 物業管理對于房地產開發的重要性

房地產開發企業是典型的高投資、高風險行業，而物業管理既是房地產企業管理工作的重要內容，同時也是提高房地產企業服務水平的主要途徑之一。物業管理對于房地產企業的重要性主要體現在以下幾方面：其一，物業管理是房地產企業開發建設的完善。其二，物業管理是房地產企業的品牌建設戰略的重要組成部分[1]。其三，物業管理是房地產銷售的基礎性條件之一。其四，物業管理服務是提高房地產企業社會口碑的重要途徑之一。除此之外，隨著人們生活水平的不斷提高，物業管理服務水平已經成為消費者重點考慮的因素之一。所以，物業管理服務水平也在一定程度上影響著房地產銷售水平。

3 房地產企業自營物業公司發展面臨的困境

由于現階段物業管理的相關法律法規尚未得到有效完善，使得自營方式下物業管理公司的發展面臨著諸多困境，具體來說：①業主缺乏有效且理性的維權手段，導致物業管理公司承擔著許多非自身責任[2]。通常情況下，在房地產銷售等方面出現問題而導致房地產企業經濟利益受損時，房地產企業會選擇犧牲物業管理公司的利益，來彌補自身損失，使物業管理公司承擔不必要的風險。②房地產銷售過程中，銷售人員為了吸引更多客戶，追求高額的銷售業績，經常會對客戶做出空白許諾，加之專業知識的匱乏，導致許多承諾偏離實際，進而使得許多客戶對房地產開發企業頗有怨言，對房地產企業的形象產生了嚴重影響。除此之外，許多房地產開發企業未能積極、主動解決業主對施工質量以及服務管理所提出的意見，轉而將這一責任強行轉嫁到物業管理公司，不僅增加了物業管理公司的經營成本，同時也嚴重影響了業主對物業管理公司的信任程度，進而使房地產企業的品牌建設受到負面影響。

4 房地產企業自營物業公司共同發展的具體途徑

4.1 提高房地產開發與物業管理的專業化程度

為了在根本上提高房地產開發與物業管理的專業性，必須從提高工作人員的專業能力入手。因此，一方面，對于房地產企業而言，在其建設與開發的過程中，需要更加多元化、專業化且高素質的人才，主要包括建筑、預算管理、工程監理、項目開發、評估以及銷售等各個方面的專業性人才。所以，房地產開發企業在招聘人才時，不可僅靠資質證書聘用人才，而是要對其專業知識儲備以及技能水平進行考察，并且在正式聘用之后，還要經過相應的崗位培訓才可以正式上崗工作[3]。與此同時，在日常工作過程中，企業還要要求工作人員不斷強化自身專業技能水平，考取多種職業資格證書，豐富自身知識儲備，進而全面提高企業工作人員的職業化水平，為企業實現專業化管理提供保障。另一方面，對于物業管理企業而言，其人才培養主要以持證上崗的普及教育為主，在普及教育的基礎上，進行職業化教育，進而培養出職業性較高的管理隊伍。endprint

4.2 加強房地產開發與物業管理的契合性

首先，在房地產項目的開發設計階段，物業管理必須充當項目開發設計的“謀士”，按照項目開發目的以及實際功能需求，為項目設計人員提供合理建議，以免設計人員過于重視法規要求以及設計效果，而忽視項目開發的合理性，發生項目開發合法卻不合理的現象。同時，物業管理公司必須重點把握好房屋建筑在使用功能方面的細節，以此來保證項目建設的實用性，確保建筑品質[4]。其次，在項目的開發建設階段，物業管理必須對項目的施工質量進行監督管理，以免房地產開發商為了降低施工成本，而侵占分包商的經濟利益，進而導致分包商為了彌補自身經濟損失，而偷工減料或者使用劣質材料進行施工，降低工程項目的建設水平。最后，物業管理需要做好項目竣工之后的驗收與交接工作，尤其是在項目建設的收尾階段，需要將不易被發現的隱蔽工程進行記錄，方便后續維修工作的開展。

4.3 提高房地產企業的市場競爭力

一直以來，房地產開發行業都是一種高風險、高投資、高收益的行業。所以，房地產開發企業比較容易出現經營波動，若企業自身的危機應對能力較差，那么在發生企業經營危機時，便無法采取有效的危機應對策略，進而無法有效對危機進行控制，使其危害到企業的生存、發展，甚至導致企業破產。而物業管理企業則不同于房地產開發企業，雖然經濟利潤比較小，但勝在收入穩定且不會損失原本的投資資本。通過自營物業管理公司，可以確保房地產開發企業擁有穩定且長期的經濟收入，提高了房地產企業的危機應變能力，增強了企業的抗壓能力，對其應對激烈的市場行業競爭也極為有利。鑒于此，現代房地產開發企業在符合自身經濟條件以及經營管理理念的前提下，應積極成立物業管理公司，以此來為企業自身提供穩定的資金供應[5]。與此同時，物業管理企業也必須快速跟進房地產項目建設的后續服務，不斷提高管理水平，增強自身抗壓能力。

5 結論

經過多年的發展，現如今房地產行業已經成為我國國民經濟的新的重要增長點，更是國民經濟的重要產業之一。而物業管理是房地產開發體系中的重要組成部分，能夠更好地滿足廣大業主的要求。本文對物業管理對房地產企業開發的重要性進行了介紹，在此基礎上，分析了房地產企業自營物業公司發展面臨的困境，并且研究了房地產企業自營物業公司共同發展的具體途徑。通過研究發現，房地產企業必須通過提高房地產開發與物業管理的專業化程度、加強房地產開發與物業管理的契合性以及提高房地產企業的市場競爭力，來實現與物業管理公司的共同發展。因此，對于房地產企業而言，必須在符合行業市場需求以及自身戰略發展目標的前提下，通過實現與物業管理公司的共同發展，來提高自身經營管理水平，實現健康、長遠的發展。

【參考文獻】

【1】肖挺，劉華.兩種商業模式下高管團隊與上市房地產企業業績研究[J].南開管理評論，2015，18（01）：98-107.

【2】賴欣欣.淺析物業管理對于房地產價值的帶動作用[J].經營管理者，2015（15）：206.

【3】張文波.前期物業管理中的服務糾紛與政府職責——以重慶市的物業管理糾紛案例為切入點[J].上海城市管理，2015，24（06）：70-73.

【4】張洪.精細化服務對物業管理行業的積極作用[J].中國管理信息化，2017，20（12）：62-63.

【5】陳楠.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].黑龍江科技信息，2016，12（19）：290.endprint