從區(qū)域差異看城市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制

【摘要】本文基于住房的一般供需均衡模型，創(chuàng)新性地引入居民對(duì)住房的投機(jī)需求因子，推導(dǎo)出不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)格模型。選取1998-2015年國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市的年度數(shù)據(jù)，運(yùn)用動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明：東部、中部和西部三個(gè)區(qū)域相比較，西部地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響最大，中部次之，東部最弱；東部主要是需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而西部是成本推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

【關(guān)鍵詞】地價(jià)；房?jī)r(jià)；不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；投機(jī)需求因子；動(dòng)態(tài)面板

1、引言及綜述

隨著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，我國(guó)的城市建設(shè)、地方政府財(cái)政收入、居民的生活質(zhì)量和城市周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)等，都獲得了快速發(fā)展和較大改善。但是房?jī)r(jià)和地價(jià)也出現(xiàn)了大幅度的上漲，并且已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它們的本身價(jià)值。為了抑制房?jī)r(jià)和地價(jià)的過(guò)快上漲，中央政府相繼出臺(tái)了一系列政策，包括土地供應(yīng)、房屋限購(gòu)等政策，但效果甚微。因此在政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴的背景下，探析地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的內(nèi)在影響機(jī)理，分析地價(jià)及相關(guān)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響效應(yīng)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的理論與實(shí)踐意義。

Alonso（1964）和Muth（1969）通過(guò)構(gòu)建了空間競(jìng)價(jià)函數(shù)，從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)研究高房?jī)r(jià)的成因，認(rèn)為在土地供給缺乏彈性的情況下，高地價(jià)引起高房?jī)r(jià)，并且政府對(duì)土地利用的控制也會(huì)影響土地供給進(jìn)而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。阿瑟.奧沙利文（2002）在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書中通過(guò)構(gòu)建地價(jià)模型分析后得出的結(jié)論是：隨著對(duì)住房的需求增加，房?jī)r(jià)必然會(huì)上漲，從而導(dǎo)致開發(fā)商需要購(gòu)買更多的土地來(lái)建更多的住房，這樣對(duì)土地需求的增長(zhǎng)提高了地價(jià)。楊慎（2003）通過(guò)規(guī)范分析認(rèn)為由于地方政府借助自己是土地一級(jí)市場(chǎng)的唯一供給者的優(yōu)勢(shì)，地方政府采用“餓狼政策”，通過(guò)限制土地出讓量進(jìn)而抬高地價(jià)將大幅抬高房?jī)r(jià)。包宗華（2004）認(rèn)為地價(jià)上漲會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，要有效抑制房?jī)r(jià)上漲，只有降低地價(jià)。周彬、杜兩省（2010）從土地財(cái)政的角度對(duì)我國(guó)的高房?jī)r(jià)給出了解釋。首先他們構(gòu)建了一個(gè)簡(jiǎn)單旳理論模型，并以此得出房?jī)r(jià)越高地方政府的效用越大，原因在于越高的房?jī)r(jià)可以使得地方政府獲得更多的財(cái) 政收入，所以地方政府有著強(qiáng)大的動(dòng)機(jī)去幫忙抬高地價(jià)。本文選取1998-2012年國(guó)內(nèi)35個(gè)大中城市的年度數(shù)據(jù)，利用所構(gòu)建的不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)價(jià)格模型進(jìn)行實(shí)證分析。

2、理論模型

其中 V表示房地產(chǎn)價(jià)值， d表示房地產(chǎn)需求， s表示房地產(chǎn)供給， u表示消費(fèi)者效用， r表示住房的稀缺性， t表示住房的可轉(zhuǎn)讓性， o表示其他因素。在DUST的基礎(chǔ)上借鑒Jud Winkler（2002）的思想，構(gòu)建簡(jiǎn)單的住房供求理論模型，然后在房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)的，引申到不完全競(jìng)爭(zhēng)的情形，最后加入一些合理化的假設(shè)，得到地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的理論模型。

