營改增對房地產行業的影響

文/劉禹宏 陳敬慧，吉林工商學院

我國現代化建設已經逐步融入全球經濟一體化，并且“十二五”規劃明確提出逐步深化稅收體制改革，稅收制度的完善對經濟管理規章制度的改革起著不容忽視的作用，因此，對稅收體制的改革刻不容緩。營業稅與增值稅是我國稅務體制中最為重要的兩個流轉稅，二者相互平行，相互補充。近年來，隨著我國經濟水平的提高和稅收制度的改進，二者出現了許多弊端。因此，推進“營改增”是社會經濟發展的必然要求，此次變革對各行業來說既是機遇又是挑戰。房地產行業作為我國的重要稅收來源之一，近幾年對我國經濟貢獻更是巨大，由于房地產企業開發周期長，資金鏈大等特征，如何讓房地產企業適應“營改增”所帶來的巨大變化成為重中之重。

改革開放以來，我國增值稅進行過幾次變革，但此次“營改增”是最為重大的一次。“營改增”前，對于房地產企業，營業稅的計稅依據是銷售額，并且企業采購建筑材料時也要交納增值稅，因此重復計稅是改革之前所面臨的最大問題，企業流通環節越長稅負越重。如今的房地產開發企業，面臨材料、勞動、財務、技術等成本的不斷提高，再加上沉重的稅負，已經嚴重阻礙了企業的轉型發展和產業結構的調整，由此可看出，稅制改革刻不容緩。增值稅即在流通環節對增值部分進行增收的一種稅金，很好避免了重復征稅，特別是對于環節多而復雜，產業鏈長的房地產企業尤其有利。從長遠來看，“營改增”不僅可以減輕房地產企業稅負，有效抑制房價過快上漲，而且可以加快產業結構調整，優化產業鏈機構，促進市場良性發展。因此，房地產企業應該積極應對“營改增”，不斷加強企業的財務管理使其更好適應稅制的改革，實現優化產業結構，提升房地產企業核心競爭力。

1 “營改増”對房地產開發企業會計處理的影響

1.1 價稅分離

增值稅與營業稅不同，屬于價外稅，銷售方會隨收入購貨方一并收取。首先，價稅分離可能會造成成本的上升。房地產開發企業在“營改增”后，從上游企業購買付的價格不含増值稅，所以，増值稅并不影響企業的應稅所得和會計利潤，但這絕不代表增值稅和企業的利潤無關。“上游”的建筑業由于同樣進行了“營改增”，稅負增加，必然會將其稅負轉嫁給房地產開發企業。所以，若房地產企業不能夠獲得可抵扣的增值稅專用發票，那房地產企業就無法將銷項稅抵扣，這就無疑會增加其成本。

雖說增值稅是價外稅，但也是要和收入一起向消費者收取的，増值稅雖不影響損益，但是房地產開發企業還是應該提高一些的價格才能在“營改増”后不影響其實際收入。但是，以目前市場條件而言，很難再提價，這也就導致房地產企業的賬面銷售收入的數值會有一個較大幅度的下降。

綜上，價稅分離后，若房地產企業無法獲得有效的進項增值稅專用發票，會導致企業生產成本的上升;除此之外，企業的賬面收入也會減少，如果企業不在原售價的基礎上提高價格的話。

1.2 抵扣納稅

在營業稅中沒有抵扣納銳的規定，而増值稅中，對于増值稅進項稅和銷項稅的專用發票的處理十分重要。對于房地產企業而言，在抵扣納稅中，主要存在兩個問題:進項抵扣不足、進項與銷項不匹配。

因為，房地產開發項目成本構成非常復雜，對于購買的很多材料難以取得增值稅專用發票。但稅法要求，如果企業未獲得能夠抵扣的增值稅專用發票的話，那么該企業的增值稅進項稅額是不允許抵扣的，對于不可以抵扣的進項稅應轉出，計入相應的成本中。所以如果房地產企業無法獲得足夠可抵扣進項稅發票時，“主營業務成本”金額增加，企業利潤減少。

