談房地產企業未完工產品企業所得稅款的征繳

【摘要】本文通過對稅法的相關規定理解及實際案例操作，深度解讀如何解決房地產企業未完工產品企業所得稅的核算與申報、匯算清繳結果極不吻合這樣疑難問題。

【關鍵詞】解讀；房地產所得稅；疑難處理

1、模糊的概念 完美的申報

對于房地產企業完工前應交所得稅的處理，現在業（稅）界有兩種不同的爭議處理方法。一種認為，收入*預計計稅毛利率-稅金及附加-期間費用后乘以25%所得稅率；另一種觀點卻認為，收入*預計計稅毛利率的得值不應再扣出稅金及附加和期間費用。

請看“房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法”-國稅發[2009]31號文第九條原文規定：企業銷售未完工產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其它項目合并計算的應納稅所得額。就本條規定以字論文來講，確實是模棱兩可。咱先不研究開發產品完工后怎么交所得稅，把完工前弄懂再說。

首先，看對“預計計稅毛利率”、“預計毛利額”的表述。如果僅從會計角度理解，拿收入乘以預計計稅毛利率得數肯定是會計利潤的收入減成本的差額，會計上叫毛利潤。這個數離會計利潤的利潤總額實際相去甚遠，理應減去稅金及附加、期間費用，加減其它經營收支、營業外、以前年度損益調整等項目后才能計算所得稅。但是，你還得再看逗號后面還有一句，“計算出預計毛利額”后的數要“計入當期應納稅所得額。”到這才是句號，既然要計入當期應納稅所得額就得按照規定計算交納所得稅。通條學習該條文發現前面用的是會計術語，后面則用稅法用詞定格。

其次，再看所得稅申報表的填報。本來，稅總局有關《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》填報說明中已明確規定：“第5行‘特定業務計算的應納稅所得額’填報按照稅收規定的特定業務計算的應納稅所得額。”從事房地產開發業務的納稅人，本期取得銷售未完工開發產品收入按照稅收規定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行，此行按本期取得的銷售未完工開發產品收入與計稅毛利率的乘積填入。

綜上所述，對于房地產企業完工前應交所得稅的處理，稅總局的行文倒是規定得清楚。切記：納稅申報表是一切稅政的最終落實體現，你企業只要不少交稅，會計上具體怎么核算隨你意。如果你是個懶會計，那你就按懶法報，你會省去很多計算上的麻煩。待項目完工后再做計稅成本與此前銷售毛利的實際換算。如果你很用功，那就應該按正確的計算方法準確核算企業每期應預繳的所得稅款。

2、完美的申報 正確的核算

稅法天生就帶“強制、固定、無償”這三性，這是國家法律賦予的神圣且不允許任何組織、個人挑戰的權威。但稅法還有另一面。他在稅收具體征管中與會計處理方法上有碰撞時又很人性化。比如，解決所得稅期中預繳申報和期終匯算清繳結果極不吻合這樣的疑難問題，在稅法沒有確切規定時，我們就可以按會計規定和職業判斷處理。正如所得稅預繳表第5行所填列的房地產特定業務應納稅額一樣，稅法只是規定了會計利潤的最終結果是收入乘以0.15，但他未詳細規定整個計算過程。那么，根據會計收入與成本匹配原則，我們在不違背稅法的基本原則下，完全可以做企業自己的利潤表。

看實際案例。企業實現未完工開發產品收入27504萬元，發生銷售費用885萬元、管理費用550萬元、財務費用216萬元，營業外支出122萬元。根據資料請進行納稅申報及年終匯算清繳工作。

下面是已經填報好的報表數據：

（1）《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》；

（2）《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表（A類）》；

（3）《利潤表》。

經會計處理后，相同的一項業務納稅預繳表與企業利潤表所載會計利潤相同均為1031萬元，與年度匯算清繳表的1062萬元基本一致。可見，納稅申報雖有欠缺，只要會計處理得當，財稅雙方是有結合點的。