關于商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷相關問題的探討

【摘要】房屋搬遷一直是全社會關注的熱點和難點問題，是引發(fā)社會矛盾的重點領域。房屋搬遷實質上是房屋所有權人與政府或開發(fā)商之間利益的博弈。從實踐來看，國有土地上的房屋搬遷主要有兩種類型：一是因公共利益項目建設需要而由政府依法組織實施的房屋征收搬遷；二是因商業(yè)性開發(fā)項目建設需要而實施的房屋協(xié)議搬遷。

【關鍵詞】商業(yè)性開發(fā)項目；房屋協(xié)議搬遷

2011 年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），對因公共利益需要進行房屋征收搬遷作出了嚴格的法律規(guī)定，而商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷缺乏明確的法律規(guī)定和具體操作辦法。筆者根據實際工作中的體會，對商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷相關問題做一些探討，與同行共享。

1、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷的概念

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是指為了商業(yè)性開發(fā)項目的建設，政府或開發(fā)商（2010年，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號），要求政府嚴禁以“毛地”方式出讓土地。之前已采取“毛地”方式出讓土地的歷史遺留項目，由開發(fā)商負責房屋搬遷；之后采取“凈地”方式出讓土地的項目，搬遷工作只能由政府組織實施）根據民事自治的原則，與房屋所有權人協(xié)商簽訂搬遷安置補償協(xié)議，給予房屋所有權人合理補償和安置，實現房屋搬遷并收回國有土地使用權。

2、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷的法律性質

2.1搬遷雙方相互獨立、法律地位平等

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是社會主義市場經濟條件下政府或開發(fā)商與房屋所有權人進行的協(xié)商搬遷行為，雙方之間相互獨立、法律地位平等，搬遷安置補償不受任何人的影響和干預，具有民事法律活動的平等性和獨立性，因此，商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷應是一種民事行為。

2.2搬遷雙方在搬遷過程中自由協(xié)商

在商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷過程中，搬遷安置補償的方式、補償的金額等都是政府或開發(fā)商與房屋所有權人自由協(xié)商確定。政府或開發(fā)商可決定自己給出的最高補償價格，而房屋所有權人也可以要求自己的最低接受標準。如果雙方無法達成一致，商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷就不能進行，這恰恰符合民事行為中的意思自治原則。

2.3搬遷雙方共同簽訂搬遷安置補償協(xié)議

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷在政府或開發(fā)商與房屋所有權人協(xié)商達成一致后，共同簽訂搬遷安置補償協(xié)議，協(xié)議包含搬遷安置補償方式、安置房屋地點、面積及交付期限、貨幣補償金數額及支付期限、搬遷補助費、臨時過渡方式、過渡期限、臨時過渡補助費、停產停業(yè)損失補償金、搬遷期限等內容。雙方必須根據搬遷安置補償協(xié)議約定的內容進行搬遷、補償，如果其中一方違反協(xié)議，另一方可通過法律途徑來維護自己的權利，這具有典型的合同行為特征。

3、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷與房屋征收搬遷的區(qū)別

3.1商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷與房屋征收搬遷的目的不同

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是為了建設住宅、商鋪、寫字樓等商業(yè)設施的需要而進行的房屋搬遷，開發(fā)商在完成商業(yè)設施建設的同時達到了賺取高額利潤的目的。

房屋征收搬遷是為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益（國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要）的需要，政府運用行政手段對公民的房屋進行強制征收并給予適當的補償，體現的是國家整體利益，是國家基于長遠利益考慮而進行的以人為本、為民服務的行為，是政府公權力的體現。

3.2商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷與房屋征收搬遷的法律關系不同

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是政府或開發(fā)商以搬遷人的身份與房屋所有權人在地位平等的基礎上進行協(xié)商談判，確定補償方式、補償金額、搬遷騰房時間等事宜，并通過合同的形式作出約定而進行的搬遷。房屋協(xié)議搬遷是一種民事行為，搬遷雙方之間是民事法律關系。

房屋征收搬遷是由代表國家公權力的政府根據《征收條例》規(guī)定對房屋進行的搬遷，由于是為了公共利益，房屋所有權人沒有自由選擇權，在必要的時候政府可以強制搬遷。房屋征收搬遷是一種行政行為，政府與被征收人是行政法律關系。

4、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷過程中應注意的幾個問題

4.1房屋征收部門在商業(yè)性開發(fā)項目協(xié)議搬遷過程中的角色問題

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷離不開政府的組織與推動，如果由房屋征收部門作為組織實施與協(xié)議簽訂主體，可能導致被搬遷人錯誤的認為是政府在進行房屋征收，存在法律風險。商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷由政府確定的項目推進單位組織實施、并由開發(fā)商或政府確定的國有企業(yè)作為協(xié)議簽訂主體，更能體現民事的性質。房屋征收部門可以從搬遷流程及補償標準等方面進行指導與幫助，這樣可以規(guī)避行政復議和行政訴訟的風險。

4.2被搬遷人的改造意愿及權益保障問題

尊重被搬遷人的改造意愿及保障被搬遷人的實體利益是商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷的核心所在。首先，必須征求全體房屋所有權人的搬遷改造意愿；其次，補償安置應當不能低于當地的房屋征收政策和標準；最后，對于以“凈地”方式出讓土地的項目，可以考慮將土地出讓凈收益全額或部分補償給全部房屋所有權人。

4.3被搬遷人搬遷騰房時間的確定問題

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷需政府或開發(fā)商與全部房屋所有權人協(xié)商達成一致意見并簽訂搬遷安置補償協(xié)議后，才能完成全部房屋的搬遷及項目建設。實踐中，每處房屋的所有權人簽訂搬遷安置補償協(xié)議的時間可能不同，甚至可能出現個別“釘子戶”。如果每一處房屋簽訂協(xié)議后立即騰房，當協(xié)議簽訂緩慢或出現“釘子戶”時，先簽訂協(xié)議并騰房的會因整個項目無法開工建設而導致不能及時回遷，可能產生大量超期過渡費，甚至引發(fā)群體性上訪，影響社會穩(wěn)定。可以考慮簽訂附生效條件的搬遷安置補償協(xié)議，當協(xié)議簽訂率達到100%時，搬遷安置補償協(xié)議生效，協(xié)議生效后統(tǒng)一進行騰房。

作者簡介：

黃緒峰（1984.9.13-）；男；漢；山東省青島市人；本科；中級房地產經濟師。