另外，因為房地產開發項目周期較長，為盡早回款，房地產企業通常會采用預售的方式銷售。而這種銷售方式在“營改增”后，會導致房地產開發企業可抵扣的進項稅出現延后留抵的情況。目前，房地產企業會預繳增值稅，預征率為3%，但對于資金緊張房地產企業，仍然會有在項目完工交付后，于是增值稅的進項稅就無法在發生銷項稅時進行抵扣，因此形成了大量的留抵稅額，而這種情況會加重企業資金的緊張。

2 “營改增”對房地產企業的影響

2.1 “營改增”對房地產企業開發成本的影響

對于房地產企業來說，企業的開發成本直接決定企業利潤，實行“營改增”對房地產企業來說有著不容忽視的影響。在建造房屋的過程中，房產企業的開發成本無非就是建筑材料以及人工費用。房地產企業在建筑過程中需要采購大量的原材料，例如:鋼筋、水泥、砂石等等。在“營改增”之前，許多企業為了削減成本，通常向個體小商戶或者小作坊采購，而這些小商戶們可能都只是小規模納稅人，甚至無法開具增值稅通用發票，根本不具備開具專用發票的資質，房產企業無法進行進項稅額抵扣。而在“營改增”之后，房地產企業為了獲取增值稅專用發票，在原材料訂購中，會放棄以往小規模納稅人價格上的優勢，選擇一般納稅人的中大型企業進行購買，爭取獲得最大額度的進項稅額。對于房產企業來說，既彌補采購時價格上的劣勢，又進一步提升了材料的質量。“營改增”對于房地產企業成本的影響也顯而易見的。實行“營改增”之前，企業為了降低自身的人工費用，選擇的往往是農民工或者未成年人等廉價勞動力。對于這些獨立的個體，企業根本無法與之簽訂正式的勞務合同，更不用說開具增值稅專用發票。但“營改增”之后，企業由于無法獲取增值稅專用發票而導致稅負的增加。

2.2 “營改增”對房地產企業稅負的影響

為了加快經濟發展，政府通過對稅收制度的完善，提出對房地產企業進行“營改增”，主要目的是為了降低企業稅收，減少企業運營成本。而部分企業在實行“營改增”后，稅收出現了“不降反升”的現象，“營改增”沒有在部分房地產企業賦稅中起到作用。

“營改增”剛剛實行時，得到了各房產企業的關注，它的影響慢慢顯現出來。在實行“營改增”之前，企業繳納的是營業稅5%，“營改增”之后，企業繳納的是增值稅11%。下面對改革后房地產企業稅負影響舉例說明。假設某房地產企業某項目銷售收入為S，原材料成本、勞務成本、設備租賃、管理費用等開發成本合計為T，假定進項稅額統一為17%。“營改增”之前，房地產企業需要繳納的是營業稅即5%*S，“營改增”之后，企業應納稅金=銷項稅額-進項稅額=S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%T。假如，營改增前后房產企業繳稅額不變即:9.91%S-85.74%T=5%*S，可得出5.7 5%S=T。而對于大多數房地產企業，企業的開發成本都超過銷售額的一半，因此“營改增”對房地產企業來說可以起到大幅減少稅收的作用。通過分析，我們可以清楚地知道，房地產企業的開發成本越大，即可抵扣的進項稅額越高，企業的稅負減少得越多。如果房地產企業做不好成本控制及稅務籌劃，便無法享受到“營改增”帶來的福利，則會出現“不降反升”的現象。

2.3 對資產負債表的影響

在“營改增”之前，房地產企業購進固定資產時，營業稅金計入成本核算。“營改增”之后，企業購買不動產產生的進項稅額可進行抵扣，同時增值稅是價外稅，會導致固定資產入賬價值的降低，提高了房地產企業的資產負債率，增加經營風險。

2.4 對利潤表的影響

增值稅是價外稅，房地產企業在銷售額中扣除增值稅，從而降低主營業務收入。并且在采購原材料及勞務費用時不能開具增值稅專用發票，也會導致稅負增加。

2.5 對現金流量表的影響

房地產企業在項目開發完成后方可開具增值稅專用發票，但期間需要墊付之前所發生的稅金，在一定程度上給企業帶來了資金的壓力，提高了經營風險。雖說國家進行稅制改革主要目的是為了讓企業能減輕稅負，但理論與現實還是存在一定差異，根據稅務總局公告《關于增值稅發票開具有關問題的公告》，自2017年7月1日起，對于開具增值稅發票有了更規范的要求。企業不能開具或者開具不符合規定的發票而未能進行抵扣，在一定程度上對企業的發展造成阻礙。

