淺析北京房價持續走高及未來房價可能下跌的因素

【摘要】房地產作為近20年來最耳熟能詳的詞語，其熱度一直有增無減，作為支撐中國經濟的主要產業，房地產業走過了漫長了輝煌歷程。本文就2000年以后北京房地產業的飛速發展，在政府的強有力調控下房價仍高居不下的現實問題，展開分析和論述。分析北京房地產的發展趨勢，并就穩定房地產市場提出一些建議。

【關鍵詞】北京房地產；發展趨勢

房地產業帶動的其他產業眾多，極大的刺激了社會消費，成為近些年來北京的支柱性產業，從2000年開始，北京的房地產市場由不被大家追捧到受到全民關注，僅僅幾年時間就出現了井噴式發展，遍地的樓房如雨后春筍般出現，起初大眾的認識還僅限于自助型需求，房價也處于較低水平，經過幾年的發展到2007年，越來越多的人認識到房地產帶來的巨大經濟利益，于是投資投機占領了房地產市場的半壁江山。低買高賣成了很多人爆發的手段，政府的調控隨之而來，通過各種限購，提高利率等措施讓失控的房價稍微穩定一些，經過幾個回合的限購調控，北京的房價仍保持穩步增長，給普通剛需用戶帶來了極大的經濟壓力，目前北京的房地產市場除了調控外，更需要提出未來的房產交易租售政策，政府大力度解決居民住房問題成為根本性措施。

1、北京房價居高不下的根本原因

1.1供需關系很長一段時間里嚴重失衡。眾所周知，北京是全國的政治、經濟、文化中心，地理位置優越，人文氣息濃厚，因此吸引了全國各地乃至世界各地的人來北京就業，北京高校眾多，尤其是名校眾多，有學識有氣魄的年輕人畢業后都愿意留下北京工作，這樣就大大的提高了北京房地產的需要，北京房地產長期處于需求大于供給的狀態，這是北京房地產市場火爆多年的主要原因。

1.2地價的逐年升高，開發商的開發成本增加，直接導致房價的增高。土地是不可再生資源，市區用地的銳減導致市區房價不可能下降，人力和物資成本增加，種種因素的作用決定了房價持續上漲。

1.3中介和開發商的炒作。在開發商和地產中介的合力炒作下，人們對房地產價格的估計只停留在持續上漲，買漲不買跌的心理占有主導地位，導致很多項目一開盤就被哄搶，搶房成為買房的常態，

1.4投資投機心理的驅使，在房地產火爆初期，低價買進的購房者，經過幾年的時間房價翻倍，房地產市場給人們釋放的信號是買房穩賺不賠，比其他任何投資都保值且收益高，近年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤小，在這種情況下，消費者開始在轉變投資渠道，尤其是地產人員對房屋保值升值大肆渲染，使大批消費者購房投資意識不斷增強，認為房地產是很有前景的投資渠道，從而使大量的資金涌入房地產市場，轉變成房地產開發資金，成為企業最主要的資金來源。

1.5銀行信貸擴張。中國外匯儲備快速增長，基礎貨幣增加。進而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過商業銀行發放出去。由于對房地產貸款風險相對較小，收益較大，商業銀行通過各種優惠措施把多余的貨幣貸給房地產投資者和居民，導致商品房價格不斷上漲，出現房地產虛假繁榮。又由于我國目前實際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲備不斷增長將使本國貨幣出現升值或升值預期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩定，貨幣當局將不得不被動買進外幣同時放出本國貨幣，即大幅度增加了流動性。銀行信貸資金大量進入房地產領域，致使房地產價格上漲和出現泡沫。

1.6復合型樓盤興起拉升房價。所謂復合型樓盤，就是由商鋪、住宅、寫字樓、產權式酒店、公寓等多物業形態中的兩種或兩種以上的物業形態組合成的樓盤。近年來，復合型樓盤日益增多。復合型樓盤在一定程度上可以看作是一座濃縮的“城市”，由此可以想見其功能的齊全與生活的便利。但是，綜合價位與普通樓盤相比要高出許多。房價上漲與復合型樓盤的興起也有著緊密相連的關系。

2、未來房價可能下跌的因素

2.1房地產市場終究屬于經濟行為，消費者是經濟行為的主體，房價的高低終究要有消費者的消費能力去承接。如此之高的房價，如此之快的上漲速度，不但嚴重超出了有消費需求的消費者的承載能力，也必然會嚴重透支房價的未來上漲空間，透支房地產市場的未來需求當房價超過市場上屬于有效需求對象的主要消費群的承載能力之后，房價必然會在市場自身規律的主導下逆行而降。

2.2發達國家的次貸危機對我國房地產經濟的影響

迪拜堪稱是世界“經濟發動機”，走的是一條大舉借債投資開發房地產和旅游業的路子。美國在2007年爆發房地產次貸危機，2008年引發金融危機。再往前追溯，日本神話的破滅以及香港地區經濟幾次起伏都是房地產泡沫的原因。迪拜危機給中國經濟最大警示就是，決不能重蹈其他國家過分依賴房地產拉動經濟的覆轍。在我國應對金融危機的過程當中，房地產投資無形中扮演了主導角色。

2.3政策因素

房產市場的持續升溫，對社會造成的不良影響是拉大了貧富差距，有資產的人可以通過買房投資獲得更多的經濟效益，沒資產的人一直停留在租房階段，買房變得遙不可及，溫家寶總理2009年11月28日在上海考察時指出要抑制投資性購房，釋放出中央政府將展開新一輪房地產調控信號。到12月14日，國務院出臺“新國四條”，決定要抑制投資投機性購房，明確要遏制房價過快上漲，拉開新一輪房地產調控的大幕。

2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出，“要準確把握住房的居住屬性”。

不難看出，或受迪拜危機爆發、迪拜房地產泡沫破滅的警示，中央政府已經決定向高房價開刀，陸續密集地出臺系列房地產調控招數，強力打擊房地產市場中猖獗的投資投機性購房行為，以遏制房價非正常上漲。

2.4 京津冀的協同發展使北京的非首都功能大量的輸入到北京周邊，既帶動了北京周邊的發展也極大的減輕了北京的人口負荷和房價壓力，最新出臺的北京未來城市規劃已經把京津冀一體化列入發展日程，人口增長和產業集中帶來的環境污染也是趨勢房價平穩甚至下降的因素，

2.5政府的調控手段收效顯著，黨和國家正大力建設低價租房，解決了一部分人的住房問題，會有效的降溫房地產市場，大家有房住了，對買房的需求不再那么狂熱，市場會逐漸變得理智和平穩。相信房價在政府的大力調控下，會變得平穩甚至下降，讓更多的人有房住，同時遏制炒房，使房子的供給解決的是住房問題，而不是讓更多的人通過買房投資投機，形成市場的良性發展。

總之，房地產業既是國民經濟發展的重要產業，更是支持民生的重要產業；房地產安全直接關系著金融安全和宏觀經濟的安全。文章分析了影響對我國未來房地產價格的各種因素。希望政府切實采取措施穩定房價保障房價穩定，也保證社會穩定，實現居者有其屋。

參考文獻：

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