2.1需求函數(shù)

住房作為商品，作為消費(fèi)品是它的基本屬性，故由正常商品的供需基本原理可知，影響住房需求的因素有：房屋銷售價(jià)格、收入水平、城市化率、房屋租賃價(jià)格以及利率水平等。

2.2 供給函數(shù)

2.3 拓展模型的建立

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，人們的收入水平的提高，住房逐漸擁有了它的另一個(gè)投資品屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求法則是，商品的價(jià)格越高，人們購(gòu)買的越少，然而住房擁有了投資品的屬性后，就會(huì)出現(xiàn)不一樣的情況。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因可以歸結(jié)為三點(diǎn)：（1）人們把房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)預(yù)期收益較高的投資品；（2）一個(gè)小額存款能很快增長(zhǎng)為大額存款；（3）按揭貸款能夠容易得到。

（1）住房需求

住房的投機(jī)需求受到人們未來(lái)預(yù)期房?jī)r(jià)的影響。為了簡(jiǎn)單起見(jiàn)，人們主要是從兩個(gè)方面來(lái)做出他們的預(yù)測(cè)：一方面是房?jī)r(jià)最終會(huì)回到它的長(zhǎng)期均衡穩(wěn)定狀態(tài)；另一方面是堅(jiān)持認(rèn)為牛市或者熊市會(huì)讓自己有利可圖。這兩方面的相對(duì)重要性取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，本文假設(shè)房?jī)r(jià)越偏離長(zhǎng)期均衡狀態(tài)，更多的人們相信未來(lái)房?jī)r(jià)存在均值回復(fù)的特征。也就是說(shuō)大多數(shù)人們認(rèn)為任何泡沫終會(huì)破滅，未來(lái)房?jī)r(jià)的均值回復(fù)特征能夠正確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)動(dòng)的方向。根據(jù)Roberto Dieci Frank Westerhoff（2009）中的設(shè)定：

3、實(shí)證分析

本文將采用動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，利用35個(gè)城市的數(shù)據(jù)，對(duì)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行實(shí)證分析。通過(guò)回歸模型，從總體和區(qū)域兩個(gè)角度對(duì)35個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，并比較分析回歸結(jié)果。

3.1數(shù)據(jù)指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)收集

（1）數(shù)據(jù)指標(biāo)選取

（2）數(shù)據(jù)來(lái)源

本文研究是地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，與此同時(shí)通過(guò)住房供需模型，引入5個(gè)對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響的控制因素，為了保證數(shù)據(jù)的一致性，故搜集全國(guó)的35個(gè)城市的面板數(shù)據(jù)，時(shí)間跨度是1998-2015年。根據(jù)數(shù)據(jù)的可收集性，選取的城市是26個(gè)省會(huì)城市（除去拉薩）、4個(gè)直轄市以及5個(gè)計(jì)劃單列市。具體的變量設(shè)置及來(lái)源，如表3.1。

3.2 面板數(shù)據(jù)模型回歸結(jié)果分析

由于模型中存在滯后一期的房?jī)r(jià)水平，一般情況下，采用普通的面板模型估計(jì)，將產(chǎn)生較大的估計(jì)偏差，因此采用廣義矩估計(jì)法（GMM）來(lái)估計(jì)模型。本文將采用GMM法來(lái)估計(jì)關(guān)于35個(gè)城市的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，然而在分成東、中和西三個(gè)區(qū)域以后，單個(gè)區(qū)域的截面?zhèn)€數(shù)明顯減少，仍采用GMM估計(jì)模型，也將產(chǎn)生較大的“動(dòng)態(tài)面板偏差”，故在估計(jì)三個(gè)區(qū)域的模型時(shí)，將分別采用固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析，并比較區(qū)域差異性。

