住房按揭貸款兩種還款方式比較分析

筆者曾經(jīng)看過(guò)一遍報(bào)道，大概是這樣寫(xiě)的：“朋友前幾天去銀行辦貸款簽字，同時(shí)有7-8家人，都是購(gòu)房貸款的。朋友排第在第二位，前面那個(gè)女的，五分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們?cè)谂赃吙?，銀行辦事人員只字不提還款方式。輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個(gè)人就把我們帶到行長(zhǎng)室，喊我們自己看兩種方式的具體還款情況，然后就走了。等過(guò)了10多分鐘，朋友和女友商量好，還是堅(jiān)持自己的選擇——等額本金。我們走回去找那個(gè)辦事員，他已經(jīng)在幫另外的人辦理了，我們?cè)谂赃吙?，全部簽的等額本息。后來(lái)又輪到我們了，我們提出還是等額本金還款。這個(gè)時(shí)候，旁邊的人問(wèn)我們，“還有別的還款方式？”那個(gè)辦事員馬上打斷我們，說(shuō)是因?yàn)槲覀儣l件好點(diǎn)，有能力想多還點(diǎn)。朋友明白銀行的意思叫他們不要說(shuō)了，我們就幾下簽了字走了-------看來(lái)銀行很不愿意讓我們選擇這個(gè)方式，因?yàn)殂y行少賺了很多利息。你想一個(gè)人節(jié)約2-3萬(wàn)利息，10個(gè)人就是20-30萬(wàn)，100個(gè)人呢？簡(jiǎn)直不敢想象了！”

通過(guò)這篇報(bào)道，我們不難看出作者為我們釋放出這樣一種信號(hào)——房貸一定要選擇等額本金。然而，這樣的結(jié)論在我看來(lái)著實(shí)蒼白無(wú)力。

首先，讓我們看看兩者的定義。等額本金又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。等額本金是每個(gè)月的本金還款數(shù)相等，每個(gè)月應(yīng)還本金為總貸款額除以還款次數(shù)，每個(gè)月應(yīng)還利息為上月剩余本金乘以月利率。

等額本息，又稱為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。由于還款利息是逐月減少的，因此反過(guò)來(lái)說(shuō)，每月還款中的本金還款額是逐月增加的。每個(gè)月應(yīng)還本金為每月固定還款額減去每個(gè)月應(yīng)還利息，每個(gè)月應(yīng)還利息為上月剩余本金乘以月利率。

我們從兩者中的定義不難看出，第一個(gè)月兩種還款方式所產(chǎn)生的利息是相同的，而差異是從第二個(gè)月產(chǎn)生的。等額本金每月應(yīng)還本金相等，而第二個(gè)月的差異只在于利息，它的利息是由總貸款額減去上月歸還本金數(shù)后乘以月利率的結(jié)果。等額本息由于每月歸還額相等，第一個(gè)月由于已經(jīng)還了一部分本金了，所以第二個(gè)月應(yīng)還利息數(shù)將減少。同時(shí)由于每月所還本金相同，而隨著利息越來(lái)越少，每月還款額將逐步減少。

所以，無(wú)論是等額本金還是等額本息，所需還款額無(wú)非都是由本金和利息兩方面組成。本金是我們從銀行借出來(lái)的，這一點(diǎn)毫無(wú)疑義。所以，我們需研究的是所還利息。

以貸款期限30年為例，等額本金和等額本息相比，在第138個(gè)月時(shí)兩者所還額相等。在第138個(gè)月之前，等額本金比等額本息每月所還總額要多。前者由于每月所還本金較多，導(dǎo)致總本金減少幅度快于后者，所以利息自然就越來(lái)越少。而后者每月還款額都相當(dāng)，由于期初所還本金較少，所以絕大多數(shù)時(shí)間都是在還利息。在第138個(gè)月之后，前者比后者每月所還額要少。前者由于還了快三分之一的本金，所以利息只是由剩余的約三分之二的本金所產(chǎn)生；而后者每月所還額不變，所以所還本金還遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于總本金的三分之一，所以占用的本金和時(shí)間都比等額本金要多和長(zhǎng)，產(chǎn)生的利息自然也會(huì)更多。

但是無(wú)論是等額本金還是等額本息，利息的產(chǎn)生基礎(chǔ)都是所占用的本金和時(shí)間，用銀行的本金時(shí)間越長(zhǎng)，利息越多，反之亦然。

所以，無(wú)論是等額本金還是等額本息，利息的計(jì)算方式都是一樣的，所以不存在哪種方式吃虧。但如果再加上通貨膨脹的因素，十二年后等額本金所要少還的錢(qián)和等額本息所要多還的錢(qián)區(qū)別已經(jīng)不大了，所以選擇等額本息則會(huì)顯更明智一些。

站在銀行的角度，攬儲(chǔ)放貸才會(huì)產(chǎn)生利潤(rùn)，而且房貸作為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，銀行當(dāng)然希望客戶貸的時(shí)間越長(zhǎng)越多越好，因此銀行最希望客戶選擇等額本息。

然后，我們要站在自己的角度。如果家庭收入不高，那么如果選擇等額本金的還款方式，就會(huì)錯(cuò)失很多其他的機(jī)會(huì)成本，勢(shì)必也會(huì)很大程度地犧牲自己的生活質(zhì)量和幸福感。所以，這種情況下我們應(yīng)當(dāng)選擇等額本息。

另外，如果你是一個(gè)善于投資的人，或者對(duì)現(xiàn)金流比較看重的人，也可以選擇等額本息。如果你選擇用等額本息，然后把本可以不貸款而選擇貸款的那些錢(qián)拿去投資，效果可能會(huì)更好。例如，現(xiàn)在很多有銀行或者上市公司背景的公司利率比商業(yè)貸款利率要高出二到三個(gè)百分點(diǎn)。這樣，就相當(dāng)于拿銀行的錢(qián)去賺錢(qián)。此外，即使投資理財(cái)?shù)腻X(qián)和貸款利率一樣，也建議你去貸款，這樣，以后如果出現(xiàn)大好的投資機(jī)會(huì)，也不會(huì)為沒(méi)錢(qián)而無(wú)可奈何。

所以，對(duì)于如何選擇等額本息和等額本金，具體情況要因人而異。如果你不會(huì)理財(cái)，也不想麻煩，那么還是選擇等額本金。反之，最好的結(jié)果是等額本息，利己利人。（作者單位為西安交通大學(xué)城市學(xué)院）