3 房地產企業應對“營改增”的對策建議

3.1 加強財務培訓，全面適應“營改增”

政府進行“營改增”的初衷是降低企業稅負，房地產企業應該杜絕在營業稅模式下，采購環節和接受勞務過程不要發票、不區分對方企業納稅身份等現象，在增值稅模式下相同采購價格應選擇一般納稅人進行采購以獲取專用發票，而從小規模納稅人處進行的采購需要適當降低價格以彌補增值稅無法抵扣的損失。企業更應該重視稅務改革，加強對財務人員的管理，同時開展針對“營改增”政策的培訓。適應新政策，新形勢的需要，不斷提高涉稅人員的業務能力，熟悉稅收新政策，使之更快更好地適應新稅制。企業會計人員的素質直接影響企業稅務籌劃的有效性，在培訓過程中可采用績效考核的方式來提高財務人員學習的積極性。并且要求對增值稅的會計核算更加細致，對一級、二級會計科目的設置要完善，對增值稅可抵扣環節要及時申報。企業人員要深入了解“營改增”稅務構造，透徹理解稅務改革目的與意義，使企業及時進行改革調整，以確保企業未來的發展。

3.2 加快建立高效的發票體系改革

房地產企業想從“營改增”中減輕自身的稅負壓力，最好的途徑就是建立高效的發票體系。從之前的分析中不難看出，對于企業來說，進項稅額抵扣是最快捷、最直接減少企業稅負的方式。混亂的發票管理，不僅使企業增加稅收，更可能影響企業的發展。必須嚴格按照2017年7月1日實行的《關于增值稅發票開具有關問題的公告》，當房產企業發生經濟業務時，應當按照要求開具發票或者索取符合要求的增值稅專用發票，以有效規避因管理不當造成的風險。

3.3 加強與供應商及勞務公司的合作

企業為了能在項目建設過程中獲取更多的進項稅額抵扣，必須關注的就是開發環節。房地產企業要加強供應商管理，選取優質的供應商，不僅能保證所提供的材料質量的穩定，而且能夠在業務往來中開具足額的增值稅專用發票。之前多數企業在項目建設開發環節選擇租賃機器設備而不選擇購買，“營改增”之后很多企業會選擇購買固定資產，在獲取進項稅額抵扣的同時，增強自身的核心競爭力。因此，加強供應商管理，可降低企業的經營風險，增加企業的資金流量，避免不必要的支出。

3.4 加強房地產企業財務人員的專業技能

提高房地產企業財務人員的綜合素質，加大在房地產企業財務人員專業技能的培訓，滿足“營改增”的需求。加強對“營改增”在企業內的宣傳力度，樹立企業人員不僅僅是財務人員對“營改增”的重視。邀請專業培訓機構或經驗豐富的財稅人員就稅改規定對企業財務人員進行培訓，強化財務人員處理問題的實際操作能力和臨時應變能力。

3.5 加強房地產企業管理和內部控制

房地產企業應做好財務管理，全面落實稅務籌劃，在深入了解有關政策法規的基礎上，完善會計核算體系。正確劃分相關成本費用，明確相關業務流程，對開發建設過程中進項抵扣加強管理。控制核算程序，按時核算，及時核算。

在對于企業資金管理方面。明確按照計劃使用資金，匹配進項稅和銷項稅的發生時間，避免過重的稅收負擔問題。同時，應盡可能的擴大企業融資渠道，更有力的保證企業有充足的資金應對突發狀況。對項目開發建設過程中付款審批加強管理。

4 結束語

綜上所述，通過上述分析可以看出，“營改增”是一次重大的財稅改革，本文從房地產企業的角度對“營改增”進行了相關研究，分析了稅務改制后對企業造成的影響，并提出通過強化財務培訓，建立高效的票據管理體系，加強供應商及勞務公司合作等方式，使房地產企業能夠更好、更快地適應“營改增”，進而促進政策的實施，使其充分發揮作用。

[1]李釗.“營改增”對房地產開發企業稅負的影響[J].財會月刊，2017(13).