（1）全國(guó)層面的回歸分析

為了比較模型估計(jì)的效果，本節(jié)將采用差分GMM法、系統(tǒng)GMM分別估計(jì)模型，得到模型估計(jì)結(jié)果如表3.2。

（1）地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的回歸結(jié)果在1%水平上顯著為正，地價(jià)增加1%，房?jī)r(jià)將增加0.041%，因此地價(jià)上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲。（2）人均收入每增加1%，房?jī)r(jià)增加0.217%，因此收入水平對(duì)商品房的需求影響是顯著的。（3）住房及裝修材料作為影響建房成本的因素之一，對(duì)商品房的供給影響也是顯著的，每增加1%，房?jī)r(jià)就增加0.021%。（4）城市化率越高，購(gòu)房者會(huì)更熱衷于在該城市買房。當(dāng)城市化率上漲1%的，房?jī)r(jià)會(huì)上漲0.016%。（5）房屋租賃價(jià)格 前的系數(shù)不顯著。理論上房?jī)r(jià)是房租的資本化體現(xiàn)，但是由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房?jī)r(jià)泡沫化成分過(guò)多，因此房?jī)r(jià)一定程度上已經(jīng)脫離了房租的解釋范圍。（6）實(shí)際利率前的系數(shù)不顯著。產(chǎn)生上面的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟，房地產(chǎn)金融還不夠完善，因此利率對(duì)房地產(chǎn)的影響不敏感。（7）在所有變量中，滯后一期的房?jī)r(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大，回歸系數(shù)為0. 458。這說(shuō)明在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，前一期的房?jī)r(jià)對(duì)現(xiàn)期的房?jī)r(jià)的影響巨大，居民對(duì)商品房的消費(fèi)和投資預(yù)期顯著。

（2）區(qū)域?qū)用娴幕貧w分析

由于我國(guó)地域遼闊，并且區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)從西部到中部再到東部逐步發(fā)達(dá)的趨勢(shì)。不同區(qū)域的房?jī)r(jià)和地價(jià)存在很大的差異，由于在區(qū)域分解后，單個(gè)區(qū)域的數(shù)據(jù)截面?zhèn)€數(shù)相比數(shù)據(jù)時(shí)間個(gè)數(shù)明顯下降，繼續(xù)使用GMM法進(jìn)行回歸分析，會(huì)產(chǎn)生較大的面板估計(jì)偏差，因此將分別使用固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行回歸分析。

結(jié)論：

本文利用全國(guó)和區(qū)域?qū)用鏀?shù)據(jù)，對(duì)面板數(shù)據(jù)模型分別進(jìn)行了估計(jì)。從全國(guó)層面的估計(jì)結(jié)果可知，地價(jià)、滯后一期的房?jī)r(jià)、人均收入和城市化率對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響，其中滯后一期的房?jī)r(jià)和人均收入對(duì)房?jī)r(jià)影響效應(yīng)較大，地價(jià)影響弱于它們，這就說(shuō)明就全國(guó)層面來(lái)看，我國(guó)主要是需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

從區(qū)域?qū)用娴墓烙?jì)結(jié)果可知，對(duì)于東、中、西三個(gè)部分，地價(jià)及其他因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的顯著性和大小均存在很大差異。就東部而言，地價(jià)、滯后一期的房?jī)r(jià)、人均收入、城市化率和實(shí)際利率均對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的影響，其中滯后一期房?jī)r(jià)和人均收入影響效應(yīng)較大，這說(shuō)明東部城市主要是需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；就西部而言，地價(jià)、滯后一期房?jī)r(jià)、人均收入、建房材料價(jià)格均對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，其中雖人均收入和滯后一期房?jī)r(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響仍然較大，但相對(duì)于東部，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，因此西部城市主要是成本拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；最后就中部而言，地價(jià)、滯后一期房?jī)r(jià)、人均收入、房屋租賃價(jià)格和實(shí)際利率均對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，相比于東、西兩部分，發(fā)現(xiàn)中部城市是需求和成本共同拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

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作者簡(jiǎn)介：

董肖凱（1991年12月--），男，安徽宣城，碩士研究生，單位：南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。