城鎮(zhèn)化下農村集體土地使用權流轉若干問題分析

文/郭微華，朝陽市建平縣國土資源局

土地作為一種非常重要的生產要素，只有通過科學的優(yōu)化配置和合理流動，才能夠產生良好的使用效益，才能夠體現土地生產要素的價值，集體土地使用權的流轉是社會經濟發(fā)展的必然趨勢。因此，這就需要建立和完善農村集體土地的流轉機制，這樣可以保證增加農民的收入，也是合理配置土地資源，市場經濟的需要，更是貫徹國家關于三農政策的發(fā)展的重要指示的體現，很好的體現了發(fā)展現代農業(yè)的趨勢。

1 農村集體土地使用權流轉存在的問題分析

1.1 缺乏統一的認識，政策不夠完善

當前認識問題，是制約農村土地使用權流轉的首要問題。一方面，由于農民的戀地情結比較強，長期以來對于土地形成了比較強的依附性，一些農民想要將集體土地使用權進行流轉，會存在疑慮，害怕失去土地。當其外出打工或者無力經營時，往往會選擇私下協商實行轉包，不愿意放棄土地使用權讓其流轉。另一方面，一些部門對于土地使用權流轉的必要性認識不足不夠支持，沒能夠進行科學有效的引導，任其發(fā)展，最終導致相關工作缺乏主動性，政策法規(guī)不夠健全，影響了集體土地的流轉。

1.2 法律不夠完備，機制不夠健全

在農村，盡管土地使用權流轉已經成為經濟發(fā)展中的普遍現象，但是土地流轉的市場還沒完全形成，轉出和轉入之間缺乏足夠的信息聯系，在一定程度上阻礙了土地流轉。在更大范圍進行，同時轉包費和轉讓費以及租賃費缺乏科學的依據，許多地區(qū)沒有形成統一規(guī)范的流轉市場，導致流轉信息傳播不夠通暢，有的有轉出意向的農戶找不到合適的買方，而有的需要土地的人，又找不到中意的流轉方，這樣對于土地合理流動和優(yōu)化配置會造成一定的影響。

1.3 缺乏科學的合同，流轉不夠規(guī)范

當前，在農村土地使用權流轉合同不科學、不完善的現象比較突出，合同的內容缺乏統一和規(guī)范。其中，土地流轉無約定或者口頭約定的合同占到了60%以上，還有一些地方的土地流轉合同，業(yè)主和農戶之間的權、則利益關系沒有明確的規(guī)定，沒有違約責任和保障條款，對于今后市場的變化沒有進行充分的考慮。正是由于流轉的程序不夠規(guī)范，直接導致了流轉難以得到有效的保證。另一方面，流轉的主體不夠規(guī)范，在一些地方業(yè)主不與農村集體經濟，組織農戶等農村土地經營者和使用權簽訂協議，而是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂協議，這樣就會導致違背相關的法律法規(guī)。

1.4 政府干預，農村權益得不到保證

農民獲得了土地使用權，擁有對集體土地自主經營的權利以及相關利益。但是，由于一些外來企業(yè)不愿與農民打交道，加上政府急于招商引資，有些時候存在著不經農戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租轉讓合同，并代替企業(yè)先行墊付土地租金等費用。在農村土地的社會保障和就業(yè)功能比較強，一些外來業(yè)主開發(fā)租賃農民的土地，出于自身利益的預期考慮，補償機制都是一年一給付的辦法，由于農業(yè)的自然風險，尤其市場風險大，業(yè)主一旦經營失利，在多數情況下會一推了之逃之夭夭，不履行合同義務，從而影響了農民的利益。

2 推動農村集體土地使用權流轉的對策分析

2.1 加快建立、健全流轉機制

針對當前農村集體土地使用權流轉存在的問題，應該注重采取有針對性的措施。首先應該建立科學的價格機制，把土地推出市場，細化各種權力，建立完善的評估體系。應該注重實行公平地價制度，采取科學的方法來確定與國有土地使用權價格相協調的農村集體土地使用權流轉市場基準地價，由相關部門進行公布。其次應該加強引導，形成良好的外部引導機制，形成對農村土地的宏觀管理，從而保證土地流轉更加科學有效。

2.2 發(fā)揮政府的管理職能

為了避免市場發(fā)展的盲目性和自發(fā)性以及滯后性，在土地流轉的過程中，應該充分發(fā)揮政府部門的管理作用和職能。首先，政府應該對土地流轉有宏觀的調控，完善產權登記制度。其次，應該建立約束政府行為過度干預的機制，準確定位政府的角色。同時，應該加強宣傳力度，增強農民對相關法律政策的了解，從而更好的開展土地流轉。再次，應該培育土地流轉市場的主體和客體，使用市場經濟進行土地流轉，形成完善的土地流轉機制。

2.3 統一流轉，建立有序、公開的市場管理模式

為了更好的推動集體土地使用權的流轉，應該注重進行統一流轉，建立有序公平的市場管理模式。首先，應該做好準備工作，農村集體經濟組織對集體土地資產進行經營管理，保證使用量達到一定的保有量，從而供應市場用地的需求。同時，應該積極運用市場機制來推動，集體建設用地流轉的有效途徑，在土地流轉市場，建立和完善公告公示等制度，嘗試引入招投標拍賣等方法，最后應該進行地價把關，委托有資質的評估機構進行評估。

2.4 做好集體土地產權管理工作

在進行農村集體土地使用權流轉的時候，應該做好集體土地產權管理工作，首先應該理順土地產權關系，應該理順土地產權和管理權之間的關系，一切土地產權的流通應該在法律允許的范圍之內。其次，應該加強土地登記，一切土地產權的流轉都應該進行土地登記，否則產權人的權利無法得到有效的保障。最后，應該做好土地管理的基礎工作，進行地籍管理和土地利用的規(guī)劃工作，為土地流轉提供更加準確的信息。

3 結語

綜上所述，在城鎮(zhèn)化的背景下開展農村集體土地使用權流轉，對于推動城鎮(zhèn)化的發(fā)展，推動農村經濟的發(fā)展，保證農民的切身利益有著重要的作用。因此，這就需要針對您當前農村集體土地使用權流轉存在的問題進行分析，找到更加有效開展集體土地流轉的方法。只有這樣，才能夠實現推動農村經濟發(fā)展，創(chuàng)設和諧的社會主義新農村。

[1]戴雅琴.集體建設用地流轉法律問題研究[D].湖南工業(yè)大學,2015.

[2]唐小明.城鎮(zhèn)化下農村集體土地使用權流轉問題研究[D].廣西師范大學,2014.